[摘要] 在经过了近半年的调整后，开发商的定价策略已经发生变化：5月本报与中国不动产研究中心的联合调查中，并没有开发商直接选择降价；而经过5个月的调整，已经降价或者通过促销变相降价的开发商已占20%，但仍有17%的开发商表示“绝不降价”。
（来源：北京商报）
楼市调控启动半年后，在第二轮相关政策出台满月之时，究竟开发商的资金链情况到底如何、何时才能降价成为外界最关注的焦点。昨日中国不动产研究中心发布《2010中国房地产调控情况调查》，其中在对50余家品牌开发商进行的问卷调查显示，有20%的开发商已经直接降价或变相促销，这与轮调控满月后并无开发商采取促销相比已经有了很明显变化。尽管如此，业内专家指出，目前楼市仍然存在上涨因素，因此相关部门应加深调控的力度，除落实已经出台的政策外，更应及早的出台房地产税。
“从现在市场的反应来看，调控的效果已经显现，但从统计局的环比数据可以看出，5-9月的环比数据仍然连续上涨了0.5%，就是上升的动力已经开始。”工商联房地产商会会长聂梅生认为，尽管自4月出台“新国十条”后，相关的成交量一度出现了下调，销售的价格也随之进行盘整，但9月的新房成交量却又达到年内的高位。“去年房子大卖，开发商赚到了钱，有了过冬的粮食，9月又吸金了一个月，这样的反弹很危险。”
中国不动产研究中心研究员王珊也认为，尽管作为“第二轮调控”的观察期四季度出台更严厉的措施可能性很小，但应根据市场的表现补充和完善已有政策，保持调控的持续稳定，“当然，像房地产税这样对楼市长期发展有利的政策，应该越早出台越好”。
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29城开盘量降三成 开发商救市锁定"最刚需"
截至2010年10月22日，共有14个城市颁布“限购令”，在房天下数据监控中心监控的北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中，仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长，其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。而大连作为“限购令”已颁布的城市之一，11月，计划有6个项目开盘，较10月份开盘量下降14.3%。记者采访时多位开发商都表示，在加息以及调控政策的接连影响下，开发商未来的动作会更加谨慎，其中，刚需将是开发商抓住的“救命稻草”。
29城开盘量降三成
截至10月22日，29个大中城市中，24城普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降，北京、深圳、广州降幅在五成左右，贵阳降幅达到77.3%。
29大城市中共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘，较10月计划开盘量降31.3%。而在颁布“限购令”的14个城市中，8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。其中，大连11月计划有6个项目开盘，较10月份开盘量下降14.3%。
开发商认为保证资金链最重要
在房地产行业接连受到调控和加息的影响下，房地产企业对未来的发展方向也做出了应对。记者接触的开发商都表示，在加息以及调控政策的接连影响下，开发商未来的动作会更加谨慎，他们普遍认为保证资金链最重要。
一开发商向记者表示：“加息和近期14个城市相继出台的“限购令”都是政府向公众表达出一个声音，即在通货膨胀背景下不能抢购房子。”实际上，加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。
国内某大型开发企业人士向记者表示：“公司在内部开会时明确表示，要服从政府对房地产行业的调控，公司楼盘的价格会采取更多的优惠措施。 ”
目标客群转向刚需
目前，加息以及调控政策加深了人们对房价下跌的预期，从而引起购房者的观望。但是，也有业内人士认为，在通货膨胀的预期下，房子仍然是一种资产保值的工具。
某开发商就认为，基于对通货膨胀的预期，会有一部分人出于资产保值的目的仍然会把资金投向房地产，但是限购令的出台还是会限制一部分人购房的需求。因此，虽然有人将资金投向房地产，但是数量不会出现非常大的增长。
大连一大型房地产开发商则认为市场的需求仍然存在。他表示，公司已将楼盘的主力客群由投资客户转向刚性需求客户，而且这种刚性需求并不是狭义的90平方米以下的户型，而是在各个不同层面的户型中都存在这种刚性需求的客户，公司下一步将会进一步研究适合这类型客户的楼盘。
开发商禁收预售款 潘石屹：影响或半年后显现
10月26日,浙江北京相继出台有关开发商商品房预售资金相关管理办法，开发商禁收预售款，其中受浙江即将实行的管理办法影响,杭州房地产商已经纷纷抢先开盘。
新办法规定,商品房预售时,房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金,应按照一个预售许可申请对应一个专有账户,购房人应当将购房款直接存入专用账户.
