[摘要] 2005年，上海市政府构建了“1966”新城镇体系，即：1个中心城、9个新城、60个左右新市镇、600个左右中心村，成为加快建设现代化国际大都市新郊区，是上海“十一五”发展的又一亮点。
2005年，上海市政府构建了“1966”新城镇体系，即：1个中心城、9个新城、60个左右新市镇、600个左右中心村，成为加快建设现代化国际大都市新郊区，是上海“十一五”发展的又一亮点。
而当前，9个新城中，宝山新城、嘉定新城、金山新城、临港新城、南桥新城、松江新城、青浦新城、崇明新城，这八大新城正如火如荼地发展，城市用地“外延式增长”带动了这些区域商品住宅市场的兴旺。
同策咨询研究部数据显示，今年1-7月该八大新城合计成交商品住宅191.1万平米，较去年同期增长34%，并占到全市28%的份额，而相对于全市23619元/平米的平均房价，8大新城20198元/平米，仅10821元/平米的价格则显得尤为亲民。
【嘉定新城将成为今后人口最为密集的居住区域】
“十二五”期间，嘉定新城、松江新城初步确立长三角地区综合性节点城市地位，集聚100万左右人口；而嘉定新城又包含了嘉定主城区、南翔、安亭三大组团，在近几年土地市场集中的出让过程中，涌现了不少刚需、改善型楼盘，其在八个新城中表现也尤为亮眼。同策咨询研究部数据显示，今年1-7月上海嘉定新城商品住宅成交量达78.04万平米，成交总金额达131亿元，分别同比去年上扬26%和44%，而在成交均价方面也从去年同期的14668元/平米上扬到了今年1-7月的16805元/平米，上扬幅度达到15%，在八大新城中价格的上扬幅度属于较高位置。
从嘉定新城各组团情况看，嘉定主城区板块涵盖了6成的成交份额，其次是南翔22%，安亭汽车城18%，而轨交11号线正是给这些区域市场注入源源动力的功臣。11号线与嘉定新城的建设同步进行，共有10个站点在嘉定区内，对于吸引中心城80万至100万过密人口向嘉定新城迁移，疏散中心城人口起着重要作用。嘉定新城的发展可以说完全依赖着轨道交通11号线的贯通和延伸，整个嘉定新城主城区主要就以11号线嘉定新城站和白银路站为核心散布开来。同时，嘉定吸引了很多大品牌开发商，而众多知名开发商的介入使得这个区域的热度不断被市场放大，或者被客户所关注。区域的成长对于单个项目成长也是有着非常重要的基础。
从今年1-7月嘉定新城成交表现出色前十个项目看，嘉定主城区项目就占到6个，其中既有刚需小户型，也有为改善型客户提供的性价比较高的公寓类或者花园洋房类产品，价格基本在2万元/平米出头或者以下。
另外，据同策咨询研究部统计显示，当前嘉定新城在售新盘约有63个，在全市各新城中，但从其库存量看，依然高达114.58万平米，占到全市11%的份额，而当前这些库存按照去年全年嘉定新城住宅的去化速度来预测，则需要10.3个月才能消化完毕，另外，整个嘉定区去年至今已经出让的含有住宅性质的地块就有22幅，而绝大部门集中在嘉定新城，加上目前已在建或者接近预售标准尚未开盘的项目有20余个，今后嘉定会成为一个人口导入量非常巨大的宜居生活圈。
【宝山新城将完成“工业宝山”向宜居新城的重大转型】
政府在2008年出台了《宝山新城总体规划（2006-2020）》。宝山新城由市域外环线——宝山西区界——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心、三组团”的空间结构。淞区规划体现繁荣与繁华；杨行地区规划体现新兴城市功能。重点发展现代商务、现代服务、现代物流等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。根据规划，至2020年，宝山新城将成为以居住、商业、商务为主题的中心城区，建成“人文生态”为主题的中高端生活区，规划远期（2020年）宝山新城规划人口规模65万人左右。
目前，宝山新城已经开通了轨交7号线、1号线、3号线，从西至东依次分布，不得不说，便捷的轨交出行是宝山新城成为中高端生活区基础。从数据上看，宝山新城的房价确实在各大新城中居首位，1-7月其商品住宅成交均价达20198元/平米，是八大新城中一个均价在2万元/平米以上的新城，同时，相对于去年同期上扬了16%，在八大新城的上扬幅度中居第二位。从三大组团情况看，杨行板块在今年以来风生水起，远洋香奈、万业紫辰苑、招商海德公馆等项目表现尤为杰出，成交都在200套以上。
当前，淞宝板块几乎无新房可售，板块内多为老公房，由于受到吴淞工业区长期以来的重工业污染，在人们印象中，充斥着"重、硬、黑"的工业宝山形象。而在2012年7月，上海市政府与宝钢集团有限公司签署合作协议，正式启动这一地区钢铁产业结构调整工作。占地24平方公里的吴淞工业区将专门设立2平方公里的生态绿化以及2平方公里宜居地区，因此，长远来看，板块内还将会发展起一批“滨江豪宅”，产城融合、生态宜居的现代滨江区是宝山新城可以触手可及的转变方向。
【未来“上海的香港”初露锋芒】
临港新城距上海市区50公里，规划面积为311.6平方公里。规划中的临港新城，将是一座集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训等功能为一体的现代化综合型海滨城区。
临港新城作为最后发展起来的一个新城，在八大新城中房价也处于低谷位置，长久以来人气不足，商业配套落后也成为人们对该区域进而言之的原因。而随着自由贸易区的蓄势待发，以及对特定人才居住临港可以加分的政策，开始引起市场的关注。今年1-7月，临港新城成交商品住宅1107套，成交面积10.63万平米，同比大幅增长5.54倍，成交均价为10914元/平米，也有4%的小幅上扬。
根据报道，上海的自由贸易区将以外高桥地区为核心，沿海岸线扩展到洋山港临港新城、机场保税区，在这片占地28平方公里的土地上是上海综合保税区的主要涵盖范围。自由贸易区内的内容之一，就是高端奢侈品免税消费中心将有希望随之启动。
自由贸易区的开放，会将吸引众多商业地产项目入驻，成为未来十年的投资，这里甚至会成为“上海的香港”。另外，通往临港新城的轨交16号线也将在今年年内通车，这将大大改善临港出行交通，给临港新城导入大量人口，也将撬动区域房地产价值的成长，临港新城或因此再添一波房地产开发的高潮。
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