[摘要] 8月1日，房天下大话地产和业内人士共同探寻2012年青岛楼市破冰利器。中指研究院青岛分院总经理薛建行系统全面的总结了上半年的房地产市场，同时对下半年的趋势做展望。
【编者按】进入5月，青岛住宅成交量持续走高，再加上降息、贷款利率打折等利好不断，刚性需求一触即发，房地产市场迎来了一股不大不小的暖流。2012年的下半年，陷入深度博弈的房地产，各个项目如何生存，破冰时刻如何博弈才能迎来丰收？8月1日，房天下大话地产和业内人士共同探寻2012年青岛楼市破冰利器。中指研究院青岛分院总经理薛建行系统全面的总结了上半年的房地产市场，同时对下半年的趋势做展望。
中指研究院青岛分院总经理 薛建行
总结上半年：价格止落，主要城市成交接近调控以来高点，库存消化势头加快。
首先我们看一下上半年的情况，价格的话，应该说在6月份是止跌了，主要城市成交接近调控以来高点，库存消化的势头明显加快。以下为具体分析。
一 政策环境：大家都知道上半年经济下行的压力还是非常大，那么虽然政府提出稳增长更重要，但是中央仍然反复的强调要继续严格的抑制投资性需求，防止变相放松购房政策，也就是说中央调控楼市的力度还是没有发生任何的放松。那么各部也相继表态否认放松调控，有些地方政府，大家也听过，例如厦门、湖南、石家庄和河南也相继否认了媒体报道的楼市微调的传闻。应该说从中央到地方政策还是属于稳中趋紧。这是从一月份到七月份，总理关于房地产调控的一个讲话。
二 价格方面：上半年十大城市住宅均价环比上涨0.75%，与去年同期相比下跌2.53%，连续第六个月同比下跌，跌幅较上个月下跌0.67个百分点。这是十大城市。那么总体的情况是什么情况呢？就是6月份出现了一个自去年九月以来，连续有九个月住宅均价环比下跌以后，首次上涨，上涨了0.05个百分点，今天我们发布了7月份的百城价格指数，7月份环比6月份上涨了0.33个百分点，这是七月的情况。
我们看一下青岛的情况。青岛的情况应该说还是有它的特殊性，那么6月份的话，青岛的住宅均价环比下降了0.04个百分点，比前几个月有所回落，降幅有所回落。那么我们今天刚刚发布的上个月青岛的住宅价格是这样的情况，上个月环比六月份下降了0.13个百分点，这是新房的价格。那么我们看一下二手房的价格，二手房的价格前段时间天津出现了新房和二手房价格倒挂的这样一个情况，那么整体上来说的话，应该说今年二手房的市场情况还是和新房的表现不一样，那么我们具体看一下。
6月份，十大城市主城区二手住宅的平均价格超过2万块钱，环比上涨0.26个百分点，实际上从今年3月以来连续第四个月上涨，累计涨幅达3%。同比来看的话，6月价格下跌3.81%，是连续第六个月下跌，也就是说环比是上涨的，同比是下跌的。
三 成交量：今年上半年新房的成交量创造了近三年同期的水平，6月份新房的成交量应该是接近10年调控的高点。我们具体对20个代表城市做一个分析，20个代表城市上半年成交是1055万平，和2010年同期相比都是增长的，增长都是超过10%。但是与09年相比的话仍然是下降的，因为09年属于一个非常好的时期。那么各类城市的表现也是出现分化，那么上半年一线城市成交量的增长是7%，北京是的一个增长水平，它是21%的成交量。二线城市同比增长26%，这个主要是受到像苏州、杭州这么一些城市它的成交量显著的回升，然后带动了二线城市成交量出现同比增长26%的这样一个水平。在一二三线城市，这个城市梯队中，二线城市的增速是的。但是青岛和天津这样的城市还是比较特殊，那么它的成交量同比是属于下降的水平。
