[摘要] 所谓商品房预售制，即出售期房，在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋统称为期房。购房者购买商品房时与开发商签订房屋预售合同，获得房屋可能在两三年之后，也就是说，购买者买的是到时可以足额、按质交付的期货。
所谓商品房预售制，即出售期房，在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋统称为期房。购房者购买商品房时与开发商签订房屋预售合同，获得房屋可能在两三年之后，也就是说，购买者买的是到时可以足额、按质交付的期货。
预售制的核心是加长生产企业的金融杠杆，由生产者与购买者双方承担风险较大、投资较大的产品。房地产金融体系包括开发贷、个人房贷按揭与预售房制度。在开发贷、个人房贷受到限制的情况下，预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。有了预售款，开发商就能占用购房资金进行滚动开发，缺乏30％的预售款，大部分开发商资金链将会断裂。
楼价过高将缓发预售许可证
近日，市房地产交易中心召开了房地产市场监管会议，通报了国务院督查组督查青岛市房地产市场调控政策措施落实和房地产市场调控工作座谈会有关情况。
会议提到要加强商品住房预售管理。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示；对申报预售价格明显偏高的，要进行约谈，引导开发企业合理确定价格，拒不执行的，暂缓发放预售许可证；强化对销售价格的跟踪监管，坚决杜绝擅自涨价等扰乱市场的行为；积极实行商品住预售计划管理制度，把握好市场供应的总量、时序和节奏。
“这个政策终于明确下来了。前些日子，李沧区一家高端楼盘前期销售得不错，想重新申报价格，准备提价，直接遭到了拒绝。2010年的时候，场面失控，新开的房源肯定比前一期要贵，而且涨幅都很大。”李沧区一家楼盘的营销总监介绍说。
违规预售将被严厉查处
在楼市调控下，青岛楼市也出现了楼盘提前认筹的情况，也都是为了蓄积客户。此次会议明确要求严厉查处违法违规行为。房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得以认购、预订、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约 、预订打“擦边球”，变相预售。
此外，房地产企业也不得随意哄抬房价，不得散布虚假信息，不得签订虚假合同、阴阳合同等。加强对开发企业和销售代理机构信息公开情况的监管，在市场交易各环节加强引导，一次性全部公示房源和价格，售房信息实时动态展示，切实保障购房者的知情权。
“以前，青岛市出台过打击违规销售的政策，但不详细，给开发商留下了打擦边球的机会。此次非常明确，连擦边球都点到了。”业内人士分析说。
协助逃避限购将暂停网签资格
限购政策是调控政策的焦点。之前，青岛也出现了个别楼盘协助购房者逃避限购购房的情况。此次会议要求切实把好住房限购关。房地产开发企业、房地产经纪机构办理住房买卖合同网上签约前应当查验购房人的家庭身份证明、户口簿等；购房人家庭全部为非本市户籍的，还应当查验购房人是否具有一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明。凡不符合限定购房套数政策的，不得为其办理签约。
房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关信贷部门。
同时，对房地产开发企业、经纪机构违反规定，或与购房人串通、提供虚假信息 ，骗取购房资格的，要迅速责令限期整改；拒不整改的，要依法严肃查处，并暂停其网签资格。
这一新规定的出台，无疑对刚刚有所起步的岛城楼市提了一个大大的“警告”，对于那些还未开盘定价的新项目也明确指出了政府的态度及调控的决心，代表着收获的秋天已经来了，但是开发商们的“丰收”之路却仿佛越来越艰难，岛城楼市的前路又将如何呢？
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