主持人：楼市项目中有综合体、写字楼、商铺、酒店、专业市场，项目如何找准自己的定位，发挥出自己的特色，我们就请有关的专家学者，在这方面进行专业的探讨。首先有请合富辉煌的王建军总经理介绍一下，因为他在操作多个楼盘，见多识广，有很丰富的经验。
合富辉煌王建军：我抛砖引玉简单讲讲对商业地产的看法。这个话题有了几个，关于拐点、青岛市场如何创新、突破，包括对未来走势的一些看法，乃至近期出现的一些问题，尤其是韩资企业整体性撤离等比较敏感的话题，这里我就不按照这个顺序了，按照我自己的观点简单讲一下，大家可以探讨一下。
，从去年到现在，我们讲的的可能是拐点，去年经常面对这个话题，有人会说拐点，有人会说拐点来了，或者拐点没来，但是“拐点”这个词大家提得比较多的一个词。
实际上在06年年底的时候，我们刚进青岛做天泰城项目，做07年市场预测的时候，就提出一个概念，叫做调整发展期，青岛07年的地产应该是调整发展期，并且那时候是宏观调控等很多政策还没有显现出它的效果，实际是在去年10月份底之后，宏观调控才真正发挥作用。我们把07年预见的那次市场调整发展期，归结到内部来讲，中级的市场来讲，我们预计1—3年，影响期在1年以上，在06年做出这个预测。
但是06年上半年实际市场是一派喜人的，直到07年上半年，尤其是11月份之后，忽然有人惊呼房地产的冬天是不是来了？我们也不愿意说市场是不是有拐点这一说，但是有一点，现在包括集团内部，包括和同行聊天达成一种共识，07年地产应该是价值回归，第二是专业回归之年，我们一直在强调这一点，和很多客户交流也是这样的。点，价值回归，整个地产在经过前几年高速增长以后，进行调整是理所当然非常正常的事情，让我们的从事这个行业的开发商，包括中介机构，包括所谓服务于开发商的地产商来说，有一个自己公司发展的调整和专业调整的时期，对市场的判断，在这种大的生态环境发生变化的前提下也有所调整。不用说是不是拐点，调整是应当的，也是势在必行的。
第二是专业回归，实际在很多的时候，尤其是青岛的市场，04年、05年接触的时候，这个市场不需要专业，大家都会把房子卖得很好，不愁卖，实际那几年在广州、珠三角的市场竞争是非常激烈的，基本上三四千的产品，如果没有示范区、没有样板间是没有人去看的，即使市场定位是三四千的房子，没有示范区和样板间是没有人看的，有人曾经夸耀靠一个宣传单页就可以清盘了，但是市场带给更多快乐的时候，也意味着痛苦迟早会来临。我们更多思考专业的回归，这里有一个很明显的信号，北方的地产越来越朝着南方专业的分工靠拢，很多做中介的都知道，最近海信在找战略合作伙伴，包括山东省内七个项目等等代理合作，所以要求就很高，年销售代理额必须在50亿以上的专业代理公司，才可以进行轮的接触，从筛选，进行第二轮选出6名出来，再比稿、商务谈判，海信的楼盘、开发品质非常不错，这样专业的公司也在寻求专业的公司来帮助整合和发展，实际上整个市场也在呼唤价值回归，而不是真正的危险来了才调整。
这里有几个观点，对房地产的看法，个是三个高峰持续的来临，是总人口的峰，第二是年轻人的高峰，第三是老龄人口的高峰，现在人口高峰已经来临了，中国到2020年会逐渐进入老龄社会，三个高峰的来临，尤其伴随着大规模的城市建设中，有一个规律决定地产在未来三到五年内非常乐观，就是家庭小型化，现在更多是三口之家、两口之家，甚至各有各的房子，还有婚房，家庭小型化也决定房地产市场非常乐观，这三个高峰带来地产未来的走势也是非常乐观的，会带来庞大的需求，我觉得就这一个特征就决定了地产未来的走势是非常乐观的。
