4月的温度越来越高，按照以往的规律，正是楼市大热的季节，很多楼盘都会开盘，自然成交也是随风而上。但08年的4月的大部分城市的商品房市场，却仍然是持币待购的局面。买卖双方的博弈更加深化。
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本月关注的地产华南地产巨头恒大和富力依然受到关注，两巨头四月降价回笼资金，尤其是回归A股失败的富力开始出售其原来持有的商业物业，做出不惜一切代价回笼资金以解资金链紧张的局面。另外地产龙头老大万科本月销售总额出现较大回落也受到很大关注。从这两个例子可以看出上月潘石屹抛出的“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言并非虚言。
本月注目的言论是另一大腕任志强的“银行先死论”，把矛头指向金融领域，更让人感觉到一阵阵凉意。
在青岛本地，关注的莫过于中旬举行的春季房展会了，其中的亮点是有一批新盘的亮相，尤其是市区项目明显多了。但是从整体来看，更多人的似乎对房子失去了兴趣，与当下的地产形势恰成一致。但本地开发商似乎对未来楼市信心很大，本月土地出让又出地王。
在本地，青岛楼市究竟又是如何表现的呢，搜房网认为，4月的数据及分析是判断当前形势的重要资料，希望能够为业内人士和购房者提供一些参考。
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，4月份青岛全市住宅成交量出现了市区和郊区严重分化的局面，市区占总量的比例首次超过6成，而市区政策房的推出又是这种局面形成的最重要原因。虽然比3月销售量有较大提高，但从具体项目来看，商品房大部分依然是冷清的局面，成交量普遍不高。很多项目继续推迟开盘，以等待局势明朗化。
本月青岛全市网上共成交住宅3670套，较2月份增加1406套，环比增长62.1%；总成交面积为352697平方米，比2月增长平米，环比增长51.2%。这个数字突破两千套大关，是最近几年来青岛市内四区成交的一个数字了，比起过去的07年4月的1676套，也增长了32.1%。虽然增长幅度比较大，但必须看到本月政策房的比例扩大是产生这个数字的最主要的因素。
其中市内四区本月住宅共销售2214套，比3月大增1612套， 环比增长267.8%；总销售面积为205457平方米，比上月大增145313平米，环比增长241.6%。套均面积92.8平米，比上月下降8.1平，显示出政策房所占比例的增大。
按照自本报告1月份开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月由于众多政策房释放，在使市区比例增长的同时，楼市政策房比例也出现大幅上升，商品房和政策房的销售格局出现了冰火两重天的巨大差异。
3月份政策房方面四区全部都有，而且量都很大。
市南区的政策房全部为不公开发售，其中本月海尔臻园销售479套，康嘉景园销售8套，康嘉花园销售3套，隆德路经济房1套；市北区公开发售的锦源秀邸销售417套；四方区的盐滩改造工程销售84套；李沧区的金秋桂园销售535套，太平洋心怡公寓294套，百通依山小居销售8套，国通嘉园销售5套，万福山庄2套；
这样本月四区政策房总计是1836套，占四区本月销售住宅总数2298套的比例达到80%，正好是五分之四，继2月之后再创新高。所以也可以看出，本月市区销售之所以出现大幅度增长，是完全受政策房成交大增的影响。也就是说本月市区商品房住宅只销售462套，比起低迷的3月份仅仅增加61套，而如果比较市内四区2007年4月销售商品房的906套的数字，则下降了将近一半。所以可以得出结论，尽管4月销售数字巨大，但这只是政策房的风光，商品房部分仍然没有回暖，市区商品房和郊区一样，依然是持续低迷。
市内四区价格走势分析：
本月由于市内四区政策房大量释放，导致四区平均价格都出现新低。
自去年以来，市南区销售均价自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，3月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到14981元，创了新高。
本月由于均价只有5600元的政策房海尔臻园热销，将房价迅速拉回。另外虽然柏丽澜庭和东海路9号本月销售都不错，但均价都在25000元左右，比起前几月有较大降低。所以使市南区均价出现前所未有的下滑，只有8095元，创了新低。
