[摘要] 日前，青岛市国土资源和房屋管理局对外公布了即将由下月拍卖的，位于青岛汽车铁路北站的三幅地块，其中有两幅都是地下空间，根据规划，北客站地下空间将与地铁无缝对接，地下商业前景颇为诱人。该消息一出，再次将人们的视线转移到“地下商业”。
日前，青岛市国土资源和房屋管理局对外公布了即将由下月拍卖的，位于青岛汽车铁路北站的三幅地块，其中有两幅都是地下空间，根据规划，北客站地下空间将与地铁，地下商业前景颇为诱人。该消息一出，再次将人们的视线转移到“地下商业”。记者采访获悉，目前青岛的地下商业由于大部分以单体形式出现，缺乏系统性，因此在发展经营方面良莠不齐，而未来地铁的建成，无疑将使人们的视线重新回归。可以预见，地铁建成后将使“地下商业”焕发“第二春”。
现状：开一家尴尬一家
铁路北客站周边三幅地块将于下月公开拍卖。除了第三幅是地上地块外，另两幅都是地下空间使用权出让。该两幅地块的出让，将人们的视线再次转移到“地下商业”。
近几年，青岛地下商业发展迅速，曾经一度掀起“地下商业热潮”。
自2010年以来，青岛地下商业设施建设规模和速度创造了青岛历史之最。地上商业空间日趋饱和，越来越多的商家将投资目光转向地下，尤其是香港中路等繁华商圈更成为各商家的必争之地。除了地上商业空间日趋饱和以外，地铁的开挖也直接助推了青岛本轮地下商业热潮的涌起。
金街购物广场以高档装修打造岛城五星级地下购物广场、太古百货与金街一街之隔同样占据、市北区地景大道开创中国地景街，此外，米兰道、湛山广场地下商业街、李沧区书院路中防地下商业街、崂山区乐天玛特地下商业项目等也一一面市。
尽管地下商业发展迅速，但是总体发展情况却是良莠不齐，一些成熟商圈的地下商业，凭借高客流量，经营情况尚可，但商家普遍反映没有“想象得那么好”。比如，位于香港中路商圈的太古百货，虽然人流尚可，但是相比较周边地上商业的高客流量，也是无法比肩。而与此同时，一些新兴区域的地下商业都存在“吃不饱”的现象。
瓶颈地上人流难以导入地下
一般来说，地下商业是在地上商业不能满足需求后的补充发展，现按照地下商业成熟的城市发展经验来看，一个城市的地上商业，最起码是该地下商城所处地域的地上商业发展非常饱和，由此催生了地下商场的发展和繁荣。
记者走访时发现，有些地下商街由于产权、管理、招商等方面存在问题，至今未能开门营业；有些开业已经一两年了，招商工作却依然没有完成；还有些虽然开业时一度门庭若市，人流依旧在地上，地下依旧冷清。随着时间的考验，稀落的客流带来的业绩甚至不能抵顶房租和人工成本，大批商户开始退出。
有业内人士表示，青岛新诞生的地下商业项目，大多诞生于台东、香港中路、李村及崂山等几个商圈区域，目前各个商圈地上商业发展尚有一定空间，地下商业开发此时大幅度跟进，市场将很难短时间内消化，导致地下商业受冷的态势。如果继续发展，必须在深度整合上下功夫。
谈及岛城地下商业发展受阻的原因，我市一位商界人士直言不讳地说，首先要归咎于基础设施等硬件和交通引导等软件的滞后。他表示，目前，岛城各大地下空间基本上各自为政，并没有连通形成整体，无法实现人流共享。当下，地铁还未正式开通运行，这就导致无法真正实现地面和地下人车分流。正因如此，行人觉得走地下很不方便，仍然习惯于走地面，也就无法为地下带来源源不断的客流。
契机：“漏斗效应”盘活周边商业
面对地下商业那些“被遗忘的角落”。地铁的开建以及地铁站点形成的“漏斗效应”，无疑将再度扩大了消费心理半径，加速了人们向地下商场转移的速度，综观青岛的新老商圈，在地上商业遍地开花的同时，以商业体量扩容为目标的扩张行动借力地铁项目，已是箭在弦上。
以东部商圈为例，地铁M2线和地铁M3线经过的区域，将带动起以金街购物广场为领军，打造全市规模、档次的地下商业核心区，试图形成地上地下联通的地铁商圈。届时，金街购物广场、米兰道、太古百货等地下项目接近9万平方米经营面积将被拉动。
此外，在北部城区，李村商圈同样将搭乘地铁“财富列车”，借助那些“潜伏”地下的商业项目，实现商圈从传统到现代的升级。书院路商业街人防工程将与地铁京口路站直接连通，李村商圈在地下拓出的1.5万余平方米商业区将“更上一层楼”。无论是中防商街还是青岛金街购物广场的业主，都极为看好地铁开通后的美好前景。中防商街的一位招商经理告诉记者：“地铁只要一通车，周围的商业就开始活跃了，这在其他城市都是得到验证的，等到那个时候，乘坐地铁的人肯定很多，中防商街到时候会成为人们穿行的重要通道，人流量会大增，到时候经济效益就显现出来了。”
而在开发区商圈，总投资2.3亿元、2.3万余平方米的地下商城——香江路地一城“先发制人”，已于年前正式建成启用。接踵而至的“地下商业行动”显示，即将驶来的地铁将改变青岛“地下经济”南冷北热现象，并加速商业循环，从而提升城市整体的商业力量。
