[摘要] 今年以来，岛城写字楼供应量逐月增加。写字楼供应量最大的区域为市北区，在10月份的统计中，其供应面积达到29.3万平方米，占总供应量的22.7%，供应集中在市北中央商务区 （即“CBD区域”）的诺德广场、卓越大厦等项目
今年以来，岛城写字楼供应量逐月增加。写字楼供应量的区域为市北区，在10月份的统计中，其供应面积达到29.3万平方米，占总供应量的22.7%，供应集中在市北中央商务区（即“CBD区域”）的诺德广场、卓越大厦等项目。
半价促销仍未能撬动市场
青岛CBD区域位于市北区山东路中端，这里不仅出现了“中海地王”等轰动的楼市新闻，调控开始前，也一直是青岛房价典型快涨区域。该区域定位还是青岛新的高端写字楼密集区，包括卓越大厦、诺德广场等项目，均在写字楼市场中有些名气，而此类产品与区域定位的协调一致，也使得开发者的信心高涨。
去年同期，该区域的写字楼均价已经在2万元/平方米左右，即便调控来临，该区域写字楼的价格相对于住宅产品还是保持了稳定，但成交量一直不温不火。见此状况，该区域的某写字楼项目爆出惊人低价，非毛坯写字楼13000元/平方米起价，均价14000元/平方米，剔除非毛坯的成本，写字楼的平均价格几乎打了对折。
不仅如此，开发商还推出物业费十年减免、提供低息贷款供业主周转首付、替业主偿还月供等优惠政策。目前，该区域写字楼的物业费市场价约为6元/平方米/月，十年下来，减免的物业费也是笔不小的数字。如果购买者的首付暂时有支付困难，开发商可提供一定比例的年息4%的低息贷款；如果购房者担心写字楼项目启用前期的空置问题，也可以享受开发商提供的婆计划，将房子交于开发商统一出租，并代为偿还月供……一系列举措的推出，几乎打消了购买者对后期持有成本的担忧。
尽管开发商做出如此大让步，但购房者却并不太买账。
库存量居高不下销售迟缓
青岛世联怡高公司总经理陈耀华认为，市北CBD区域这几年确实发展挺快，但产品同质化现象比较严重，且多为商业公寓、写字楼等商业性产品。在一系列调控措施下，改善性及投资性需求被抑制，这对商业地产影响较大。
目前，除了市北CBD区域供应量大外，崂山区深圳路、海尔路一带同样量不小。据统计，崂山区写字楼供应面积为28.9万平方米，占总供应量的22.4%，供应集中在名汇国际和大荣中心等项目，第三是开发区，市南区居第四位，占总供应量的14.3%，供应面积为18.5万平米，主要集中在远雄国际广场和万邦中心等项目。城阳区新增供应，新增供应面积为0.84万平方米，占新增供应总量的80.8%，主要集中在小城之春一期、贵爵广场商业和中韩国际小商品城三期等。
从总体上来看，尤其是进入10月、11月，部分开发商不再计划推新盘，因此供应量有所下降。这也是写字楼供应量首次下降，10月份供应量为129.3万平方米，环比下降4.3%，同比上升35.4%。新增供应量继续大幅回落，面积为1.1万平方米，环比下降80.4%，同比下降87.9%。供应下降，市场成交量也跟着出现大幅下滑，环比下降28.6%，较去年同期水平下滑更为严重，同比下降31.0%。
成交量的下滑主要是两方面原因，一方面10月上市项目少，造成新盘贡献成交较少；另一方面在售项目优惠幅度不变，不能有效刺激客户出手购房。
新建住宅成交量一路走高，刚刚过去的11月份更是一路攀升至13000多套。就在人们对住宅市场感知“回暖”迹象之时，岛城写字楼、商铺市场却依然“一潭死水”，随着新品逐渐上市，库存量与日俱增，而成交量却不见增加，日积月累之下只好“负重”前行，疲软不堪。
众多资金涌入新兴商圈
去年以来，青岛商业发展格局呈现向中心城区以外扩张的多中心扩张态势，商业地产呈现出一片繁荣景象。李村商圈，宝龙城市广场于2011年四季度开业，而乐客城和李沧万达广场于今年开业，李沧银座也在建设过程中，上述项目推动李村商圈升级；崂山商圈，包含24万平方米购物中心的上实发展啤酒城改造项目，引进了宝宏基金10亿元，而海尔路一商业项目于2012年开业；黄岛商圈，海上嘉年华反向收购东方银座(小区网论坛)股份在香港上市及周大福23.6亿元收购唐岛湾游艇会项目，众多资金涌入彰显青岛新兴商圈的潜力。
进入2012年，万科、海尔、保利等多家房企大佬相继宣布将加大商业地产的开发力度。不仅如此，一些曾主攻住宅市场的“门外汉”也尝试进入商业地产。以新都心为代表的新兴板块，将推进总投资300亿元的48个项目建商务地标，其中商业办公面积200万平方米，已列入青岛“千万平米商贸区”建设规划。
双山脚下的新都心，万科、中海、凯德、中建等国内外知名企业在此跑马圈地。其中，新都心片区中心区域的淮安路17号地块经过多轮角逐后，以每平方米5270元的价格成交，高于起拍价645元，成为近两年来本市惟一一个溢价成交的拍卖地块，充分说明了投资者对青岛商业的关注。
传统旺季成交量再下滑
开发商发力商业地产，普通市民对于商业的投资欲望也被挑起。但观察整个市场，并非所有商业项目从中得益，仅李沧万达广场、鲁邦国际风情街项目等具备丰富商业运作经验的项目取得了较为可观的销售业绩，其余项目都比较吃力。
来自青岛世联怡高的统计显示，10月，商业市场供应量有微小回升，新增供应量相比9月也有一定幅度上升。供应量的区域仍为城阳区，供应面积为66.4万平方米，占总供应量的38.9%，主要集中在宝龙城市广场等项目；其次为开发区，供应面积为22.3万平米，占总供应量的13.1%，主要集中在青岛印象金沙滩等项目；再次为市南区，供应面积为21.8万平米，占总供应量的12.8%，主要集中在青岛国际贸易中心等；李沧区供应面积为18.3万平米，占总供应量的10.7%，主要集中在海岸华府、理想之城等项目；其他区域供应面积均不足18万平米，所占比例均不超过10.0%。
“金九银十”传统旺季并没有推高商业市场成交，商业成交量再次出现下滑，10月全市商业总成交面积为2.7万平米，环比下降3.6%，市南价格下滑较大。
当前，岛城商业市场整体均价为31011元/平方米，环比下降1.4%，市南区商业均价下滑幅度较大导致整体均价出现下降。市南区仍是商业均价的区域，均价为47125元/平方米，环比下降13.0%；其次为崂山区，均价为41900元/平方米，环比上升8.0%；位居第三位的是市北区，商业均价为33750元/平方米，环比上升2.3%；再次是李沧区，商业均价为30250元/平方米，与9月持平；开发区均价为28125元/平方米；城阳区均价为15300元/平方米；高新区仅世茂公园美地项目有商业在售，且已基本售罄。
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