单纯从二季度来看，二季度成交量也是属于持续攀升，准确的讲，上半年分为两个阶段，个阶段是1到4月份，第二个阶段是5到6月份，1到4月份因为开发商加大促销，打折的力度在4月末成交量有了一个小幅的回升，5到6月份应该说是表现比较明显。二季度20个代表城市的成交量环比大幅增长65%，和10、11年的同期相比增幅都超过35%。那么其中6月份，同比增长是65%，是2010年以来的一个增幅，这是二季度。不同城市的话，分化非常的明显，三线和少数的二线城市表现不是特别好，但是一线城市的话，大家看一下，一线城市二季度的成交量环比大幅增长了94%，就是Q2比Q1环比增长了94%，那么这个同比的增幅接近40%，北京的表现是最为突出的，北京的同环比的增幅均超过80%。那么二线代表城市环比增长是58%，同比增长61%，在各类城市中是的。三线代表城市环比增长65%，但是同比仍然是下降的，所以这块也可以看出不同的城市分化是比较明显的。
从青岛来看，青岛6月份的成交量是持续的回升，达到了70万平方米，我们知道，今年1到6月份上半年青岛的住宅成交面积是275万平米多一点，6月份是达到了70万平方米，占的比例多于25%。但是6月份青岛的成交量仍然是比去年的同期低了两个百分点。
四 库存方面：青岛的库存还是在高位振荡，然后6月30号达到了1186万平米，是去年同期的1.6倍，达到2010年以来水平，出清周期达26个月，所以这个库存的话，仍然是高位振荡。
我们再看一下二手房的成交情况，二手房6月份的成交量也是继续回升，10个代表城市一共成交了6.19万套，比5月份增长了13.6%，同比去年6月份增长了32%。那么我们对代表城市做了一个分析，就是10大代表城市，上半年成交了25万套，然后同比下降了17.8%。其中二季度成交量是明显上升的，然后一共成交了16.1万套，环比增长接近76%，同比增长15%多一些。那么5到6月份的成交量均超过去年的同期。从这个来看的话，就是说二季度，然后二手房的成交还是比较明显的，成交上升的势头还是比较明显的。
五 供应方面：从新房的供应来看，6月份新增供应是有所回升，但是上半年的总量仍然是处于09年以来的较低水平，我们看一下这个数字，6月份代表城市新增供应是894万平米，同环节的话都是属于增长的，同比去年6月份增长了8%，环比5月份的话增长了22%，与09年到10年的同期相比，也是增长约50%。2012年上半年，北京等10个代表城市月均新批上市面积为633万平米，处于2009年以来较低水平。上半年青岛月均新批上市面积为40万平米，远低于去年的月均平均值95万平米。我们在对上半年的情况看一下的话，代表城市它是处于水平，但是青岛的情况它是低于去年的水平。
我们在对这个供应和需求做了一个对比，库存量仍然是稳中有降。截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平米，比5月份减少了79万平米，比年初微降0.9%，但是仍比去年同期高了将近30%，处于2010年调控以来的较高水平。
六 出清周期：10个代表城市出清周期均值降为14个月，是今年以来。青岛来看，青岛截至6月30号，住宅市场存量为108357套/1185.52万平米，环比分别上涨1.43%、2.31%，出清周期达到了25.83个月，演唱了1.7个月，增幅比上个月是缩短的。那么青岛的可售量和出清周期都达到了一个历史的点，另一方面，平均的销售速度下降，出清周期延长突破25个月，我觉得对于青岛的市场来讲，还是有巨大的考验。
七 土地方面：首先从土地的供需来看，明显的低于去年的同期，就是土地市场供需明显低于去年同期，6月份有所恢复。上半年的情况大家看一下，300个城市的招拍挂市场，各类土地的推出量和成交量分别同比下降19%和27%，其中住宅用地推出下降了32%，成交同比下降了44%，这个降幅是比较显著的。再看6月份，住宅用地的推出面积环比增长16%，成交面积下降了13%，同比是继续下降的。上半年我们再看土地出让金，300个城市同比下降37%，住宅用地出让金的降幅是比较突出的，同比下降了44%。其中6月份重点城市土地市场热度上升，总出让金环比增长13%，其中住宅用地增长4%，商业用地增长46%。
