【编者按】每个行业的生存和发展都会有一定的规则，从某一个方面来说完全可以浓缩为两个字“道术”。在字典中“道术”的白话解释：“道”是指导思想或称战略，“术”是行动的具体手段、方案。具体到当下地产而言，“道”是把房地产放在民生和行业健康发展的结合点来理解的战略之计。而“术”是指开发商在变幻不定的市场中如何营销生存发展。
进入2011年，限购、限贷、限价、加息等一系列调控政策出台，岛城楼市陷入一片低迷，楼市走向改变了，营销就需要跟着改变！岛城各大地产企业是如何顺应政府要求，控制房价？面对低迷的市场，大家又是如何实现营销，缓解压力？大家又是如何评价政府频繁的政策调控和房地产行业健康发展之间的关系？
在这个青岛最美的夏季里，让我们扬帆起航，共同探讨岛城地产的道术兼修之策，展望青岛地产美好的未来！
首先有请我们的中指研究院青岛分院的负责人徐女士就上半年青岛市场的一些数据，包括政策的一些分享，给大家做一个简单的回顾和分享，下面有请徐慧女士。
中指研究院青岛分院徐总
徐慧：大家好，首次参加这个活动，很高兴跟大家见面。中指研究院主要是做数据分析的，在整个行业内影响力也是比较大的。这次我们落地青岛，对青岛市场做一个总结。上半年已经过去了。
岛城市场存量比较大 下半年压力增大
青岛整体市场来说，截止到6月30号，青岛住宅市场从存量上来说是比较大的，有7万多套，总面积在700多万平。销售量来说，目前成交量1到6月份总共销售住宅300多万平，将近4万套的情况。其实这些数字，不管在网络上还是各个机构都可以获取到。我们从存量和销售情况来看，主要还是想看一下下半年的一个市场情况。
在年初的时候，我们机构曾经对青岛的房地产市场做过一个预测，2011年全年度同比2010年会有一个8%到10%的下降，在成交量上。那么到了目前为止，我们2010年上半年的成交情况和2011年相比，2011年同比增长了3.5%，在这个面积上同比增长了大约5个点。从这个情况来说，整个青岛的住宅市场还是非常乐观的，可能大家都觉得项目销售上有一定的压力，但是从数字上来说还是比较乐观的。不过看下半年的情况，因为现在市场存量比较大，从政策等各个方面，作为研究院来说，我们认为下半年不是很理想。对于下降8%到10%的预测，我们还是做这么一个保守的估计。
我们预计下半年从套数上来说，大概有一个5万套的成交，从面积上来说大约有470万到480万的成交量。从目前的存量上来说，青岛有740万这么一个存量的情况，下半年还会有比较多的盘推出，整体的存量还会有一个上涨。从整体量上来说，对我们成交的预测来说，也就是说下半年的推出情况和销售情况，应该就是一半对一半，从项目上来说压力肯定会比较大，可能有一半左右的项目销售不出去，对项目和集团层面来说压力都是比较大的。
下半年政策环境依然不会放松
接下来我们说一下政策的情况。住宅销售这一块，受政策影响比较大。我们从政策上来看，以我们目前对政策的监测来说，我们有三个方面，一个是目前的政策环境到下半年也不会放松，也就是目前的一些严厉的金融方面，还有机构方面，都不会放松。有两个新的政策点是大家比较关注的，一个是关于限购，目前国务院近期出的一些通知，大家对这个看得比较清楚。我们预测目的在未来一个月之内会有十到二十个新城市纳入限购的范围，这是我们机构限购政策的一个估测。另外就是关于《土地管理法》，昨天国土资源部已经有新的《土地管理法》的修改稿提交上去了，我们预测在不是很长的时间内，《土地管理法》的新规定会下发，这个对于企业和项目来说都会有一定的影响，也就是说一个限购，一个《土地管理法》是未来政策的动向，这是我们预估在下半年会出现的一个新政策。
下半年加息依旧
然后在金融方面，我们预计下半年还会有一次加息。因为加息的动作不仅仅对房地产行业，对整个中国的经济整体的行业影响都比较大，我们认为加息的可能性是一次。但是存储准备金的利率可能会有三次的提升空间，目前的基准利率是21.5%，如果有三次提升空间的话会达到23%。在房地产行业来说，23%的基准利率是行业内比较普遍认定的一个对整个行业都有非常大影响的这么一个利率点。从目前的整体经济情况来看，提准的可能性比较大。提到这个点以后，也要再看国内整体的经济情况，包括一些通胀的影响，相关政策也会根据这个做一些调整。
各企业要做好准备打好硬仗
说过了成交情况和政策以后，另外就是想给企业提几点建议。一个就是关于品牌建设，品牌不管从企业层面还是项目层面都是要加紧步伐去做的，尤其是在市场形势不太好的情况下。我们注意到上半年青岛企业销售排行榜前十位有九个都是品牌企业，不管从集团的层面还是项目层面，大家压力都是很大的，但是品牌企业不管在推广还是项目成交上，包括它的品牌溢价上都会占比较大的优势。在市场形势不好的情况下，大家更要加强品牌的建设，项目品牌也是这样。
第二个就是在金融政策不是特别好的情况下，大家要加紧融资的动作。投融资在房地产行业是非常重要的，资金链条不管是从企业还是项目，如果说资金链条有一定危险的话，对我们来说是一个致命的打击，在这种市场情况下加强一些融资渠道的开拓，包括加强和金融机构的联系，这都是我们应该做的联系。
第三个，尽管市场形势不太好，但是我们推进企业还是要加大土地储备。不管通过什么方式，当然拿地的时候，我们还是要谨慎一些，现在有很多新的政策，包括土地法的管理，可能出现一定的改革，我们拿地的时候，还是要谨慎一些，尤其比较敏感的，比如说今天我们遇到一些商改住项目的用地，我们一定要谨慎的去面对，但是总体的方向，我们还是建议大家加大土地储备，土地对于企业来说，是我们未来的命脉。
第四点，主要是针对项目来说的，我们还是推荐各个项目能够积极的进行价格试水，就是不管你通过这种优惠的促销也好，还是通过正面的进行价格的向下调整，我们还是推荐企业和项目进行价格的试水。我们可以向一些比较成熟的企业，比如说绿城，在其他城市曾经有过这样的案例，在特殊的时期，挑出小部分的房量进行价格上的调整，去看一下市场情况，再在后续推盘的时候，进行价格上的另外调整，对它整个的回笼资金，包括对整个客群的分析都是非常有帮助的。我们推荐的这么一个观点，是从去年到2011年我们一直都在向企业推荐，一直到现在我们还保留这个观点。
最后就是希望大家能够积极关注政策，能够多多和政府进行结合，如果有能力的情况下，加大保障房参与的力度。不管将来对我们企业的城市扩展还是对我们企业在本城市的拿地都是有非常大的帮助。
主要分享的就是这些。
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