[摘要] 2011年7月20日上午，一场由青岛市房地产业协会、欧亚美会议展览有限公司协办的青岛地产大趋势高峰论坛在青岛国敦大酒店隆重举行。搜房网作为受邀媒体，对论坛全程进行了图文直播。
2011年7月20日上午，一场由青岛市房地产业协会、欧亚美会议展览有限公司协办的青岛地产大趋势高峰论坛在青岛国敦大酒店隆重举行。会中，来自地产界的各地专家及本地精英们发表了讲话，对2011年上半年房地产业在强势调控政策下的发展情况进行总结分析，并对房地产业下半年的动态趋势进行大胆预测。搜房网作为受邀媒体，对论坛全程进行了图文直播。
本次论坛由青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江担任主持。论坛伊始，主持人介绍了到场来宾，并由青岛住交委会副主席冯显泉先生致辞。冯显泉首先简要回顾了青岛上半年的市场发展趋向，并提出“青岛的楼市就像过山车，到底有哪些内在、外在的原因，下半年的青岛楼市还会有哪些变化，中国的房地产走势会呈现出哪种状态等问题。”
主持人龙江幽默的开场白逗乐了全场
2011年对房地产来说是不平凡的一年，这一年中国的房地产市场经历了中央政府对部分城市所实行的限购、限贷、限价的调控政策，经历了央行上半年多达六次上调准备金率、多次加息等的金融调控措施，面对着中央政府诸多的调控政策，和青岛的房地产市场上半年到底交出了一份什么样的答卷？下半年房地产市场的趋势将如何演绎，这些将由三位专家给我们带来解读。
首先发表讲话的嘉宾是来自上海某房地产研究院发展研究所所长李战军先生，他以很幽默的话语开场，他认为今天这个会议不应该叫“高峰论坛”，实际上大家都是老百姓，如果叫做“基层论坛”也许会更加吸引舆媒体的眼光。“虽然房地产受到了阻力，但是他依旧充满了信息。“的宏观经济数据表明房地产打压归打压，中国的经济通货膨胀归通货膨胀，但是总体来讲，中国的经济依然是全世界的，正是因为中国经济好，所以打压房地产毫无后顾之忧。”李战军对上半年房地产业进行了概括，“中国的一线城市，北京、上海、广州、深圳，总体上来讲上半年交易量大幅度的下跌，但是交易价格基本平稳。如果算所有城市的房地产市场情况，交易量其实是比去年同期上升了，交易价格总价量也是比去年上升的，交易价格的上升幅度略大于交易面积的上涨的幅度。因此，从来讲，依然是量价齐升，只不过增长的幅度在下降。
”
房地产研究院发展研究所所长李战军正在演讲
李战军对调控政策有自己独特的见解，他认为只有每一次调控失败了，才会有下一轮调控政策出台的必要性。今年的房地产调控政策表明，当前我们房地产的政策调控前景依然不明确、不稳定，尽管现在所有的主流报纸都说，下半年必跌无疑，但是在他看来，新一轮措施的出台或者新一轮会议的重生，表明高层对房地产市场现状比我们的新闻媒体，比房地产业界的领导人有更深刻的了解。
李战军的信心还来源于他第二个观点，他说，大型品牌房地产企业逆势扩张，而且速度、规模非常大。这种情况表明中国地方政府欢迎大型品牌房地产企业入驻，因为他们入驻了，像一个万达广场就是一个城市中心，带来了资金，带来了好的房子，带来了一片区域的改变，带来了地价、房价的上涨，从而袋中整个经济的上涨。
会场听众积极记录笔记
李战军第三个观点认为，30年改革开放中国给老百姓真正带来实惠的民生工程中最成功的，就是商品住宅。中国90%城镇的老百姓拥有了商品产权住宅，商品住宅的所给老百姓家庭财富的增长，远远比过工资、奖金、养老、失业、医疗所获得的待遇，就是所获得的家庭财富的增长，所获得的实惠。
到场嘉宾听得津津有味
第二位出场的嘉宾陈耀华，是青岛某房地产顾问有限公司总经理，他从回顾和研判两个思路进行了演讲，他认为上半年的房地产市场存在几个特点，一是中国经济不会膨胀，二是调控政策会进入稳步的消化器，重在执行。第三，上涨势头得到明显遏制，但是市场依然活跃，而且重点转向二三线城市。
陈耀华形象地把行业内的“三限”加一保障比作悬在业内人士的四把刀，同时也是政府的四张牌。他认为，如果是从购房者的预期来看，我们自己把几个政策做了一下区分，一种叫做直接影响，直接影响购房者购房行为的政策，一个是限购，它是从上而下去走的一个政策，一个是限贷。间接影响的因素有两个，一个是保障房，一个是房价。
随后陈耀华从几种类别的城市进行分析，一、二、三线城市它的成交量以及价格的比较，一线城市反映出来的情况就是销售面积有所回升，价格出现一些结构性的回落。青岛作为二线城市的头，二线城市里面的阵营，主要是看二线城市现在普遍的面积回落，但是价格坚挺。三线城市我们分为两种，一种叫做三线的限购城市，比如说像苏州、佛山、三亚等这样的一些城市，政策的影响作用非常明显，除了三亚，我们看到从五月份开始有一个跳跃，这个是以往在海南很少见到的，春节之后进入夏季的时候，在三亚进入了一个淡季，但是那个价格跳得挺猛的。像三线城市，无疑是下一步政府要紧盯的城市。从研究来看，商品房的销售面积跟增速回落，预示着房地产景气度有所回落。一线城市在调控之后，澄江量深度下跌，今年形成的成交量比去年同期有所回升，二三线城市由于各自的特征有所分化。
最后陈耀华从市场和消费者的角度对房地产业进行了判断，一，房地产市场将从政策主导转向市场主导。二，未来下半年三季度，潜在的供应非常充足，供大于求呈现常态，今年四季度整个供应达到顶峰，明年一季度供销差会达到顶峰，价格下行的压力特别大。三，从消费者的角度来看略微下降，没有想象之中掉得那么低，也是因为政府不给力，保障房也好，限价房也好不给力，消费者的信心还是在纠结中。
青岛某房地产顾问有限公司总经理陈耀华进行演讲
最后一位出场的是青岛某经纪总经理张伟先生，他最深刻的感受就是所谓的调控问题，他认为调控政策的颁布是有必要的，并讲述实例证实“不调控真的会出问题”。他说,当下的形式看起来是不适合搞房地产，其实不然，他强调市场需求的存在，认为只要需求存在，整个市场不会发生大的变化。
张伟先生提出三点建议，一是十分重视营销的作用，他认为不是吹出来的，是实实在在做出来的营销，很多时候限购、限贷等一系列政策都是浮云，只有注重营销才会有好的业绩。二时切忌盲目做一些事情，比如说商业其实太复杂了，做事情一定要谨慎而行。三是开发节奏的问题，整个市场没有那么乐观，所以有效的合理规避才能降低自己的风险。
青岛某经纪总经理张伟徒手侃侃而谈
三位嘉宾演讲结束，主持人进行了一个以考试为名义的小环节，他邀请冯秘书长、李战军先生、陈耀华先生、张伟先生在一张白板上画出预测版的青岛七月到十二月房地产市场成交和房价走势曲线图。随后四位嘉宾分别亮出了自己的答案，并进行讲解。
嘉宾们现场进行“考试”
“考试”结束“老师”进行点评
最后，主持人宣布本次2011年青岛地产大趋势高峰论坛圆满结束。2011年下半年青岛的房地产市场到底是激流勇进还是黯然衰退，让我们拭目以待！
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