[摘要] 一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。地产大鳄和资本大佬也嗅到这一重大历史机遇，频繁出手。
一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。地产大鳄和资本大佬也嗅到这一重大历史机遇，频繁出手。大佬频出手二线地产9月17日，招商地产子公司苏州双湖房地产有限公司通过拍卖竞价方式，取得天津市河东区地块的土地使用权，成交总价为人民币64100万元。招商地产进军天津，绿城集团则挥师苏州。9月22日，绿城集团在董事长宋卫平亲临督阵下，以61亿元总价在苏州连拿两幅地王。绿城集团以36亿元、25亿元一口气摘得苏园土挂(2009)06号、苏园土挂(2009)07号两幅土地，成功进入苏州市场。其中，(2009)06号土地楼板价高达28057元/平方米，创下中国土地出让史上单价的住宅用地纪录。
在我国城镇化的大背景下，多数农民不可能进驻北京、上海等一线城市，二三线城市必将成为其最终归宿。众多地产大佬已经看到这一重大历史性机遇，频频出手。
二线城市成交活跃
成交量方面的数据为大佬的看好提供了支持。9月第二周，长城证券跟踪的19个大中城市，楼市成交量上涨的有14个，但一线城市明显疲软。其重点跟踪的十大城市，当周整体成交量较平稳，微跌0.39%。其中，四大一线城市整体大幅下降7%，二线城市整体上涨5%。
统计9月14日至9月20日一周楼市成交情况可以看出，二线城市明显好于一线城市。北京、上海、天津、深圳成交量均环比有所回落；广州、厦门、福州、南京、苏州、武汉、长沙、重庆、成都、西安成交面积均环比有所上升，成交均价环比回落居多，其中苏州成交量急剧攀升34%。"金九"似乎在二线城市出现了。
苏州新建商品住宅与前四周平均水平（200套/日）相比上涨65.2%。上周日均成交面积31185平方米，环比大幅上涨34.5%，与前四周平均水平（23728平方米/日）相比大幅上涨31.4%；成交均价为6872元/平方米，环比下降7.2%，与前四周平均水平（7464元/平方米）相比下降7.9%。苏州新建商品住宅8月份成交均价环比上涨1.9%，已连续5个月稳步上涨。成都楼市的成交量环比继续上涨。成都新建商品住宅上周日均成交390套，环比上涨14.4%。
反观一线城市的成交量，则继续着跌多涨少的主旋律，北京、上海上周（9月14日-9月20日）成交量环比继续下滑，深圳反弹结束，重回下降通道。
上周北京商品住宅日均成交368套，环比下降10%，已连续三周处于下滑状态，9月市场较8月或将进一步缩量。一位不愿透露姓名的分析人士认为，房价虚高是成交量下降的主要原因。而深圳成交量仍然徘徊在低迷状态，成交套数和成交面积分别出现了20%和10%左右的减少，市场中仅有少数几个项目保持较好的销售态势。深圳新建商品住宅上周日均成交90套，环比下降20.4%，结束了上周的反弹。上周日均成交面积9628平方米，环比下降9.7%，与前四周平均水平（11397平方米/日）相比下降15.7%，成交量依然处于环比下降通道；成交均价为18368元/平方米，环比下降3.5%，与前四周平均水平（18724元/平方米）相比下降1.9%，价格已处于滞涨状态。
上海的成交量则继续着下滑状态，但价格却在上涨，出现量价背离的现象。曾在某大型上市房地产公司做过三年企业投资管理工作的黄清林表示，一线城市随着前期大量刚性需求的释放、供应的紧张和房价的快速上升，7-8月成交量下降较为明显，但是在避险资金和缺乏投资渠道的流动资金对豪宅的追逐下，别墅类高端物业销售异常火爆，从而也推高了楼市成交均价。因此一线城市目前价高量缩的迹象非常明显。而二线城市在本轮楼市复苏中价格涨幅远小于一线城市。
二线地产股机会大
天相顾问的一位分析人士表示，房价上涨的大趋势仍未改变，我们维持房价仍将"结构性上涨"的基本判断，依然看好部分二三线城市房价和一二线城市核心地段房价。"从成交量来看，一线城市受制于供给有限和房价较高，成交量难以继续放大；二线城市成交量已出现分化；而广大的三四线城市成交量仍然值得期待。"上述人士表示。其重点推荐的二线地产股有首开股份、荣盛发展、万通地产、北京城建、滨江集团和天保基建。
长城证券分析师黄清林则认为，可以关注布局和在二三线城市有较多开发项目的地产公司，如万科、保利地产和荣盛发展。一位资深地产分析师对理财一周报记者表示："如果只选一只地产股的话就选首开股份，业绩增长的确定性是相当高的。"
国泰君安明星地产分析师孙建平建议关注二线城市代表股，它们将充分受益于趋势更确定的房价上涨，因为项目布局城市发达且数量多、未来一年可售面积充足，根据估值，首推名流置业、苏州高新，可继续关注中国宝安、浙江广厦和信达地产。
二线城市成交保持活跃，房价并未大幅上涨。据东方证券草根调研的结果：南京、大连、石家庄、苏州、济南、青岛、烟台、徐州等二线城市房价涨幅均在10%~20%之间，仍处在理性范围内，政策仍是支持状态，购买力并未透支，成交保持活跃。东方证券建议重点关注二三线地区的开发类公司。
上半年房价坐上"过山车"下半年预酝酿"变脸"
“没想到,太出乎意料了!”
“看不懂,像雾里看花一样!”
谈及今年的楼市,多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;从土地流拍到“地王”归来;以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬,情况又在悄然发生变化,虽然房价仍旧“牛气冲天”,但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时,多部门开始发文警示楼市风险,多种信号显示楼市正在酝酿调整,下半年可能上演“变脸”。