其次这个地价，二季度应该说楼面均价和溢价率都有所回升。我们仔细看一下这些数字，上半年300个城市住宅用地的楼面均价同比下降3.4%，与去年下半年相比降幅15.6%，实际上也可以理解为环比下降15.6%，整体的话楼面均价应该是处于降低的水平。具体来看，一季度同环比的降幅都是超过了10%，二季度是属于止跌回升，环比、同比分别上涨8.9%和12%。住宅用地上半年平均溢价率为4.4%，处于2010年调控以来的较低水平。
再从地王的情况来看，我们做了这样一个分析，规模是属于继续下降，楼面均价略有反弹。我们先从规模这块看一下，规模不断的萎缩，总价属于继续下降。上半年，群众住宅用地十大地王成交总价为202亿元，成交面积为113万平米，不到去年十大地王成交总价的一半，是2007年以来的水平。
从楼面均价来看是略有反弹，平均溢价率仅为5.5%。上半年，住宅用地十大地王的楼面均价为5379元/平米，较去年十大地王上涨1.9%，在2010年到2011年连续两年下跌后略有反弹。十大地王中有7宗底价成交的。
八 企业销售：上半年多家企业同比是增长的，6月份创造了2010年调控以来的，我们具体看一下。6月份十大代表企业销售业绩达到近三年的单月水平，销售总金额达到819亿元，同环比均增长32%，销售面积达735万平米，环比增长17%，同比增长32%，十家企业全部实现同、环比增长，其中龙湖和绿城同比去年增长超过1倍。
上半年十家企业销售总金额为2977亿元，同比增长8.5%，比2010年同期增长74.5%，销售面积同比增长12.8%，比2010年同期增长63%，销售金额和面积均超过近两年的同期。上半年十家代表企业里面有6家企业的销售额是属于同比增长的，其中世茂增长超过50%，世茂现在在青岛也是有很多的项目，世茂的表现还是比较突出的，中海、保利、绿城的增长也都超过了20%，万科上半年的销售额是625亿元，同比下降了5%，但仍位居位。
从销售目标来看，近半数的代表企业，就是十家代表企业里面近半数的企业完成了50%以上，世茂上调全年目标。多数房企在年初制定了更加保守的2012年销售目标，与去年持平或略有增长，中海、恒大甚至低于2011年实际完成额。2012年上半年，十家代表企业均完成各自年度销售目标40%以上，其中有四家均超过50%，中海，达80%，万科、中海、保利、恒大4家企业的业绩继续位居行业前列，在市场不是特别好，调控比较严的情况下，它还是能够处于行业的领导地位，5、6月份的销售额连续突破100亿。
从销售策略来讲，多数企业还是采取降价促销的策略，并在二季度加大推盘力度。2012年上半年，十大代表企业销售均价为10286元/平方米，比去年同期下降3.3%。其中二季度十大代表企业销售均价为9970元/平方米，环比一季度下降8%，多数房企销售均价继续下降。万科、恒大上半年销售均价下降10.6%和12.2%，中海二季度均价比一季度下降15%，说明这些开发商都是以价换量，并且确实取得了明显的成效。
从企业拿地的情况看，6月份积极性有所提高，但是上半年仍为近年。6月，十大代表企业拿地动作比上月活跃，面积共达396万平米，环比增长49%，但同比仍下降61%。上半年，十大企业拿地面积1805万平方米，同比大幅下降65%，为近三年同期。其中，恒大上半年一共拿了35块地，在代表企业中。那么万科的话，从二季度拿地也比较频繁，每个月均有五宗地块入手，但是这些地块大多数处在二三线城市。
以上是对上半年市场做的一个总结，总体上来讲，从价格来讲，价格止落了，主要城市成交接近调控以来高点，但是库存消化势头加快。
展望下半年：政策稳中趋紧，成交略有回升，中高端项目需求释放
一 货币政策 首先从宏观经济来看的话，提升投资尤其是基建投资仍然是保增长的重要手段。1到5月份基建投资的增速降到4.6%，在房地产调控大方向不变的背景下，加大基建投资的力度将成为中央保增长的首要选择。现在大家都在喊保增长，实际上加大基建投资的力度是保增长的首要选择。
