[摘要] 8月29日复旦-同策上海均质住房价格指数发布会举行
2011年8月29日，复旦大学住房政策研究中心成立两周年之际，同策咨询（以下简称为“同策”）与复旦大学住房政策研究中心（以下简称“复旦”）正式达成“以专项课题研究为基础的战略性合作”，双方将共同针对当前上海宏观经济、住宅房地产行业发展趋势、住房政策等问题，共同研究住房领域内重大理论与政策问题为导向的跨学科系统研究，提倡理性的分析和建设性的解决方案，并定期进行成果发布。
同策研究院作为上海同策咨询与研究发展中心的重要分支，依托公司广阔的代理平台，长期跟踪监测，掌握了大量一二手房数据，建立了目前上海历时最长、信息最全的房地产专业数据库，为各级政府、各类公司提供专业的决策参考与依据，具有对宏微观市场的专业研究分析能力。
复旦大学住房政策研究中心成立于2009年8月29日。中心以“学术与政策制订相衔接、科研与社会需求相结合”为宗旨，坚持“学术性”、“中立性”和“公益性”的原则，秉持“学术引导政策、研究创造价值”的理念，与中国住房民生的改善一起成长。在住房保障、公共住房政策、住房市场调控、住房金融、国际住房政策比较等方面研究取得了显著成果。
同策•复旦大学住房政策研究中心双方将以“以专项课题研究为基础的战略性合作”的形式，共同针对宏观经济、房地产行业趋势、住房政策等方面进行深度研究，同时，双方将定期开发布会，共同邀请专家、政府人士、行业人士、媒体人士来参与，一起分享和探讨双方的研究成果。这些活动，无论是对于上海住房市场的供需平衡、住房消费者的权益保护、住宅产业的可持续发展，还是政府住房政策的科学有效、，都将起到有益的推动作用。
具体而言，双方将致力于：
（1）通过系统监测和科学计算，全面、客观、准确反映上海房地产市场的房价水平与价格走势；
（2）通过长期的跟踪研究和横纵向比较，摸索房地产市场轨迹，总结上海房地产市场发展规律；
（3）为上海政府决策部门、购房者和消费者、开发企业和金融机构等各关联方提供决策支持，树立正确的舆论导向，引导行业健康发展；
（4）对于同策来讲，使同策的数据研究成果、政策性研究报告等更具有公正性、客观性、独立性与公益性，同时也为提高同策研究报告的深度、高度和广度，提供了更广阔的思路和平台；
（5）对于复旦来讲，通过此次合作，一方面是体现复旦大学住房政策研究中心对社会的责任心，另一方面，对于加快复旦研究成果转化为现实生产力和扩大成果影响力等方面也具有重要意义。
当前，同策咨询与复旦大学住房政策研究中心已启动首期课题“复旦-同策上海均质住房价格指数”研究，经过近半年时间双方的积极筹备，“复旦-同策上海均质住房价格指数”基础平台现已搭建起，双方同仁密切配合，进行了高质量的研究。这期间复旦大学校领导、复旦大学管理学院领导给予了关心与大力支持，诸多复旦内外专家学者也热情给予指导和帮助。
今天开始启动的就是“复旦-同策上海均质住房价格指数”首期发布活动，由复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院副教授陈杰，代表联合课题组向社会各界报告课题初期研究报告，并发布2004年7月以来上海新建商品住宅（不含配套与保障性房）的均质价格指数（试行版）。
复旦-同策上海均质住房价格指数是反映一定时期内上海房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。
该指数是一个指数体系，由新建商品住宅与二手商品住宅两个子体系组成，在每个子体系又分别发布包含和不包含配套保障房的价格指数；在每个子体系中，还分别有普通住宅与高端住宅两个分子体系；然后对于新建商品住宅和二手商品住宅，又将分别发布各环线、各区县的价格指数。通过构建体系化的价格指数，更加全面、和透明的本市住房价格走势情报为购房者、行业投资者和政府决策提供。
相对国内现有房价指数，复旦-同策上海均质住房价格指数有两大突出优点：