办法亦要求,房地产开发企业应编制预售项目用款计划,按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度.
专家表示，这个“监管办法”是从2010年12月1号开始实施。从办法规定的条款来看，将对房地产开发商的资金产生非常巨大的影响。我们可以用一个典型的图表来说明这个影响，从图表上来看，开发商的压力非常巨大的。
但“监管办法”是从2010年12月1号开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，因为12月1号前拿到预售证的这部分资金是不受到监管的，所以12月1号之前，开发商会抓紧时间拿预售许可证。而现在已经拿到预售证，和12月1号前准备突击拿证的数量还是非常大的，所以“监管办法”的实施对开发商资金的影响不会立竿见影，这个压力大约在半年之后会凸显出来。
经过五个月的调控后，房价却毫无下降的趋势，如今随着政府进一步加大调控力度。相信不久以后房价或有下降的可能。
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北京出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于12月1日起实行。
商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。该办法的实施，是保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。
此次推出的商品房预售资金的监督管理，将遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。
据介绍，商品房在预售过程中，存在着信息不对等状况，由于购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解，因而产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。
《办法》要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。
《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。
《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。
《办法》还特别突出了相关各方应承担的法律责任。对于房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。
房地产开发企业没有依照《办法》规定使用商品房预售资金的，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，有关部门将责令限期改正，并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售；将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。
四季度房价下行可能增大
陈志说，“12月1日实施前，北京有可能出现一个供应潮。”按照北京的相关规定，申请预售的周期为10天左右，因此从昨天算起，到12月1日正式实施本《办法》，只有一个多月的时间。因此，不排除开发企业“躲避”监管，而集中办理预售许可，那么就非常有可能出现一个小的供应潮。
另外，他分析说，预售资金被监管的好处就是能保证每一个开发项目完工。否则，有的开发商还未开发完一个项目就拿预售款开发另一个项目，一旦市场变冷，房屋销售停滞，两个项目都不能完工，就导致购房人得不到房产。即便能退回购房款，还是购房人受损失。
对于预售资金被监管的影响，陈志表示，《办法》规定必须达到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须积极卖房，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业很有可能通过调整价格的方式达到目的。因此，今年四季度北京房价下降的可能越来越大。
中小企业可能面临出局
>>开发商
北京某大型国企负责人表示，此举将规范北京的房地产市场，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。
这位负责人表示，对他们来说，部分预售款被监管后，对他们的影响并不是很大。但对于中小型房企，肯定会影响他们的购地和继续开发。这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要求的就会自动被淘汰。政府部门从而将能更集中地对剩下的房企进行监督和管理。同时，购房人会更放心，因为他们能够知道自己的预付款用在了哪里。
而对于市场的影响，另外一位开发商代表认为，北京的市场很特别，外来需求压力很大。而土地又非常稀缺，预售资金被监管后，开发周期和成本可能会变长变大。对未来长期房价的影响将是趋涨的，不过不会像2009年那样疯涨。
“链家地产”认为，《办法》12月1日即将开始实施，由于房地产开发周期较为固定，开发商近期实现在建工程完工可能性很低，这样有在建工程的开发商的预售款理应将在12月以后进入暂时的冻结状态。因此，面对11月北京供地的增速，开发商的拿地积极性可能很高，以求赶上“自由资金”末班车。
由于以上市场动向，开发商在面临资源大量入市、价格平抑契机的同时，又面临着资金紧张、调控深入、监管加速落实的挑战，处境越发尴尬。开发商行业内博弈加重。
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