从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”
今年1月末开始,受传统农历新年的节日效应,以及国内外经济形势的不明朗的影响,楼市新年开局不利,“量价齐跌”成了新年的个关键词,以北京为例,中原地产统计显示,1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米,同比下降29.36%,环比下降20.98%。
“虽然房价有所调整,但我并不想马上出手,还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。
和这位购房者的观点相似,年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下,北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”,为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。
进入3月,楼市出现转机,在房价下调和刚性需求释放,以及各种利好消息的刺激下,楼市开始出现“小阳春”,当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何?”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化:房屋销售面积迅速增长,房价快速飙升。在短短不到半年的时间,“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词,尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升,更是引起业内外一片惊呼。
中原地产监测显示,7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%,天津、成都累计上涨幅度约10%;北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。
与此同时,房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。这是今年以来70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨,且涨幅逐月扩大,其中,3月份环比上涨了0.2%,4月份环比上涨0.4%,5月份环比上涨0.6%。
房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中,新建住房销售价格同比上涨的城市有43个,同比价格下降的城市只有26个,环比价格上涨的城市有63个,环比价格下降的城市只有3个。
成交量方面也表现不俗,1至7月,商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。其中,商品住宅销售面积增长38.8%。
“量价飙升”的火爆局面,更是刺激了房企的拿地热情,特别是6月份以来,土地成交市场一改北京一枝独秀的局面,北京、武汉、广州、上海和杭州等多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新,一批天价地王涌现。
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利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”
从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”,优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”,也成了重要的“幕后推手”。
21世纪不动产分析师孟奇说,去年受国际金融危机的波及,消费者对楼市发展前景一直处于观望,大量购房需求被抑制,为了暖市,政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台,尤其对二手房影响比较大,在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑,使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放,这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高,而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹,由此导致房价急速上涨。
刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说,在2007年房价疯狂上涨,许多刚性需求的消费者无力购买,到去年楼市开始出现低迷,房价也随之步入调整通道,观望气氛成为了主流。今年初,在利好政策和开发商低价入市策略影响下,压抑许久的刚性需求集中爆发,这使得部分项目得以热销,进而有了提价的底气。