其次从货币政策来看，微调力度加大，结构性放松对房地产是利好的。5月份以来降存准和降息对市场观望情绪缓解有明显的促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键，大家应该说体会比较深刻。但是政府出于对房价反弹的担忧，差别化的信贷政策仍然会延续，信贷的投入力度也不会超过2009年。
7月5号央行二次降息，同时强调继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。总理近日的讲话也再次做了强调。
二 政策走向 我们觉得下半年仍然是稳中趋紧的态势，投资、投机性的需求受抑制的大方向是不会改变的。大家都知道，2008年年底政府出台四万亿的政策，然后对经济进行刺激。当下我们觉得与这个2008年年底相比，政府不会再有这样的政策，也不会允许市场出现像2009年那样疯狂的态势。那么一旦价格出现抬头，针对限购、限贷的政策肯定会有这样的出台，进行微调。另外一面，尽管地方政府出于财政压力，迫切的希望出台政策活跃房地产市场，但仍将是鼓励合理需求为主。实际上我们最近刚刚出了一个政策的解读，就是国务院办公厅对16个城市加强限购政策的监督，从市场走势，从供应来看的话，供应应该说下半年是继续加大，这个库存的压力仍然是在高位。多数企业把推盘的重点放在下半年，供应的高峰一般是在上半年的4到5月份和下半年的金九银十，同时下半年的供应量比上半年会高出30%。过去两年因为调控推迟开盘的一大批新开工项目将逐渐入市，这也是造成库存压力在高位运行的一个比较重要的原因。
三 市场走势 成交应该是继续回升，但是大幅增长的可能性不是特别大。我们分析一下我们为什么做出这样的一个预测和展望？是这样的，货币政策微调，成交量的回升推动了购房者入市意愿的提升，确实也是这样的一个情况。我们根据以往的研究，数据显示一二级城市市场表现更加敏感，成交量走势领先。今年二季度，一二线城市成交面积由之前的同比下降转为增长，首先展示了市场回暖，这是一二线城市的表现更为敏感。
另一方面，近期中高端项目热销表明改善性需求也在释放。我们对青岛也做了分析，青岛的话上半年第二季度140平米以上的户型比一季度增长了4个百分点，90到140平米的户型是Q2比Q1增长了3个百分点，说明了什么呢？确确实实近期一些中大户型、中高端项目的成交占比是上升的，这个表明改善性需求也在一定程度上得到了释放。我们从历史的数据做了一个分析，就是说中高端的住宅成交量占比在市场好的时期普遍较高，而今年2月以来，北京、上海的中高端成交占比均已从9%提升至16%左右。预计下半年成交将继续回升，限购背景下投资投机需求基本被抑制，刚需、改善性仍为主力，在经过一段时间释放后还需积累。我们对青岛也做了一个分析，我们把90平米以下的理解为彻彻底底的刚需，90平米以上的理解为改善性需求，90平米以下的户型成交占比为54%。下半年价格整体趋稳，不同城市的表现会分化。新房和二手房出现的价格上涨苗头可能随着成交量的放大向更多的区域和城市蔓延，另外一方面，除此前低价入市后热销的项目试探性涨价外，部分城市具有资源优势的高端项目也出现提价现象。我觉得这个是比较明显的，有些项目它是低价入市，但是它在二期卖的时候涨幅还是不小的。
四 土地方面 更多优质的地块会溢价成交，但全年供应难超去年。预计下半年拿地动作会继续加强，但总体仍秉承量入为出策略，将目光更多地集中在一线和部分二线城市的优质地块。这是我们的预计。
地方政府也会继续的加快推地，下半年一二线城市的土地市场将率先活跃，溢价成交的优质地块将逐渐增多。但是由于企业拿地仍保持谨慎态度，秉承量入为出的策略，所以说供应计划的完成率不会太理想，整体的土地供应难以超越去年。
最后，薛总对于指数研究院做了简单的介绍，指数研究院可以做什么？“一个是数据库研究报告，还有市场监测、认证，还有我们和国务院发展研究中心企业研究所成立的研究组，开展十年房地产的研究，这是我们能做的事情，也希望有合作的机会。”
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