前景：地下商业亟待“一盘棋”
尽管从目前来看，地下商业的发展并没有“想象”中的好，但是对于青岛地下商业的发展，很多投资者依旧表示“前景诱人”。无论是国外还是国内，地铁拉动地下商业的例子都比比皆是。在法国巴黎，地铁就犹如一个庞大的“地下超市”，其地铁站内设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品等商业网点超过800家。
在国内，十几年前，广州天河城所在地、中华广场商圈所在地还是不温不火的市场，而在地铁建设的十几年中，这些地方已经成为年轻人炙手可热的消费场所，每逢周末人头攒动、川流不息。而在沈阳，针对当地地铁1号线沿线的商业营业额进行的一份调查显示，商圈营业额全面上涨，其中上涨幅度的达到58.73%，也有15%。
从这些例子中可以看出，地铁的开通与运行就是商业机会的开始，只要把握好机会便能从中获得良好的。
从岛城的实际情况来看，由于优越的城市环境以及区域发展空间有限，地下商业的发展只是时间问题。有专家指出，地下空间开发主要体现在两个方面：一是承担公共交通职能，二是商业功能开发。目前，青岛在建和规划的地下项目激发了大小商业资本的足够热情，地下空间也成为一种热门的投资形态。如何在实际操作中实现商业开发主体互相交叉，实现设想中的贯通便捷的“地下城”网络，都需要地下空间开发建设“一盘棋”，否则将留下遗憾。而这个“地下城”网络的开发，地铁将起到重要的“联通”作用。
地铁商业的三种模式
地铁商业因为建筑的需要，可以有三种主要的方式：点式商业、条式商业、立体化商业。
点式商业多在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。这种商业形式更多为乘客服务，在地铁商业所占比例较小，基本谈不上盈利的概念。
条式商业多为一些街道式连接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的通道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。在国内做得比较成熟的地方，应该当属上海地铁过道商业。
立体化商业则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相连接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。这一类商业也就是我们经常说的地铁上盖物业。
杭州：地铁商业街开业
近日，杭州地铁1号线凤起商业街正式营业，这意味着，杭州地铁商业空间诞生。沿街两侧的21个地铁商铺同期亮相。
据了解，凤起商业街商铺租赁总面积为1937余平方米，共34个商铺单元，定位为年轻人的“流行时尚后花园”。同时，地铁1号线临平站商业街、文泽路站商业街也将相继开始招商，将打造成年轻人喜欢的“创意天地”和“生活表情馆”。
随着凤起商业街的开街，杭州另两条地铁商业街——地铁临平站商业街、地铁文泽路站商业街也已开始招商。
深圳：地铁商业商铺难沾光
在深圳，一个小小的地铁商铺柜台，售价在五六年间涨了约一倍，然而租金却在这一时间段里，从4500元跌回到2500元。拥挤的人流蕴藏商机，让商业搭上地铁的快车并不是个噱头。投资客追捧，经营者却叫苦。记者走访了多个地铁站点，就地下商业街、上盖物业、站内商铺这三种商业类型进行了调查。在调查中发现，这当中有招商无序造成的经营无序，也有规划脱节造成的红利丧失，更有经营业态的选择失误。
武汉：商业“地铁格局”显现
去年年底开通的地铁2号线，对武汉商业格局的改变已经显现。仲量联行数据显示，武汉今年一季度零售物业首层平均租金578元/平方米，环比上涨4.9%。其中，武昌受地铁拉动作用最为明显，每月租金环比涨幅高达7%，达到518元/平方米，成为武汉中心城区涨幅的区域。
武昌商圈中受地铁影响的是光谷商圈，多个商业项目租金均有显著提升。而根据此前2012中国百货经营年度数据显示，2012年百货店利润总额同比下降6.14%，销售利润率同比下降0.78个百分点。而在2006年至2011年间，百货行业销售收入的年均增长率为16.5%。对于商户利润的大幅下降而租金的上涨，百货业的利润下滑的最主要原因是电子商务的影响。而由于光谷商圈多以娱乐型、休闲餐饮型的体验性物业为主，则受电商影响较小。随着地铁4号线、3号线的逐步通车，武汉商圈格局将有更大的改变。
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