业内人士指出,开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应,进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松,大额的信贷支持,大大地缓解了资金压力,开发商不再急于销售产品缓解资金困境,所以他们才敢于提价销售。
几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影,这次也不利外。记者了解到,投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是,深圳豪宅纷纷开出“豪华价”:一平方米两三万元只是刚起步,七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售,但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓,去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时,引起强烈的质疑,如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。
除了对资源的极度占有,豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快,有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示,买一套800万元的豪宅,比买10套80万元的普通住宅还要涨得快,所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示,正是由于通胀预期加大,投资性置业复苏楼市,才助推了房价的回升。
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从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”
房价的牛市行情仍在继续,但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响,市场观望氛围在7月又开始显现,住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折,各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为,下半年楼市“变脸”的可能性在加大。
中原住宅监测系统数据显示,7月,一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中,深圳7月成交量已是连续第四个月下降,广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。
8月,成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统数据显示,8月中原所监测的九个城市住宅成交量,今年首次环比上月出现全面下降,平均降幅12%。按照降幅依次是,深圳-23%;杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。
其中,8月第四周(8月24日至8月30日),被监测的大部分城市成交出现下滑,其中深圳最为显著,为今年二月以来成交的一周。这一周仅成交688套,比上周减少576套,环比下降四成。其次为成都,下降14%。其余成交出现下滑的城市,包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。
李耀智说,现在看房人数确实减少很多,业主没有再涨价,但是也没有抛盘,双方进入了僵持期,中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话,风险就会很大。李耀智说,一般说的调整是有价无市,目前来看还没到这个程度,主要看二套房贷政策是否转向,目前银行仍在靠优惠抢客户。
深圳大学国际金融研究所所长国世平称,货币政策一旦真正从紧,大批房子可能以低于预期的价格冲向市场,而高位买房的市民将会面临财富的损失,香港和日本都曾有这样的教训。
业内人士认为,住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高,这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬,商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出,房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放,住宅市场或将面临新一轮调整。因此,预计以后几个月,政策干预的可能性将逐步增强。
杨红旭认为,3至8月市场偏热,成交量非常大,已经透支了“金九银十”的能量,楼市恐难再现热潮。其中,一线城市年度成交量高点是6月,下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月,下半年价格可能依然坚挺,但明年一季度有可能止涨,快的话年底就有可能出现涨不动的情况。