但是也有风险，这个风险不是大家最近探讨比较多的，这个观点是别人的观点，看上海一个话题节目，中国经济目前面临的风险不是CPI，不是人民币，而是比这更高层次的风险，是中国经济转型过程中能否安全实现软着陆，刚才这个话题里最后一个是韩商，韩国人集体逃逸，实际也是有意识地完成经济的转型。经济的转型过程中，能否去实现一个温和的软着陆，使经济保持良性的态势发展，这一点对中国经济来说是的风险。
因为以前的中国经济发展靠的是廉价的劳动力，是靠的中国制造，最近大家看到韩国三星在越南投资世界的手机生产基地，年生产量1亿部，劳动力比你更便宜的有的是，越南把中国的发展经验照单全收，甚至在中国工资不断提高的情况下，劳动力优势已经逐渐丧失。所以我非常认同中国在整个行业发展过程中，一个的风险是这个所带来的隐性的风险。
所以为什么很多的人，包括做地产的人在聊天，有一个很明显的感受，人民币确实带来外单量在持续地减少。第二新的劳动法实施，一年以前养100个人，现在养147人，增长了47人，增加了将近50%的劳动力成本计这一点，整个大的宏观环境，对于真正在一线从业人员感受非常真切，这其实是转型过程中带来了不确定性。在长远来讲，这种转型如果找不到新的经济增长点，最近有一个观点，美国次贷危机对中国没有影响，中国应该有自己循环的体系，而不仅仅依赖于美国。
[主持人]：您觉得这种宏观面的变化，尤其是商业地产这块，商铺、写字楼这块，对青岛本地的市场会有什么样的影响，这是大家非常关心的问题。
合富辉煌王建军：大的宏观面，在任何市场感受非常明显，而且是一样的，比如说投资客群，做商业一般性规律是四要素必须有，就是四个参与者，个参与者就是我们广大的开发商，做开发的，第二必须有经营者，谁来经营，不能房子空着，谁来做房东，有经营者就有投资者，谁来租、谁来买，这个店有，这个店面经营起来，所以必须有消费者，所以这四大业态必须合而统一。
大的宏观环境的影响，感受最深的，不仅仅是商业地产，包括住宅也一样，大家有明显的投资客户，去年到现在，投资性的住房或商铺也好，比例下降是非常大的。甚至在广州几乎投资客户一夜之间消失了，为什么？因为最近在深圳，不知道大家有没有看到，深圳出现了首例房价差价开发商成倍补偿，从法律来讲，开发商没有必要这样做，1.8万买的房子，二期2万就可以卖了，结果1.2万卖了，还不够还银行贷款的，成了真正的“负翁”，那怎么办？这真正的需求，包括二套房等等政策。投资性需求被抑制之后，整个地产面对的生态环境会发生变化，这一点大家感受，所谓的地产项目，无论是住宅、商业、区域市场、青岛、济南、乃至广州、深圳等等都是一样的，只是大家感受的程度不一样，广州、深圳感受更明显一些、感受更激烈一些，青岛作为我们来讲，也感觉总体来讲，这个东西是一样的。这是从大的经济环境来讲的，谈谈对拐点我自己的一些感受。
第二点谈商业，四要素其实对于我们青岛，很多很多从事住宅开发的开发商来讲，我们四要素的顺序是很理所当然变成开发商、经营者、最后找消费者，最终也就造就的很多的开发商，一算是赚钱的，自己变成大房东，市场好的时候，卖几年也能销售出去，市场不好，这就成为不良资产。所以很多开发商不愿意做房东，愿意把所有的物业变现，销售出去，因为开发思路，本身开发商拿地做规划，做完规划，就建的Mall，的市场，最豪华的市场，甚至第八代商铺、第十代写字楼等等不同的概念抛出，从来没有考虑过消费者。这种颠倒性的思维，造成在前几年的开发中是违背常理，我们会经常看到很多二三线城市里，所有的但凡有沿街的地方全是商铺，山东这种特点非常明显，但凡有沿街的地方都有三层、甚至四层、五层的商铺，我说你干什么，做什么用？