许昌纪：大家下午好，首先非常感谢搜房网这次做的婚房置业大讲堂，让大家有一个交流的平台，我简单的介绍一下目前的个人银行信贷政策。
深圳发展银行个人信贷部许昌纪经理
我首先说一下基本利率政策，现在大家可能经常听到有一个优惠利率，什么是优惠利率？2007年10月底，人民银行和银监会下发了39号文，所有的商业银行都要执行的政策，大家购买首套或者是改善性住房的时候，利率下浮30%，也就是打七折的说法，如果购买第二套或者是第三套的时候，利率都要大幅度提升的，我先说一下优惠利率，刚刚我说的打七折，如何申请？当您买了房产的时候，不管是一手房还是二手房，如果有贷款需求的话，可以去银行申请，在申请的过程中，除了您本人要签署一个声明以外，银行还要通过人民银行的诚信系统查询，如果以前在别的银行贷款的话，一般都会在诚信记录显示出来，都是通过这个系统查询，这笔贷款已经结清了，并且这套房子已经转让给其他人了，已经过户给别人了，我们也是可以执行首套贷款，也可以打七折。
还有“二套房”的政策，就是第二次买房，信用记录上显示前面的贷款还没有还清，这样买“二套房”的话，我们就认定是“二套房”，第二套房子是基准利率上浮10%，它的利率要比套房高50%多，因为是5.94×10%，一个是下浮30%，第二套的话，贷款成数是60%，就是说你必须要付4成，当然“二套房”政策简单的说了一下，如果您是第三套、第四套房的时候，可能首付要上浮5%。
刚刚说购房抵押率的要求，条抵押率是70%，当然90平方以下，也可以贷到80%，针对90平方以下有特殊的规定，“二套房”就能贷到60%，第三套是55%，可能第四套房子以后，很多银行不会受理你的申请了。
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还有几种常见的还款方式，一种是等额本金，一种是等额本息。比如说贷30万，贷10年，利息前期是比较高的，利息是逐渐递减的，这就是按月递减。这种方式还款好处是最节省利息的，前提就是到第30年要结清，如果提前还款的话，省息的优势不是很明显，但是它有一个缺点，初期的还款压力非常大，法国还款额每个月都在变动，是按月递减，可能记还款额的时候，可能不是很准确，然后加上利率调整的话，变化可能就更大了。银行在贷款之后就给了一个还款计划表，这几年利率在一个劲得提高，去年开始又下降。
还有就是等额本息，还有一个名字就是按月等额，如果在还款期内，利率不变动的话，还款就是固定的，如果30年的话，每个月是2000元，你的还款额一直会保持在2000元，好处就是比较好记，每个月是多少，然后在银行的还款日前存上就可以了，这都是根据还款方式的变动进行调整。有的银行是1月1日调整，比如去年人民银行利息上浮了3次，第二年就在1月1日进行调整，有的是2007年5月1日进行调整，我们会到2008年5月1日这一天进行的现行利率进行调整，这是他们的还款方式。
我要介绍的这两种，是我们行推出的两种新型还款方式，都是我们国内首创的，是双周供，就是说双周还一次，因为上面的等额本金、等额本息一个月还一次。
我们的双周供就是半个月一还，换算成月的话，就是还13个月或者是13.5月，因为每个月的还款额，基本上也是属于一个等额本息的方式，基本上是等额本息的一半。这种方式省息体现在什么方面？我刚刚讲到等额本息一年还12个月，双周供一年要还26次，大约就是2.6万块钱，因为里面还当中有本金、利息，这样双周供就可以加速还款频率，这样占有银行本金时间短了，这样还款利息就少多了，我们当时测算了一下，10年的话，是120个月，如果用双周供的话，基本上就是108个月，差不多是9年的时间。
这里面有一个问题，是两周扣一次，不是说等额本金、等额本息是每个月20日，这是根据标准的14天走，次是1号，第二次是15号，第三次是29号，依此类推。
还有一个就是气球贷，比如说申请10年，基本上就是10年还完，我们就3年期、5年期、10年期，比如说申请3年期的气球贷的话，我们计算还款日期的时候，我们对您的申请可以按30年去算，但是我们是按照三年的利率，因为大家都知道，三年是5.4%，五年是5.76%，五年以上是5.94%，这就是低月供，30年把这个款还掉，但是现在你用了三年，但是本金可以不清零，如果您的信用记录良好的话，我们行可以给您继续融资，这种方式比较适合的话，也可以适合这种还款方式。可能如果上来就是按30年申请的话，各个的等额本息的话，可能一个月是2000块钱，如果用3年期的气球贷的话，可能一个月还1500元，这对于您的信用记录比较严格，一定要按时还款。