和悲观的预测相比,深圳社科院房地产与运营中心主任 燕表示,在当前背景下,今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说,大部分人买房的需求都是刚性需求,投资客不像去年那么集中,所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程,但是房价不会大起大落。
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下半年要收紧? 住建部专家:楼市不会大动干戈
在多重因素的刺激下，上半年的市场可以说是“超预期”运行
◆根据调查，当前市场上还有很多空置房屋和土地
◆有些开发商抱怨说供应不足，这根本不是问题所在
◆除非整个经济回暖了，政策才可能会有大的变动
近期，中央连续调研房地产业，多个部委也先后对房地产企业的成本、税费等进行调查，并发文出台若干收紧政策的指导方案。而在业界，关于楼市政策将要“收紧”的说法甚嚣尘上。
为何要收紧？是因为楼市过热了吗？下半年会不会收紧？地价是否推高了房价？《每日经济新闻》记者日前就这些问题专访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，请他来为我们拨开房地产市场的重重迷雾。
观点1：楼市的确“过热”
《每日经济新闻》（以下简称NBD）：今年上半年，房地产市场从年初的低迷状态迅速回暖，如今甚至引发了“泡沫”的争论。短短的半年时间，市场就发生了如此巨大的变化，其中的原因是什么？
王珏林：原因主要有3个。首先是政策。今年以来，中央已经4次定调“适度宽松的货币政策”，这也是房地产业发展最重要的大环境。在此基础上，4万亿投资和十大产业振兴规划也发挥了重要作用。虽然4万亿投资主要流向了基础设施建设，但也极大地拉动了房地产业的发展，比如，修建一条地铁可以带动周边的楼市；医院、学校等公共设施的建设也在很大程度上带动了房地产投资。
其次是资金。今年上半年，大量银行信贷和国有资本流向房地产业，不少公司和个人资金也纷纷投向房地产，在投资工具匮乏的情况下，大量资金的流入促成了楼市的迅速回暖。
最后是预期。长期来看，我国经济的长期发展态势仍向好，而短期来看，通货膨胀极有可能发生。基于这两种预期，房地产业对资金的吸引力更大了。
NBD：但进入6月份，市场中又出现了很多的问题，像对开发商捂盘、楼市泡沫等的争论开始越来越多。您认为目前的市场还存在哪些问题？
王珏林：没错，在多重因素的刺激下，上半年的市场可以说是“超预期”运行。目前市场的确存在过热的现象，并引发了其他的一些问题。
一方面，在出口和实体经济尚未真正复苏的前提下，大量资本流入房地产市场，势必会带来泡沫。从近期房价的快速上涨可以看出，市场已经出现了泡沫。
另一方面，市场中出现了一些不规范行为，如开发商捂盘。根据调查，当前市场上还有很多空置房屋和土地，如果将空置的这部分销售出去或是进行开发，市场的供应量将会大增，房价也会自然地降下来。有些开发商抱怨说供应不足，这根本不是问题所在。
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观点2：目前只能“微调”
NBD：前段时间，国土资源部公布的地价占房价比例为23.2%，也公开了620个监测项目的具体数据。这组数据引发了很大的争论，很多开发商、官员和研究人员都介入了“地价是否推高了房价”的争论。您对此持什么观点？
王珏林：我觉得这种争论毫无意义。因为再争论，房价也不会降下来。房价是由市场决定的，而不是人为来确定的。在我看来，有三种价格是没办法确定的：房价、地价、建安成本，这些都是由市场供需关系来决定的，而且时刻在发生变化。所以根本没法说到底是哪种价格在起决定性作用。
政府不能直接插手市场、干预价格，但可以通过政策来调整。比如，针对捂盘的问题，政府可以要求开发商公开开盘时间和销售价格，公布销售进度。像土地延迟开发、假按揭的问题，现有的政策完全可以解决，关键是政策执行还不到位。
NBD：针对目前市场的过热，外界一直有猜测说，宏观政策有收紧的可能。您认为未来的政策走向会怎样？
王珏林：在大的方向上，政策不会有变化，因为经济还没有完全恢复，政策不可能有大的调整。我认为目前的政策只能是微调，这可能由具体的部门来操作。比如银行，未来可能会收紧二套房贷；土地部门也可能会增加土地供应，督促房地产企业加快闲置土地开发；建设部门则可能针对市场上的捂盘、虚假销售等问题出台相关政策。另外，税务部门也可能会有所动作。
总之，这些政策措施主要针对房地产业，除非整个经济回暖了，政策才可能会有大的变动。
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一切都来源于供求的严重失衡
杨红旭：四季度楼市有点危险 搜房博客
下半年楼市将何去何从？从成交量分析，今年2-6月，商品房成产量呈逐月增长态势，随着房价的上涨，一二线城市成交量涨幅已出现收窄，甚至是由涨转跌。对大城市而言，虽然投资投机需求仍在增加，但其规模明显小于自住需求，只要刚需出现明显下滑，必然导致市场总体成交量下跌。因此，笔者预计下半年一二线城市的成交量会比上半年有所回落。三四城市的市场变化滞后于一二线城市，而且投资投机成分比较少，基本没有房价泡沫，成交量会保持稳中有增的态势。
房价走势存在较大变数。在当前投资投机需求旺盛的情况下，需要重点关注两大因素。一是政策面的变化，包括银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》以及住房和城乡建设部表态要加强保障性安居工程建设；第二个因素是资金面的变化。假如第四季度时，经济“保八”无忧，则可能会收紧流动性，这将阻碍房价继续上涨。>>>全文
