[摘要] 6月11日，通州两块多功能地块入市成交，成交总价达3.4亿元，楼面价一举走出此前8000元/平方米，一跃升至1.18万元/平方米。刷新了通州同类型土地楼面价的最高值。
6月11日，通州两块多功能地块入市成交，成交总价达3.4亿元，楼面价一举走出此前8000元/平方米，一跃升至1.18万元/平方米。刷新了通州同类型土地楼面价的值。业内指出，鉴于本次通州出让土地性质为多功能用地，因而其楼面价上涨明显，不意味着未来同区域住宅土地价格的飙升。同时表明，与住宅相比，未来商业地产潜力依然较高。
通州地价重回万元级
根据北京市土地储备整理中心相关数据显示，此次出让的地块位于通州区西海子公园东南侧，东至东关西一路，南至新华大街，西至吉祥路(西海子东路)，北至Ⅶ-12地块。两地块合计建筑面积不到3万平方米，最终分别以1.5576亿元和1.888亿元被北京通州房地产开发有限责任公司摘得。
据北京中原市场研究部统计数据表示，通州2009年曾出让一地块，楼面地价达22997元／平方米。此后近三年来，该区域楼面地价一直处在8000元／平方米左右，仅有6块土地出让楼面地价超过了1万元／平方米。
数据显示，楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1%，相比于去年通州的商业用地平均楼面价5550元/平方米，此次高出了112.6%。业内指出，通州核心位置相比之前的发展逐渐加速，地块优势明显。同时，这两地块的成交也显示企业对商业地产未来的信心。
商业地产为供应重点
事实上，近年来北京市一直加大对商业用地的供应。去年北京土地出让金总额同比锐减为587亿元，但商用地块的成交量却逆势上涨。相关数据显示，2011年北京市共成交82幅商用(含商用性质)地块，成交总金额达到734.62亿元，同比增长明显。而去年北京商业地产共成交为150.12万平方米，成交总额达到390亿元，同比增长34%。
北京市国土资源局公布的《2012年国有建设用地供应计划》显示，今年北京市计划供应住宅用地1700公顷，商服用地350公顷。与2011年相比，住宅用地减少了1/3，而商业用地供应则相对稳定。
商业地产溢价率上升
4月13日，市土地储备整理中心在网站上公布了首批拟于2012年供应的地块信息，其中商服用地约300公顷，包括丰台区丽泽金融商务区、通州区运河核心区等重点功能区用地，其中大多在二、三季度供应。
统计显示，今年6月以来，20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中商业用地溢价率为18.85%。
专家指出，房地产开发模式到了关键的转折点，商业地产的高附加值属性正在为各大房企所看好。未来一线城市商业开发的潜力依然较高，这与住宅市场开始细化分化的“下半场”有所不同，特别是近郊的商业地产，未来几年将是针对住宅大范围发展后的“补规划，补发展”时期，因此会推动土地成交价走高。
一如外界所料，时隔两个月之后，国企成为打破北京经营性用地零成交僵局的关键，不仅如此，在住宅市场转暖的情况下，国企再度成为同类地块楼面价纪录的创造者。
北京市土地整理储备中心昨日发布招标结果，通州区运河核心区西海子棚户区Ⅶ-14、15地块F3其他类多功能用地在近期的招标出让中，被通州区国资委旗下北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿元和1.888亿元获得，折合楼面价均为11800元/平方米，创同区域同类型地块楼面地价纪录。
昨日出让的两幅地块位于通州温榆河畔的西海子公园东南侧，临近通州区政府的办公中心和温榆河，办公条件成熟；宗地出让方式均采用招标形式，以“三通一平”形式供地，占地分别为1.299和1.5743公顷，建筑面积分别为1.32万和1.6万平方米。
在这两块土地出让前，北京经营性土地市场在4月18日成交的丰台区卢沟桥乡C9商业用地后，土地市场冷清已长达近两个月的时间，此前曾有业内人士猜测，最终打破北京土地市场僵局的会是国企。而昨日拿下地块的北京通州房地产开发有限责任公司正隶属通州区国资委，并有丰富的地产开发经验。
翻查北京市土地整理储备中心地块出让记录显示，本地块之前同类型地块的成交价格为富华置地有限公司购入的通州运河核心区V-04、V-06多功能用地，楼面价1.1万元，本地块再度刷新这一纪录。
链家地产市场研究部陈雪认为，该两幅地块的成交，不但结束了近两个月的经营用地“空窗期”，而且楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1%，甚至大幅高于去年通州的商业用地平均楼面价5550元/平方米112.6%，创下了通州同类地块的历史新高。
“主要是因为在北京，未来商业开发的潜力依然较高，这与住宅市场开始细化分化的‘下半场’有所不同，特别是近郊的商业地产，未来几年将是针对住宅大范围发展后的‘补规划，补发展’时期，因此这块土地成交价才会偏高。”陈雪分析。
北京中原地产市场部研究总监张大伟则指出，建筑面积较小，单价虽高，但总价不高，购入企业资金情况较好，通州核心区发展提速是造成上述两宗地块明显超过之前同类型地块的原因。
“但这样的情形不代表北京的土地市场就回暖了，资金链刚刚好转的开发商更忌讳头脑发热。”一位业内人士则提醒，北京通州房地产开发有限责任公司此次拿地的行为并不具有普遍性质，尽管近期市场转暖，包括信贷、税收等微调政策陆续出台且得到认可，但在限购令等核心政策未能放开的情况下，更多的开发企业仍会遵循现金为王的道理，不会贸然拿地，未来北京土地市场仍以国企和非房企为主。
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