一、基于全样本数据，数据全面、细致、及时。同策研究院的数据库，覆盖了上海2004年7月以来所有的新建商品住宅交易，包含配套房和保障房，而且不断实时更新。每一笔新建商品住宅交易，都可以追查到其价格、面积、楼盘、地段、户型、楼层等关键信息。数据的全面性、细致性和及时性，为指数编制提供了最强有力的保障。
二、 理念先进，理论严谨，确保不同时期的房价确实“同质可比”。我们提倡和运用了特征价格法（英文：hedonic）来编制房价指数。相对一般房价指数所采用的简单均价或加权均价法或典型抽样法，基于全样本的特征价格方法可以反映，在排除地理位置、销售比重、房屋质量、建筑结构等结构性因素影响之后，纯粹由于供求关系波动所带来的价格变动，可以更加真实、客观和地反映住房市场价格走势，从而更好地服务购房者、投资者和业界关联人士。同时，从这种方法编制的房价指数，也更加准确捕捉到宏观经济波动、住房政策调控等方面重大事件对住房市场的影响效应。
以下是“复旦-同策上海均质住房价格指数”课题首期的主要研究成果：
1、2004年7月到2011年6月之间上海所有新建商品住宅（不含配套，下同）通过公开市场，共出售85万套、10356万平方米，交易额达到13202亿元。这些交易来自2637个不同楼盘。
2、上海新建商品住宅的套均面积7年中变化不大，平均在150平方米左右，但如果用套面积的中位数进行考察，则基本在120-130平方米之间波动。这些数据都显示，2006年6月以来的“7090”政策并没有对上海新建商品住宅市场起到实质影响。
3、2004年7月上海新建商品住宅的销售均价为7470元/平方米，7年中销售均价点出现在2010年12月为24345元/平方米，2011年6月均价为22062元/平方米。如果基于全市商品住宅月度销售均价来编制指数，以2004年7月为100，那么点（2010年12月）为325.9，2011年6月为295.3。也就是，如果根据销售均价，我们会认为上海新建商品住宅价格在2004年7月到2011年6月的7年间累计上涨了195%（即2011年6月一手商品住宅价格平均相当于2004年7月的2.95倍），而且自2010年12月下跌了9.4%。
4. 然而，如果从基于楼盘全样本数据的特征回归方程的分析结果来构建的均质价格指数（试行版）来看，均质指数以2004年7月为100，2010年12月为316.1，2011年6月为353.6。也就是说，在同质化处理之后，我们认为上海商品住宅在7年间实际上涨了253%（即2011年6月新建商品住宅价格平均相当于2004年7月的3.53倍）。这表明，销售均价指数低估了实际涨幅。
5、还值得注意的是，从均质指数表现来看，2011年以来上海新建商品住宅价格并没有出现任何下跌，仍然是稳中有微升。销售均价指数所反映出来的近期下跌，经我们分析，主要是交易结构中由于市中心高价楼盘推盘减少所带来的假象，并不说明目前全市范围内有房价走低的趋势。上海住房市场价格形势依然胶着。
6、无论从均价还是均质房价角度来看，上海的房价涨幅，相比国际国内任何其他城市来说，都是十分惊人的。美国被称为有史以来的房地产市场泡沫，在其崩溃之前的2000-2006年，7年间房价也就累计上涨60%。日本地价泡沫之前的六年，六大都市的累积升幅也不过180%。日前太平洋戴维斯曾发布研究报告，曾称上海2005年以来住宅累计涨幅143%，世界大城市中第二。而我们研究发现，上海房价实际涨幅比这个还高。
与此同时，针对 “2011-2020上海住房供应形势分析”这一主题，复旦-同策正式开始下一个课题合作，欢迎各界继续关注。有兴趣朋友可以随时通过同策研究的微博和复旦大学住房政策研究中心官方网站（www.chps.fudan.edu.cn）了解进展。
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