陈宝存：一切都来源于供求的严重失衡 搜房博客
二次房改显然无视了城乡自有住房率83%的现实。尤其明显的是二三线以下城市，自有住房比例是很高的，但是在自有住房中，居住水平还是有限的，户型不足以满足需求，这是商品房瞄准改善性需求以及刚性需求的根本原因。而刚性需求量的恰恰是婚房需求。婚房需求的真实购买者在目前情况下又是小夫妻双方以及家长共同努力实现的。所以大量的建平租房显然不可能被这些需求所接受。
这也是09年初一线城市需求率先回暖并且越来越强的根本原因。但是我们看到的是自05年开始的土地供应的全面下降，几乎所有一线城市连每年的土地供应计划都无法实现。去库存化在去年年底和今年年初在很多专家眼里是无法解决的，空置率被夸大，购买能力被无限缩减。所以一旦回暖，紧跟着的就是无房可卖，再加上通胀因素的炒作，恐慌购买重新抬头，很显然，没有开发企业在强迫谁购买。而去库存化完成或者将要完成的时候，对开发企业来讲，必须购进土地。这才造成了土地价格的又一轮疯长。一切都来源于供求的严重失衡。>>>全文
报告显示，2008年商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。而2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。畸高房价已经远远超出民众购买力，房价下跌乃至暴跌是人心所向，更是大势所趋。
而房价上涨在很大程度上将吸引实体经济的避险资金进入楼市，而实体经济的资金进入楼市在堆高楼市泡沫的同时更令实体经济的复苏之路变得漫长。
中国人民银行6月12日公布的2009年第二季度城镇储户问卷调查结果显示，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”。浓厚的观望气氛将令市场需求大幅降低，这样，房价必将出现下跌。>>>全文
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中国住房和城乡建设部副部长齐骥11日在人大新闻发布会上表示，各地在执行保障性住房政策时会进行因地制宜的政策调整，但房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。
齐骥表示，到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。
齐骥表示，房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。
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住建部不知道房价构成比例 请消费者自行了解
3月11日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥等有关负责人就“住房保障问题”在两会新闻中心（梅地亚）接受媒体采访，就外界关心的问题了做了回答。
在谈到目前商品房成本的构成时，齐骥称，目前商品住房的成本构成主要包括以下下几块：
是土地成本，这其中也包括拆迁补偿费用，再一块是商品房建设过程中的建造成本，第三大块是一些税、费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的；还有一块是开发企业的融资成本，目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，所以它是要还利息，这是一个融资的成本。
“最后一块是开发企业的营销成本，要雇一些人，还要做广告，剩下一部分是开发企业的利润。”
他还称，“建造成本在各地相差得不是特别多，无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多。税费是统一规定的，也没有太大的差异。其他的运营成本，如各个企业促销的程度和销售理念，就各有差异了。
“因此，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。”
在谈到某一个具体的城市土地成本占了多大的百分比的问题时，齐骥称，“建造成本占了多大的百分比，没有具体的统计数据。目前只能通过某一个具体的实例来深入了解。我们希望消费者、购房者能够明明白白知道你所买房子的价格构成，如果哪块高了，你们可以跟他们商量。”
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住房部摸底商业地产危局 三季度或出台政策措施
凭借房地产固定投资32%的占比、房地产销售面积近10%的占比,商业地产完全有理由成为这一波救市中的“大兵瑞恩”。那么,住房部近日的一纸公文是否意味着行动正在酝酿?
在住宅楼市不再是问题孩子后,商业地产的“啼哭”引起了注意。
一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局(下称上海市房管局)人士透露,4月9日,住房和城乡建设部(下称住房部)发函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市相关部门,要求对商业地产市场进行调研。
为此,近日上海市房管局专门召开了一次针对上海市商业地产市场情况的摸底会议。这一聚集了多家商业地产开发企业和研究咨询机构以及上海市发改委、上海市商务委员会、上海市财政局、央行上海总部等多个政府部门的会议显示,上海商业地产市场“值得警惕”。