市北区销售均价走势相对平稳，去年10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，3月均价回升到7733元。本月由于均价只有5000元的锦源秀邸热销，导致市北区均价也出现前所未有的下滑，只有5658元，也创了新低。
四方区销售均价变动较大， 去年8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。3月政策房减少使均价回升到6268元。本月由于均价只有4100元的盐滩改造工程热销，导致四方区均价也出现很大下滑，只有5338元。
李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。3月政策房减少使均价回调到4448元。本月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到4127元。
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，因为限价房比例达到新高，导致平均户型面积迅速缩小。80-100平方米所占比例依然很大，本月共计成交2169套，占到总成交套数比例的59.1%，环比增长了13.7%，（市内四区共成交1530套，占市区住宅总成交套数的69.1%，环比增长了12.6%，比例较上月上升）显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100—120平方米的户型成交594套，占到总成交面积的16.2%，环比下降了6.4%，表明在售商品房受到小户型挤压。而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为142套和91套。
从价格构成上看，本月各区间分布比较均匀。单价5000元/平方米-6000元/平方米的区间和在3000元/平方米-4000元/平方米的区间成为主力，分别成交了963套和937套，比例分别为26.2%和25.5%。4000元/平方米-5000元/平方米的区间成交也不错，成交了652套；3000元/平方米以下成交439套，6000元/平方米-8000元/平方米的区间成交428套。
四月楼市现象解读：
政策房四区全面开花 购买力逐渐回归市区？
本月市内四区全部有政策房在销售，共计销售1836套，比例达到八成。如此多的政策房无疑大大分流了众多楼市购买者，他们把价格越来越高的商品房搁置一边，去选择单价便宜很多、户型又比较小的政策房。众多项目使选择的余地比较大，所以对商品房的冲击更加明显。而且不仅表现在影响市区商品房上，对郊区也形成重大影响。当市北区的政策房的价格与城阳商品房的价格差不多的时候，大家的购买心理会受到影响。在目前局势不定、郊区供应巨大而价格又比较高的情况下，投资者选择持币待购的决心要远远大过市区的自住者。所以郊区遇冷就很正常了。而07年地产上市地产企业的公告平均毛利接近40%，更让人觉得有降价的空间。
4月郊区楼市从各区市排名来看，表现普遍不好，六个区市中只有黄岛区比上月出现增长，其他表现都是下滑。城阳区矮子里选将，以仅仅329套就成为。黄岛区成交量有所上升，以306套列第二，算是表现尚可。前几个月一直表现较好的崂山区本月只成交280套，差强人意。平度和莱西都以200套的成绩并列第四，胶南依然排在最后，而且只有143套。整体来看，各个区域与市场供应相比，都给开发商以巨大销售压力。而且郊区土地出让频繁，未来的供应将更大。
市场持币待购现象依然严重 小户型出现热销
在整体的商品房销售都出现冷清的时候，婚房等刚性需求就成为最能支撑市场的力量。
而当楼盘单价越来越高让购房者难以承受的时候，总价较低的小户型就成为年轻人的。所以我们看到，遵守90/70政策的楼盘都得到了好的结果。比如基本上全是90平以下户型的百通馨苑7区本月夺得商品房，以80多平两房为主的青建尚东区成为亚军，就是城阳刚开盘的林溪美地，也靠小户型拿下区域。这些表现足以让那些热衷于大户型的开发商羡慕不已了，政府的硬性规定没有起到作用，但现在市场这个看不见的手来发挥作用了！
