首先自我介绍一下，我叫邹鹰，主要从事个人贷款工作。关于贷款方面的问题，欢迎大家跟我交流。
我主要讲的内容，国家政策调控对房价的影响，银行消费贷款类的情况。我主要从以下五个方面来讲，是国家的限购政策，第二是青岛市的限购政策，第三是银行政策，第四是政策对房价的影响，包括了国家政策和青岛市以及银行各方面的对房价整体的影响，最后给大家介绍一下房贷的产品。
今年1月26号国家正式出台了住房限购令，我相信在座的大多数人都很清楚，我在这里给大家读一下。本市户籍居民限购两套房（部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），那么就是说这个住房套数是按家庭的标准，个人名下没有房，但是如果你的配偶有房也算是你有房，本市居民就只能购买一套，对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的分本市居民家庭，注意这个地方也是家庭，限够一套住房。对于非本市的，在本市拥有两套以上的本市家庭和外籍市民，无法提供一年以上纳税证明和保险缴纳证明的居民在本市不能购房，这个是国家的政策。
青岛市限购政策
在1月31号青岛市根据自己的情况也出台了这个政策，值得注意的是，这个政策是从今年1月31号至今年年底，也就是说这个政策马上就要到期了，后期会不会继续执行这个政策，我们也没有消息，也不知道下一步会怎么样。整体的情况跟国家的政策没有变动，基本上是一模一样，只是说青岛市明确了一下，限购一套住房（含商品住房和二手住房），都包含在里面，国家没有明确把这个定义出来，青岛市明确提出了“含部分家庭成员为本市居民的家庭”，就是说您是本地人，您的配偶不是本地人，也算是本地户籍来算，也限购两套房。
银行的贷款对住房套数认定的标准，既认房又认贷，认房的意思，咱们都知道在青岛市有三个房地产交易中心，这三个房地产交易中心的话，都需要开具证明。我不是青岛市本地人，我不太清楚它是包括哪一块。比如说你在崂山买房子，就需要到崂山交易中心开一个证明，你在那边有没有房子。除了这个套数认定证书以外，银行还要看你的征信记录，如果全款买房是没有征信记录的，但是如果你是贷款买房，还是纯商业贷款买房还是公积金买房，征信记录都有。像一些年轻的朋友办信用卡，或者是去办驾照的时候要填一个家庭住址，如果你住宿舍或者是租房子的时候，你不要填那个地方，就填你父母的住址，因为在查征信记录的时候，它会显示你有一套房子，但是这套房子可能是你读书的时候住的宿舍，或者你自己租的房子，这样会造成不必要的麻烦，银行会需要你提供不是你这个房子的证明，大家要注意一下。
存款准备金
存款准备金，这个名词大家应该听过，是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的，在中央银行的存款，人民银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。通俗点说，比如说你在银行存100块钱，人民银行要求存款准备金率是20%，那我们就要交20块钱放在人民银行的金库里面，那还有80块钱我们可以放贷。
下面这个图表是从07年到现在存款准备金率的走势图，下面这个框我把它列出来了，我们在调整后的6月14号最后一次调整存款准备金率，我们的存款准备金率是18%，存100块钱，我们就只能放82块钱的款。所以这个对银行的额度造成了很大的影响，大家不要只是看到现在是18%，那我存100块钱，你给我放82块钱的款。
从今年年初开始，存款准备金率是15.5%，那个时候有100块钱我可以放84.5块出来，但是那个时候银行的额度是占满的。到了现在，存款准备金率还提高了，如果我们的存款不增长的话，相当于我们还要压缩信贷规模，才能够满足这个，如果达不到存款准备金率的话，人民银行的罚款是很重的。大家都在说银根紧缩是怎么回事，基本上都是因为这个造成的。
现行信贷政策