我还是次看到盖五层的商铺，因为有这种思路造就很多开发商在做商业地产的时候，一个是看重了它的高回报，商业地产确实比住宅地产更挣钱。因为从土地成本，从建筑成本来说可以说没有太大的差异，但是投资的回报，一般性商业售价是同盘同项目住宅的两倍，好的地方三到五倍也很正常。现在更多开发商讲到的话题是，商业地产的价值是不需要讲的，是不需要研讨它的价值的，要考虑它的定价，它的定价没有任何的依据。所以这样才会出现大连出现16万/平米的情况，大连跟青岛一样，地势比较起伏，造成两个地方有两个一层，两个一层都卖16万/平。任何行业都不可能支撑这样巨大的租金，16万，按照8%或6%的投资回报，租金多少钱可以算。
所以很多开发商在追求高回报的同时，结果恰恰是非常迷茫，盖着盖着没有很大的信心，在一期的时候市场非常好，就稀里糊涂卖了，二期的时候就不知道怎么办了。进入三期才找专业公司，基本上产品的问题放到营销界去解决基本很难，靠营销技巧、包装、策略是没有办法解决的。因为前期没有合理的硬件规划，开发的正常思维不是市场正确的思维，到今天很多时候实际是迷茫的。
原来做住宅的转做商业，所以开发商是非常迷茫的。现在是倒过来的时候，想想消费者在哪里，我需求、需要什么样的消费，有了这样的消费者，可能会有这样的独特性的消费，潜在的消费，或者能够让它变大的消费，放到我这里产生消费，然后有了消费可行性之后，我有什么优势和竞争力吸引经营者和投资者过来，这些经营者和投资者需要什么样的产品，决定我开发商盖什么样的产品，把这四个要素进行整合，开发商最终是一个整合商，针对消费者的需求，不是按照以前的思路，随便找一个设计院卡着指标设计，然后再去找投资者和经营者，这样对你企业的发展是非常不利的。所以我们在这一点的共识上，和越来越多的开发商达成一种共识，从市场出发、从消费者出发去寻求一种项目前期专业、科学的操作方法，而不是以前拿地之后就找设计院，卡着指标，去规划，规划完了之后再去盖，有什么问题再去摸着石头过河，一边走一边看。
这个可以讲几个比较成功的案例，在河北廊坊操作过一个国际包装城，廊坊是一个小镇，人口不足15万人，很小的小镇，但是有一个特点，不到上海不知道你钱少，不到北京不知道你官小，不到胜芳不知道钢管少。那个地方人口很少，而且紧靠着北方的批发市场香河，开发商拿600亩地之后不知道做什么，懵懂有一个想法，这里大家都做家具，本地也有一些档次很低的沿街铺，这个时候开发商的想法是做家具城。有了这个想法就去找设计院做规划，做了很大很大的Mall，分成四大块，拼在一起，中间是大的通道，我们接手这个项目以后，经过系统研究之后，把这个项目重新进行的梳理，梳理同时更多是从市场需求，上来带老板件事，也不说这样好还是不好，我们就说去找你的很多朋友做这个的，我们去聊聊天，这些经营者对你的产品怎么看。经营者看完以后说好是好，但是将来这样成本肯定高。因为我生产低档次家具，肯定没有市场，又是空调，又是电梯，又是这么大的一个商场化的产品，我进去之后肯定要成本高很多，那怎么办？我们继续找消费者，去香河到底家具怎么卖？做完研究之后，最后我们决定胜芳有一个升级的需求，要通过这个项目带动整个胜芳家具产业的升级，带着这个思路，我们把这个项目变成廊坊市市委书记的面子工程、政绩工程，告诉他我们把这个项目运作成功以后，带动整个廊坊家具产业的升级，所以对这个项目思考原点发生变化之后，对它的定位自然而然发生根本性的转变。最后很简单的小商场变成了一个集产品研发、品牌推广、物流中心、产品博览会、交易中心和一般性商场展示等等的，还有家具体验，这么几大功能一体的产业基地。