简单说一下四种还款方式。
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再说一下现在结合银行产品巧妙理财，说一下循环贷，就是说这个贷款可以使用，比如说买了一处房子，贷了30年，因为随着还款的时候，每个月都在还款，因为还本金，实际上我们给您做了30万的额度，一开始还了一万的本金，还剩下29万，随着还款时间越长，欠银行的钱越来越少，中间空的额度越来越大。如果用循环贷的话，在30年内正常的还款空出一块额度，大家现在可能基本上对工资的判断，都是一个上升的曲线，现在一个月挣2000元，随着年龄的增加、职务的提升，工资可能就要涨，这个时候有人就要提前还款，这个时候我刚刚说了，本来还的还剩下25万，又提前还了5万，这样银行贷款就是20万，如果某一天要买车等，您可以去银行申请，这个时候不要去抵押登记中心，您如果需要的话，随时可以把10万块钱提出来，这用的是比较方便的，尤其是对于精英性人士，今天进了10万块，但是我1个月、2个月之内可能还要用钱，您再需要钱的时候，再把这个钱提出去。
还有就是存抵贷，就是存款抵贷卡，账户里面不会一个月还2000元，可能获得货少还要多存，比如离我们家比较近，可能把平常其他的经济往来也放在我们银行，当嫩存款额达到5万的时候，5万以上，我们会对这部分钱进行抵扣计算，首先因为在里面放的话就是一个活期存款，我们还会支付存抵的，按现在的利率算，我们是随着金额的提高来决定返还给您存抵的利益，是不一样的，基本可以抵扣掉您的贷款利息。当然这个是按日借的，比如今天账上有10万，我们就算10万，如果后天账上少于5万，我们就不算了，我们会每天结息，然后下个月会打在存折上，这对于您手头的钱，哪怕账上只有一天的10万块钱，我们也得您算一天的利息，更加的灵活。
还有我说一下关于住房抵押贷款。
讲一下住房抵押贷款，已有的房产去银行申请贷款，或者是父母的房产去银行申请贷款，按揭的那套去银行贷是70%或者是80%，如果有的时候，买了房产比较大，或者是金额比较大，首付的30%可能也要去借，或者暂时不够，您可以用原先已有的房产或者是用父母的房产，也可以去银行申请抵押贷款，把这套房子押给银行以后，做为您的首付。如果您买第三、第四套房子的话，利率会显得更多了，第三套只能贷到55%，利率还要上浮15%，简单讲这些。
还有小建议，有朋友问我，我要贷款，需要贷多少年？这个因人而异，就看您的还款能力了，比如同样的年龄、同样的工作，这个人可能还1500元就可以了，那个人觉得还2000元没问题，因人而异，一旦贷款了之后，这个支出每个月就是刚性支出，就是必须要支出的，还有包括生活费支出，这是必须的，还有家庭的私家车，油钱也是刚性支出的。所以咱们要充分的考虑一下，您未来5年之内，您的总体收入大概是怎样的，您现在的刚性支出是多少？年通过这个判定，您一个月大概支付多少？然后通过这个数判定贷款额的话，比如就需要30万，然后您再决定需要贷多少年，因为这个是因人而异的。
因为这个就牵扯到第二个话题，就是信用记录的问题，比如在银行办信用卡，会牵扯到信用记录的问题，为什么说信用记录？2005年开始，人民银行推出一个系统，现在宣传也比较多，其实就是大家的第二张身份证，因为里面记录了很多的信息，这张身份证就是经济身份证，和以往很多的银行打交道的诚信问题，比如说信用卡透支之后是不是按时归还？以前办的贷款是不是按时归还？有的人觉得我还银行的贷款，说20号还，有的人21号还，有的人30号还，有的人也拖3、4个月才还一次，可能这个钱你们还给银行了，但是以后你去别的银行办业务，一查你的诚信记录就会显示出来，基本上这种人如果拖两个月以上及基本上去所有的银行贷款的时候，连信用卡额都不会批给你。所以建议大家，在办了按揭贷款或者是抵押消费贷款，只要借了银行的钱，银行需要20号还，您就要按时归还，拖一天信用记录也会记录。目前为止这个是跟在个人名下是7年，如果还款不及时的话，就会在信用记录上出现一个污点，不管你是有意还是无意的，但信用记录只会看结果。所以以后还款的时候，一定要按时还款。
好的，谢谢大家。
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