大家最关心的贷款方面的问题就是利率，今年国家一共调了三次息，中长期就是五年以上的贷款利率，从年初6.4%调到了7.05%，各家银行根据自己的情况对住房贷款利率进行了上浮的调整，现在青岛的银行首付款比例大多数都在10%以上，据我了解，上个月的时候基本上没有基准利率了，少数银行上浮5%。大家看一下这个表里就有，一个逐步提升的过程，从今年年初的6.4%一直涨到了7.05%。下面我给大家算了一下，按照上浮10%计算，年初的时候是6.4%利率，贷款100万，30年本息一共要还240万，到明年还是7.05%，要还259万。但是总得来说，提升的利率也不多，也就是19万。
这个是利率提高的原因。当信贷额度大，钱贷不出去的时候，银行就会给予优惠。当信贷趋紧的时候，往往就会提高利率水平。企业要发展，要靠它的利润，利润才是最关键的，你可以上市融资，但是最关键的是要有一个稳定的发展来源。我们的首套房利率是所有贷款利率当中的，在银行资金有限的情况下，我们肯定也希望能把有限的额度投入到一些高的行业当中去，比如说小企业消费贷款、助业贷款等等。他们的贷款利率上浮了20%到30%不等，房贷我们不可能停，因为房贷涉及到大家买房子，有地方住的问题，那就适当提高一些，提高的幅度还是在所有产品当中的。今年央行连续六次提高存款准备金率，各个银行的额度都非常的紧。为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率，于是选择了提高房贷门槛。对银行而言，提高首套房贷利率也是无奈之举。银行提高利率有点趁火打劫的感觉，其实不是这样，我们也有我们的难处，提高这个也是无奈的。
七折利率不会取消
要跟大家重申的是，很多人也听说过，在座的大多数人有贷款买房的，就是七折利率是不会取消的，只占10%，以后会怎么样也说不清，但是这个不是某一家银行给你取消就可以给你取消的。大家可以看这个地方，我专门咨询过法律合规部那边的，签订的合同是具有法律效力的，银行不能随便取消掉你的七折利率。所以如果有房贷的话，七折利率购了房的也不用太紧张，去年10月20号之前贷款，利率是5.94%，七折利率计算是4.158%的利率，100万30年的话本息合计还175万，到明年不再上调，也不下调的话，七折是4.93%的利率，贷100万本息合计30年是192万。有闲钱的话尽量还，这样给银行减轻压力，银行有钱还可以再投出去。
买房所要注重的因素
对房价的影响，因为我是做贷款的，对信贷方面可以说是专家，但是对房子的分析，说实话可能没有在座了解得多，我大概谈一谈我自己的一些看法。个是青岛的特点，因为我是个外地人，我也没有钱，但是我到青岛以后，坦白来说个感觉就是一看，我给自己设了一个目标，这辈子一定要在青岛买套房，很漂亮，然后又好吃好喝的很舒服，现在很多人到青岛来看都是这种情况。本地人需要住房，要改善环境，也要投资，外地人也需要住房，也要改善环境，也要投资，所以就造成了青岛这个地方的特点，因为它这个地方太好了，你要想房价能跌多少？我觉得基本上不太现实。
第二个，看这个房子所处的地段，我刚到青岛的时候，出租车把我从飞机场从我把我拉到市区，围着海边转了一圈，我当时就说青岛真好，那么漂亮，出租车司机就跟我说了一句话，他说：“青岛就是个镶着金边的抹布，边上都很好。”所以你想让海边的房子降价那不可能，那你往里边买，那肯定会降，特别是一些地段不太好的。比如说像现在规划的地铁，你明知道那个地方就是地铁口，已经在修地铁出口了，那个地方的房价可能降吗？不可能。还有像李沧那边，有个世界园艺博览会，那个地方的房价会降吗？估计也不会。还有像一些大的开发商，万科、保利，它的开发商有实力，本来那个小区没有什么气侯，他可以凭自己的实力把那个气侯造出来，没有商场我给你引进一个商场，没有学校我给你引进一个学校，这样的房子降价空间也不大。这是我个人的一些想法和看法。
