[摘要] DTZ戴德梁行今日举行了2013年第4季度新闻发布会，估价及顾问服务部大中华区估价及顾问服务高级董事陈家辉先生针对中国房企如何利用香港资本市场作为投融资平台进行了精彩介绍。
DTZ戴德梁行今日举行了2013年第4季度新闻发布会，估价及顾问服务部大中华区估价及顾问服务高级董事陈家辉先生针对中国房企如何利用香港资本市场作为投融资平台进行了精彩介绍。
过往房地产开发资金运作模式（地价款来自开发商自有资本，开发成本来自银行贷款，通过预售款回笼资金）存在资金来源单一、回笼资金过程慢、易受政策影响的明显缺陷。自有资金的占用使开发商容易错过更多的投资机会；金融调控政策的出台也使银行收紧了房地产开发贷款，开发商需自行筹措开发建筑资金；对预售安排的严厉监管、频繁出台的调控政策也使销售较以往更加困难，开发商回笼预收款的时间较长且金额有所减少。
在这样的市场背景下，企业间股权合作方式、银行和非银行金融机构抵押贷款、企业上市、境内发行债券等多样化的房地产金融的发展成为资本市场必然的发展趋势。在本次发布会中，估价及顾问服务部大中华区估价及顾问服务高级董事陈家辉先生主要介绍了香港资本市场现有的四类融资方式：企业IPO上市、买壳上市、上市后资本市场再融资、房地产信托基金REITS。
企业IPO上市
香港交易所上市基本财务指标包括盈利测试、市值／现金流量测试及市值／测试。对上市公司注册地、业绩记录、收入、盈利、现金流、股份的市值、股东及管理层的变动有一定要求。注册地需要为香港、中华人民共和国、百慕达、开曼群岛及其他联交所认可的注册地，业绩记录须具备三年业务记录，市值／现金流量测试、市值／测试均要求上市公司最近一个会计年度的收入达到5亿港元，盈利测试中还要求上市公司过往三年须有合计5仟万港元的盈利（最近一个会计年度须达2,000万港元，前两个会计年度合计须达3,000万港元），市值／现金流量测试中要求上市公司过往三个会计年度经营活动产生的现金流入合计至少为1亿港元，盈利测试、市值／现金流量测试以及市值／测试要求的股份市值分别为2亿港元、20亿港元和40亿港元，上市集团在三年业绩期间其管理层维持不变及最近一年的拥有权和控制权维持不变。
成功的上市需要具备卖点的故事、成功的业务和合适的资产组合。企业在选择上市业务及资产范围时，需要注意以下原则：业务的规模化、业务的完整性、利润的回报比率和持续的发展潜力。香港交易所主板2013年内新上市的中国房地产企业有金轮天地控股有限公司、五洲国际控股有限公司、当代置业（中国）有限公司、景瑞控股有限公司、时代地产控股有限公司和龙光地产控股有限公司等，集资总额达到72.68亿港元。
买壳上市
在进行买壳上市时的注意事项：壳公司拥有简单业务便于原有资产的处理，以从事房地产业务壳公司为，具备充裕现金完成交易，缩短及可控交易期，协调新旧资产更替，尽职审查。
近年来有招商地产、万科地产、中粮地产、大连万达集团、金地集团、绿地集团等多家内地房企通过收购香港壳公司上市，总代价近90亿港元。
上市后资本市场再融资
自2010年至今，共有近20家内地房企在香港资本市场进行了再融资，集资方式包括票据、优先票据、可换股债券等，集资金额约为1,848.64亿港元。其中，佳兆业于上市后集资金额达到256亿港元，为其2009年IPO集资金额的7.4倍，是居两者百分比的企业。
房地产信托基金REITS
REITs通过发行信托受益凭证或基金单位，集合公众投资者资金，并委托专业机构进行管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资。
香港交易所实时上市的房地产信托基金为「开元产业投资信托基金」，上市时间为2013年7月10日，为首只在香港上市的国内酒店房地产信托基金，集资金额约6.75亿港元。DTZ戴德梁行为其提供了物业评估及楼宇测量顾问服务。
DTZ戴德梁行是全球领先的房地产服务公司，为客户提供包括投资代理、租赁代理、物业及设施管理、项目及建筑顾问、估价及投资管理等综合方案。DTZ戴德梁行大中华区估价及顾问服务是外资房地产顾问公司中规模的估价团队，有超过380名专业估价人员为客户提供全方位的专业评估及顾问服务。DTZ戴德梁行估价及顾问服务拥有一级房地产评估资格和土地评估公司执照。根据建设部于2005年10月12日颁布之142号令，从2005年12月1日开始，国内上市之房地产评估工作只能由拥有一级房地产价格评估资格之公司进行，其他二级及三级资格之公司不能从事该类业务。
DTZ戴德梁行已成功完成远洋地产、绿城地产、首创置业、融创、龙光地产、上海实业、华润置地等逾210案香港主板上市物业的评估工作。除房地产评估外，DTZ戴德梁行亦高度参与香港资本市场的商业及金融资产／工具评估工作，并一直为人寿保险、中国海外发展、中远集团等多家香港及海外上市企业进行相关评估。除上述各项外，DTZ戴德梁行亦正为多家从事零售、酒店、矿业、工业生产等企业进行上市前之商业及金融工具评估。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
