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张百忍谈青岛楼市:地产巨头2012 万科中海篇

房天下  作者:张百忍   2012-08-28 06:33

[摘要] 一、万科集团:如何才能又快又好?

一、万科集团:如何才能又快又好?

2011年,万科集团的困扰点是人员离职,2012年,万科更大的困扰点是各种质量门不断出现。

设计门、毒地板门、变电门、诚信门、纸板门……梳理万科最近半年多以来的质量事件,仅见诸媒体报道的就多达十几起。

万科本身这些年的发展而言,王石对郁亮的选择被认为是理智的决定,财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智,在他的领导下,万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代,但却能保证安全和快速发展。

这十年龙头老大的位置,也证明了这一点。

在经历的08年的冬天之后,万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”,并坚持至今。也是从那时开始,万科开始了新一轮的迅猛发展。开盘当月销售过60%的硬指标,使万科远远的甩开了后边的众多竞争对手,2010年和2011年,万科连续两年销售过千亿。

快速发展几年以后,问题也慢慢积累下来,终于在2012年集中爆发了。质量的问题一个一个爆发,舆论快速传播之后,忽然间就成了个大问题。

尽管高层行动很快,也尽量采取公开透明的解决方式。但以万科这样的老大地位,在舆论的风口浪尖上,任何一点瑕疵都会被放大无数倍。更何况很多问题都是真实存在的。

王石自己也反思说,万科现今已是世界的房地产公司,这个地位万科和他都想保持,但这就延伸出一个疑问:是靠数量保持还是靠质量保持?如果要质量,就可能会降低速度,万科也有可能从降到第二。

而对于已经开始的房地产下半场,郁亮认为,下半场只有快速周转才有可能胜出,万科在整个2012年都将实行“冬天模式”,保证资金充裕的同时,多卖房子快速跑。

但就是在这样的局面下,2012年上半年,万科同比下滑,而中海和保利以一种从未有过的速度逼近了万科。其实看看青岛万科就不难明白,为什么会出现这样的情况?最根本的原因在于万科在价格上的灵活度大大降低了。

怎么样才能做到又快又好?保持规模和速度的同时不出质量问题?这实在是彳亍于哈佛校园内的王石董事长的心事。

二、中海地产:以价换量速度优先

这两年来,中海地产那集团的原来的城市中心拿地王造豪宅的主流战略显然遭到削弱。一线城市的核心地段基本拿不到地之后,二线城市的也是难度在迅速增加。于是,这个当年在香港起步,靠地王项目打响内地品牌的国企一时之间颇有些失落,这是一个让万科当作对手的企业,竟然连续两年销售总额被保利超过。

尴尬的局面要打破,在保持高利润的情况下,中海加快了销售步伐。

2011年,中海地产就是开始大规模促销的地产公司,其在当年4月起在促销,直接促成中海在4、5月销售额连续超过百亿元,为全年业绩奠定基础。

2012年,中海的销售速度和规模再一次得到释放,全力突破,迅猛攻击,价格战亦在所不惜。青岛就是最典型的例子,紫御观邸的直降百万也好,国际社区的送厨房也好,灵活性尽皆体现,市场也确实被激活,成为本地市场老大。

上海地王项目也是如此。5月,中海地产位于上海的“地王”项目“紫御豪庭”首度开盘,公司方面称,开盘当日认购金额达到12亿元。紫御豪庭所在地块2009年时被中海地产购得,平均楼面地价达到22400元/平方米。时隔两年多,项目确定均价仅4万元/平方米,被业内认为贴近成本价卖房。

这样的以价换量持续下去,中海业绩无疑将重现昔日辉煌,上半年业绩算下来,它已经完成了全年800亿港币目标的八成,是冲得最快的企业,的悬念是,调高目标之后,年底它能做到老大么?

(来源:张百忍的博客

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