居了解，市区商品房将有更多的小户型上市。比如本月定名的四方金色城品项目就是以75平的套二和90平的套三为主，开创市区高层小户型的典范，相信秋天上市会受到市场热捧。。
市区土地出让频繁 买卖双方继续博弈
而本月的看点是土地出让比较多，使得未来楼盘供应巨大的情况也已经开始显现，本月完成招标的的建筑面积70万平的文昌阁村改造、120万平的下王埠村改造、24万平的尤家村改造等3个城中村改造项目也已经开始运作，三个项目总建筑面积超过210万平米。尤其是前两者与百通馨苑、绿城理想之城等连成一片，造就了供应总面积超过500万平的金水路板块，使未来该区域竞争压力大大增加。
本月15日的土地出让还造就了台湾路6号楼面地价14300元的新地王，与众多地块流拍的大局势不同，可以看出，本地开发商对市区开发的未来前景信心比较足，尤其是沿海一线，也不断传来新高价楼盘要问世的消息。但与此形势不同的是，本月海边几个高端楼盘的价格均有较大下滑，下一步如何走还是难以判断。
在这样的情况下，很多原本计划开盘的楼盘尤其是大盘继续选择延后开盘的策略，以免落入定价陷阱。而更多的已经在销售中的开发商则是选择了与市场僵持，目前虽然有个别楼盘有特价动作，但还没有形成大的价格变动事件，整体延续了3月的僵持局面。
各区及项目交易量分析：
城阳区林溪美地开盘热 崂山区青建尚东再称雄
城阳区自去年7月份住宅成交量开始出现井喷，一直到今年 1月成交629套，都维持在每月600套以上，可谓持续火热。2月只成交183套，出现大幅度下滑。3月出现恢复迹象，成交383套，本月又出现下滑，只成交了327套。比上月下降56套，总销售面积35366平米，环比下降6354平米。套均面积108.2平，与上月持平。
本月由4月刚刚开盘的位于城区北部学府板块的新盘林溪美地夺得，成交47套，但也没有超过50套。此盘的优势就是小户型为主体，总价比较便宜，成为整个城阳楼市的新亮点。上月天泰城退居次席夺得亚军，成交35套，销售压力更加明显。前期送装修的希尔景园效果依然热销，以31套列第三，看来价格影响销售。去年的热门宝龙国际社区和广场总共销售28套，成为第四名。308板块的另一老盘水青木华销售27套，成为第五。吕家庄商圈新盘奥港国际以31套的成绩列第三。都林美景以22套列第六。
本月该区域成交项目共33个，比上月减少2个。除了上面的6个楼盘之外，其余的27个楼盘销售量全部没有超过20套，呈现出区域整体仍然不景气的局面。07年曾经热销的众多项目表现差强人意。本月24日万科魅力推出5套大户型特价，受到市场关注。未来是否有其他企业有新的动作,相信不久就会有眉目。
崂山区本月成交280套，同比下降109套，成交总面积32048平米，环比减少12530平米，套均面积平114.5，环比持平。本月崂山区域的几个项目在楼市整体低迷中继续差了一些，但仍能继续分流一部分市内四区的客户。
青建集团两项目本月继续热销局面，其中海尔路东的尚东区销售128套，继续成为区域，而海尔路西的橄榄城也成交了58套，不仅仅成为本区域的亚军。两个盘的优势看来会一直延续到销售完毕。海边大盘海信麦岛金岸本月开始又有下降，销售38套，成为季军。东方美景成交21套，列第四名。前几个月一直热销的金领世家旺销势头不再，继续显出疲惫之态，只成交19套，列第五。另一大盘颐和星苑也是开始回暖，成交11套。
本区域本月共有8个项目上榜，2个销售是个位数。
莱西鑫盛苑领先 平度新华苑
莱西市本月成交量环比大幅度增长，成交200套，比上月下降22套。成交面积18138平米，套均面积90.7平，比上月下降2.2平米。
本月莱西的销售是鑫盛花苑，成交51套。名都花园以37套成为第二，滨泰花园以32套成为老三。仁和梅苑以21套列第四。
本月莱西市共有22个楼盘上榜，比上月增加7个。其中成交10套以上项目9个，比上月减少2个，显示出一种大家都有点回暖的意思，又都差强人意。
平度本月成交表现一般，总成交量只有200套，比上月下降44套，成交总面积20965平米，套均面积104.8平米。新华苑以44套列，成为最突出的一个楼盘。鑫港花园、福临家园、府佑苑三盘都以15套并列第二。
本区域共有19个楼盘上榜，比上月减少1个。其中10个销售超过10套，显示都不景气。
黄岛兴华城新热门 胶南心怡苑成老大
黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。3月出现恢复，成交 220套，本月继续上扬，成交306套，增长86套，成交面积27589平米。套均面积90.2平米。
