[摘要] 说公司，论公司。大话公司，今天点评的话题是：资产负债率高企，A股上市房地产公司谁先倒下
据经济之声《天下公司》报道，说公司，论公司。大话公司，今天点评的话题是：资产负债率高企，A股上市房地产公司谁先倒下 。有请《天下公司》经济之声评论员侯杰：
侯杰：前一阵子，我们看到房地产行业受到宏观调控的影响，部分房地产企业出现了利润率下降，而负债率飙升的局面。其中应该说最引人关注的就是宋卫平的绿城中国了，一度传闻资不抵债，面临破产危局。尽管后来宋卫平否认绿城即将破产，但目前企业面临的困境是有目共睹的。我们看到数据显示，绿城中国上半年资产负债率已经达到87.71%。就在大家对于绿城中国、对于宋卫平唏嘘不已的时候，其实我们却发现到，在房地产行业中，远远不止绿城中国已经到了这个地步，比他惨的其实还有不少。根据上市公司三季报统计，截至2011年9月30日，有8家A股上市房地产企业资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张，有两家超过100%，已经资不抵债。
略懂财务管理的朋友们都知道，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。而过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。那么我们就要问，在A股市场上，是否会有房地产上市公司先于绿城而倒下？据统计，今年上半年末，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债比去年年底增加1514亿元。和过去10年的年报数据相比，今年房地产的资产负债率达到历史值。而且由于财务数据总是有一定滞后性，从目前的市场情况来看，开发商的资金状况还在恶化。最近，信托圈里的朋友已经多次向我提示，大约一年前的部分房地产信托产品已经开始出现违约风险。从这角度也可以感受到目前部分房地产企业的资金困境以及还债压力。
我们再来说说A股上市房地产企业。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，资产负债率达968.7%；第二名ST园城，资产负债率达109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。高新发展(000628)资产负债率为95.27 %，位列第三。ST昌鱼资产负债率为 91.21%，位列第五。这四家公司目前都有重组传闻，他们债务危机的缓解有赖于未来重组的机会，所以我们先不去谈他们。
但是有着较长历史的鲁商置业(600223)，以92.29%的资产负债率排名第四。我们来看看鲁商置业的发展状况，2010 年鲁商置业开始进入快速扩张期和加速开工期，短期资金压力非常大。周转率已达，其高资产负债率也随着企业激素的扩张而迅速增大，目前企业在债务高压下运行。2010 年至今，鲁商置业土地储备翻番，截至上半年未付地价款88亿元，其中预计目前尚需支付30亿-40 亿，全年资金需求将达到150 亿元。大量的资金缺口目前成为了鲁商置业面临的巨大压力。但目前来看，拥有地方国资背景的鲁商集团，公司仍有较强的融资支撑。2011 年大股东鲁商集团和关联方的借款额度提至50 亿，并提供50 亿融资担保，截至目前预计仍有40 亿大股东借款和担保额度，其融资成本均低于今年以来多家房企。所以尽管鲁商置业负债很高，但目前似乎还并不危险。
类似的同属于区域性房地产公司，资产负债率较高，且股东资金背景较强的还有天津松江(600225)，其资产负债率达到90.7%。目前来看，部分区域性国资背景房地产公司，尽管负债率较高，目前还算安全，而真正危险的是部分中小房地产企业。三季报显示资产负债率为78.2%的中华企业(600675)，也被认为是资金压力较大、抗风险不足的公司。早在今年3月份，中航证券分析师杜丽虹就指出，公司75%的土地储备位于上海，而上海作为一线城市，调控压力巨大，且土地成本和销售均价都较高，面临20%以上的降价压力，债务压力面前，抗冲击能力弱。而我们看近期对中华企业的研究显示，目前中华企业面临经营及负债到期，正逐步凸显出企业所面临的巨大经营资金压力。从资产负债上看，三季度与年初比，货币资金增加14 亿元；预付款项增加近8亿元；长期股权投资增加近9亿元；应付账款及其他应付款增加9亿元；一年内到期的非流动负债增加34亿元，部分长期借款及信托将于一年内到期。由于房地产市场遇冷，2011年公司业绩以及经营都面临了较大压力。
其实受限购影响较大的不止中华企业等一线城市的房地产企业。像专注于二、三线城市的合肥城建(002208)等上市公司也面临着巨大压力，尽管合肥承建资产负债率仅为66.15%，但资金状况却异常紧张。10 月23 日，合肥城建公布的2011 年三季度财务报告显示，公司实现营业收入 8.4 亿元，同比增长15.4%。但目前看，受限购影响，销售进度放缓，是业绩增速下降的主要原因。合肥城建目前在合肥地区共有4 个项目，其中2 个处于限购地区。合肥城建已逐步显示出资金紧张、土地储备不足的迹象。三季报数据显示：公司账面现金3 亿元，银行借款10 亿，资产负债率为66%，剔除预售款之后的有效负债率为43%，公司的资金状况面临一定的压力。首先是后续土地价款的支付，目前依然有3 亿左右的未付地价。其次，在建工程款的支付，预计4 季度需要支付的工程款为2 亿元左右。而目前看，中华企业、合肥城建在受限购政策影响的中小房地产企业里，颇具代表性。未来破产现象将可能在这批企业里出现。
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