通过这个东西来整合所有胜芳镇家具产业，带动品牌意识，唤醒小老板的品牌意识，你将来这样干是不行的，你的利润还不如生产一线品牌家具的利润高。这个项目最后通过这样的定位和变化，得到了市里的支持，因为原来大家只觉得盖个商城就行了，最后这个项目是跟廊坊市的市委书记汇报，并且要求所有银行系统配合开发商，所以这个项目运作得非常非常顺利，开盘首天就清单了，创造了一天销售三个亿的业绩，这在北方市场基本是没有的。
另外我们在广州操作几个项目，这是在市场好的时候，一种概念操作。中药材的商机其实是很多人看不到的，这个项目是去年采取业内推介，然后叫“墙外开花，墙内香”，这跟河北的药材市场，基本上每年的交易额是差不多的。这个市场的操作，之后发现都是遵循这样的规律，先去寻找消费者的认同，再看投资者、经营者的需求，最后决定做什么样的产品。
这是我对商业地产的一些一般性规律的看法。对于青岛商业地产，目前应该说还是有一些特点可以去发现、去探讨的。比如说这几年供应量在明显上涨，而且可喜的是，这些年其实闲置率在逐渐下降的，包括一些沿街的商铺和写字楼，空置率是逐渐下降的。租金水平也在逐年稳步提升，这其实对商业来讲是非常好的，量上来是相反的闲置率下降，这一升一降，是对市场一个非常好的信号，这说明市场照着一个好的方向发展。而且还表示在板块逐渐清晰，以前比较单一，以前一说是香港路或者是台东，现在是多板块，城阳、李沧等等。随着带来的竞争残酷是可以感受的。
青岛商业地产这几年表现的，无论是酒店、写字楼、工业厂房地产，我们也有新的团队在做，有大型的SHOP MALL，很多在即墨的工业厂房兴建后要租给企业，这些项目非常多，我们让市场部做了一个市场收集，像宝龙在青岛做得非常好，像万科中心今年也动了，百丽广场也做了非常有震撼力的商场，我觉得在青岛这些项目陆续出现，对整个商业地产的繁荣，带来很好的机会。但同时，伴随而生的是竞争的升级，大的环境已经发生变化的时候，刚才讲到了，影响不仅仅是对商业地产的影响力，最近大家可能会聊到，很多人对未来消费的这种预期都是持谨慎态度，有些人家庭买车，可能会延迟买车、延迟购房，这种趋势是很明显的。这也使商业在上升的态势中，遭遇这种环境时采取更多的方法。
今天的主题青岛商业地产如何做到创新经营。我抛砖引玉，我们最近跟客户聊的，就这个主题聊得比较投机，我先讲一个观点，21世纪有一个说法是体验经济的时代，体验创造价值。我觉得既然是体验经济的时代，经验经济呼唤的主题是商业，这几年还有一个特点，年轻的知识结构比以前提高了，包括王石研究超女、研究80后的消费群体，因为他们的知识结构和以前发生的很大的变化，所以文化产业所催生的价值是不可估量的，把这两点结合起来，把体验经济和文化产业结合起来，我们最近在一个项目提出这个概念，是不是提出文化比如说，电影文化加上主题，推动这种商业，比如说做一个派拉蒙的主题商场，在国外已经有了，以派拉蒙电影的形式，和产品进行结合，五楼是豪华电影包间，四楼是情侣包间，三楼是道具，一楼是等等，这是一种设想，抛砖引玉，我们会朝着这个方向发展，大家在做空而大的Mall，没有实质内容的时候，是不是有文化催生的价值，做这种尝试？最近我们很可喜的看到，青岛很多项目表现出这种趋势，比如说百丽广场，有一些大型的风情展览。
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