“上海目前外商投资商业地产项目几近停滞。2009年一季度,外商投资商业地产立项为零。”上海市商务委员会的代表在会上表示,去年外商投资上海的地产项目中,逾1/3为商业地产项目。
除投资持续下滑外,租金下滑、空置率走高的警报也已长鸣。“如果商业地产市场持续向下,那么住宅市场的成交量反弹远不能支撑起市场的真正回暖。”一位与会开发商坦言。
“国内商业地产的问题已令管理部门有所警觉。此次住房部完成调研后,很可能对商业地产从税收、放松限外等方面出台一些政策措施。”上海易居房地产研究院副院长、住房部特聘专家丁祖昱说,“这个时间点预计在第三季度。”
摸底商业地产
在住房部《关于开展商业地产专题调研的函》中,要求12个城市对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研,上报住房部房地产市场监管司。其后,住房部将根据各市上报情况派人进行实地调研。
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住房部要求,各地汇报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况,对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断。同时,还须提供商业地产金融支持方面的市场情况,包括开发融资渠道、资金来源等。
“这次调研要求的内容非常翔实,此次座谈会只是初步了解市场情况和风险,具体各方面的调研工作还将在未来一段时间内逐步展开。”上述上海市房管局人士说。
丁祖昱则对于此次针对商业地产的调研并不感到意外。在他看来,这不仅是住房部函文中出于“全面了解房地产市场状况,发挥房地产业在扩内需、促增长中的积极作用”的题中之意,也是相关部门正视商业地产风险信号的表现。
“之前,政府部门和一些市场人士还没有意识到已经到来的商业地产风险。”丁祖昱说。
值得注意的是,在3月下旬举办的2009中国商业地产行业年会上,商务部流通产业促进中心副主任徐敏曾表示,政府将从商业和扩大内需的角度来重视和支持商业地产的发展。对此,一位上海商业地产开发商表示,显然商业地产的问题已关乎总体经济形势回暖的大势了。
“从居民消费指数、房地产业数据等一季度相关经济数据来看,政府还无法对目前房地产业和整体经济形势感到乐观。”一位接近上海市政府的决策咨询专家对记者表示,“坦率地说,住宅市场的政策性回暖表面风光,实际上仍未达到预期。因而,政府不得不考虑是否需要采取一些手段阻止商业地产的下行势头,以达到扩内需保增长的目的”。
供求矛盾加剧
在此次上海市房管局举办的会议上,多数开发商和研究机构对上海目前写字楼租金下滑和空置率持续走高深感忧虑。曾多次放言在2009年将投资200亿元的恒隆地产亦认为“目前上海写字楼的恶性竞争令其备感压力”。
根据高力国际的报告显示,2009年一季度上海整体市场平均租金进一步下降至7.6元/平方米/天,创下自2005年以来18.2%的年度同比降幅纪录。“由于超甲级写字楼与普通甲级写字楼的竞争加剧,预计整体甲级写字楼平均租金2009年将进一步下调约20%左右。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤说。
更为重要的是,在低迷的市场需求下,上海写字楼的新增供应量仍在加大。DTZ戴德梁行的报告显示,一季度上海甲级办公楼存量已高达530万平方米,而未来12个月,还将有逾71万平方米的甲级办公楼竣工,预计2009年甲级办公楼的空置率将超过22%。
但这仍只是商业地产困境的冰山一角。“虽然上海商铺租金10年来环比首次下降的降幅并不惊人,但目前库存商铺面积却非常惊人。”一位在上海嘉定尚有大量商铺待售的开发商表示,“截至3月底,上海商铺可售面积已达592.92万平方米,按照3月份14.29万平方米的月销售速度,需要42个月才能消化。”
丁祖昱表示,如果商业地产供求失衡状况得不到及时控制的话,未来中国商业地产可能重现亚洲金融危机时高空置状况及烂尾潮。
政策三季度出台? “只要巨大的供求矛盾未解决,商业地产就始终存在巨大风险且无法回暖。这样,政府层面的资金支持和融资渠道拓展也无从谈起。”上述嘉定开发商认为。
不止一位开发商对记者表示,导致商业地产供求危机的原因之一在于地方政府不遗余力地大力推动。易居研究报告显示,在众多一二线城市的新城区规划中,大体量商业地产项目将于未来3年集中入市。
对此,丁祖昱表示,相关部门不可能就商业地产项目供地计划做出具体规定,这需要地方政府根据当地不同具体情况,在土地供地指导方面进行重新规划。
但相关政府部门可能从税收和外资购买限制等方面拯救商业地产。“在税收方面,对于商业项目的再次转让、租赁等所得税给予类似住宅的减免鼓励;对于部分限外措施予以放松;严格对于住宅改商住的相关规定等。”丁祖昱透露,相关政策措施可能在三季度出台。
此外,在更多业内人士看来,商业地产回暖的根本还在于模式的转变。戴德梁行投资部董事叶建成表示,政府能够给予的优惠和扶持始终有限,根本上还需要开发商本身改变以往的开发策略,积极应对。
“实际上,目前上海优质的商业地产项目很少,这些优质的项目大多经营良好。而有融资需求的项目大多品质不佳,但对于这部分项目,银行不良贷款风险较大。”在此次上海商业地产座谈会上,央行上海总部代表说。
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