本月该区域成交是兴华商贸城多层项目，销售55套。同样是北部区域同样是多层的海尔望山居以45套屈居第二。位于中部区域的车家岭居住小区以39套列第三，同样在中部的昆仑山庄以23套列第四。其余楼盘都在20套以下。本月值得关注的一点是南部沿海区域销售很差，大多数项目都是个位数成交。
本月该区域成交项目共27个，比上月增加3个，成交过10套的有9个，其他楼盘成交全是个位数，而安子码头区域的新楼盘还在陆续增加，后期销售压力更大。
胶南本月成交量又出现下降，总成交量达到143套，在各个区表现还是最差。总成交面积13135平米；套均面积91.8平米，环比降3.7平米，显示出小户型比例增加。本月该区域上网成交项目共22个，比上月增加4个，成交量在10套以上的有5个项目，比上月减少3个。
本月该区域的是心怡苑，成交29套，新盘九方海悦华庭以16套列亚军；也是新盘的金地花园以12套列第三名。
市南区海尔臻园爆发 市北区锦源秀邸火热
市南区4月销售565套，比上月的98套增长467套，环比增长476%（但扣除海尔臻园销售的479套、康嘉花园的3套、康嘉景园项目的8套、隆德路经济房1套等491套政策房，则只有76套商品房，比上月的73套只增长了3套）总成交面积为55536平米，套均面积98.3平米，环比大降31.2平米，海尔臻园的拉动作用极为明显。
本月销售为位于延吉路的不对外发售的限价房海尔臻园，共销售479套，均价只有5600元，与商品房价格差距达3000元。
本月奥运海边豪宅柏丽澜庭随着奥运活动的升温，也出现热销局面，和上月一样再销售17套，但本月均价只有25300元，比前几个月的3万多下降不少。颐中高山以13套的成绩列第三名。中环国际广场以11套的成绩列第四。本月市南共有17个楼盘成交，比上月增加5个，其中13个销售为个位数，继续给人一种冷清的局面。
市北区本月销售量达到513套，增加413套，环比上升4133%，.4总成交面积为49986平方米，增长38665平米。（但扣除锦源秀邸销售的417套政策房，则只有96套商品房，比上月的100套还下降了4套）还是显示出商品房的不景气。套均面积为97. 4平米，大降了25.8平米。
本月该区域成交项目共17个，比上月增加4个；成交套数在10套以上的项目有5个。其中浮山后的限价房锦源秀邸销售的417套外，其他商品房项目普遍不景气。艺苑大厦以16套的成绩成为区域亚军。良辰美景凭15套的成绩排第三，老盘鼎都以14套的成绩列第四，海泊雅居以13套成为第五名，差距几乎不大。
四方区盐滩改造占半壁 李沧区两政策房再发力
四方区本月住宅共成交172套 较上月增长46套，环比增长36.5%；（但扣除盐滩改造项目销售的84套政策房，则只有88套商品房，比上月的123套还下降了35套）总成交面积为14958平方米，套均面积为87平米，下降4.2平米,显示出政策房的比例大增。
本月盐滩改造项目以84套的成绩列位置，兴隆花园以30套的成绩列亚军，广华海岸阳光成交21套排在第三名，全是多层的海华山景以16套列第四，而雁山世纪以12套居第五。整体表现一般。
本月该区域共有7个项目成交，其中5个在10套以上，整个版块显得还是有些冷清，看来离爆发还要等下半年。
李沧区本月住宅成交量再次大幅度增长，成交1048套，比上月增长770套，环比大涨277%，总成交面积为92610平方米。（但扣除金秋桂园销售的535套，太平洋心怡公寓的294套，百通依山小居销售的8套，国通嘉园销售的5套，万福山庄的2套总共844套政策房，则商品房只成交204套，环比上月的105套增长了99套，主要是百通馨苑七区开盘的影响）套均面积为88平米，与上月持平，表明政策房户型较小。
本月该区域共有13个项目参与销售，只有4个成交在10套以上，差异非常明显。金秋桂园以535套成为，其次太平洋心怡公寓以294套列亚军。去年的全市百通馨苑借七区开盘和小户型之利，吸引了大批青年前去，热销176套，排区域第三名，但成为本月全市商品房销售，占市区商品房销售总量562套的三成多。其他也只有沧口老盘翠海依居以11套列第四。剩余各盘成交都是个位数。
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