第三个是房子，同样也说保利和万科，那些房子它修得很好，而且非毛坯，还有下面配着号，所有的设施都很齐全，所以房价要跌也跌不了多少。所以说至于这个限购政策，大家所能看得上的，愿意买的房子，限购政策其实对大家影响不大，限购政策对房地产和开发上的影响大，是大是小，是不是好，大家心里面都有数。对于一些不太好的，或者是盘子比较小的开发商来说，肯定影响是很大的。限购政策以后，银行这边不放款，它没钱，第二很多人都不能买房，限制一部分人买房以后他的资金回笼不了，可能就会断，对这种开发商影响就会非常大。但是好房子不会愁。你说万科的房子，再怎么样有人买，无所谓，真是海边的房子，就算限购，总有办法能买上，他们都会去买，不愁这个东西。所以限购政策影响的是处在中下游的房地产开发企业，对他们的影响比较大。所以我对这种房贷的限购政策，只是对于青岛我们这个地方来说的话，我建议大家能看得上的房子，然后觉得价格也合理的，就是你自己能够承受的房子也可以下手买，你不可能砸锅卖铁去买房子。贷款我建议大家可以缓一缓，毕竟现在利率比较高，根据自己的情况，想让它降多少基本上不可能，价格的话应该能稳住，涨得不是那么快，但是好房子还是会涨价的。
住房贷款
我给大家讲一下我们行的住房贷款的产品，这个对大家有一定的帮助。我们行的住房贷款分两类，一类是一手房住房按揭贷款，第二类是二手房住房按揭贷款。一手房贷款对象是年满18周岁，且具有完全民事能力的自然人，这个要给大家说一下，在座的我看有一些年龄比较大的，可能你们想要给自己的小孩买房子，假设您是想给你孩子买房子，然后再来投资的话，如果你孩子没满18岁的话，不要用他的名字买房子，因为用他的名字买了房子的话，国家有一个限定，如果你要处置未成年人房产的话，除非是他要去看病，或者是用于教学，就是说处置这个房子的话，所有的钱必须要用于这个孩子身上，不能拿去做其他的事，这是给大家提一个醒。贷款的额度，对购买首套商品住房的家庭，也是以家庭为单位的，贷款额度不得超过购房合同总价的70%，贷款金额超过400万或所购房产为别墅的，其贷款额度不得超过所购房合同总价的60%，我行的政策额度不能小于70%。对二套房购房，贷款额度不得超过购房合同总价的10%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。贷款最长期限是30年，并且贷款期限与借款人年龄之和不得超过70周岁，利率是按照中国人民银行公布的商业兴贷款利率相关规定执行，我行规定的是上浮5%。
二套房贷款的对象和额度和一套房是完全相同的，贷款期限是最长30年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过70周岁，贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限。抵押房屋的房龄加贷款期限要小于等于45年。利率是上浮5%，二套房上浮是10.1%。
我行有一个“存贷通”的理财产品，一说出来大家都会感兴趣，在我行办贷款的客户可以享受存贷通的理财产品，这个理财产品下面有个公式，就是MIN（活期存款日均，贷款余额）×贷款执行利率×贷款折扣率×期限因子。我们按贷款100万，存款我们不算，存款是0，现在利率是7.4%，按照我们上浮5%，三年还款总共还249万，我行有存款，比如说存10万，30年全部还完的话，可以获得2.2万的理财，这个理财就相当于给你的贷款打了个折。如果存款再多，存100万，30年完了以后理财是55万。大家可以算一算，55万这两个数减掉以后大概是195万，现在的七折利率的话是4.9%，相当于差不多是七折利率，但是有一个前提是你的存款算的是日均，如果你能够一直存到那么多的话，这个打折是非常厉害的，而且这一部分钱你存在这个地方，有了这个理财产品以后，我这里只是给大家算了个理财，还有一部分是利息，利息还没有算进去，这个算进去以后，就相当于贷款打了七折。对大家有一定的帮助。
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