[摘要] 2014年5月18日,国家统计局资料显示,4月份全国70个大中城市的房价涨幅在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月,70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个,创2013年以来新低。新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。
2014年5月18日,国家统计局资料显示,4月份70个大中城市的房价涨幅在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月,70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个,创2013年以来新低。新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。在业内人士看来,房价涨幅的持续收窄意味着楼市已经进入新一轮调整期。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时,谨慎地使用了“总体平稳小幅上升、涨幅继续收窄”这样的字眼,但市场的现实和此前不断出炉的房地产核心指标数据已经表明中国楼市正在经历一次转折性的变化。
业内人士表示,相比2008年、2011年出现的因政策调整而出现的市场回落,2014年调整的主要原因在于资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧,以及楼市总体供应告别短缺,三、四线城市出现供应过剩而产生的供需逆转。“这次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,这可能会导致本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市和新区,都有可能出现明显的价格调整。”
综上,国内住房市场预期逆转也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始了。对此,中国住房投资者、企业、银行及地方政府准备好了吗?这才是中国房地产市场周期性调整的关键问题所在。
国家统计局资料
中国住房市场完全是一个投资投机的炒作市场
为什么说国内住房市场的周期性调整已经开始?最为核心的问题就是与当前国内住房市场的性质有关。可以说,近十多年来,尽管政府的职能部门和房地产开发商一起制造了许多混淆是非的概念,比如什么住房“刚性需求”、“改善性住房”(其实这些东西是根本不存在的),把住房打扮为一个完全与国计民生有关的消费产品,以便能够让政府出台更多鼓励民众进入住房市场的优惠政策。但从本质上来看,这十多年来中国住房市场完全是一个投资投机的炒作市场,比如说,当前中国住房市场流行观念是做多、做空、看涨、看跌等,是一个以投资为主导的市场。
对一个投资投机为主导的住房市场来说,其购买者的目的、定价基础、价格运行方式及供求关系与消费为主导的住房市场是完全不同的。以投资投机为主导的住房市场,购买者进入市场目的在于预期住房购买之后能够以更高的价格卖出,而这种预期又取决于金融条件,比如说利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融市场条件对投资者有利,投资者都会预期住房价格上涨,住房市场有更多的需求涌现。在这种情况下,这种住房需求可能会无限膨胀,或者说只要购买住房有钱可赚并可利用银行金融杠杆,这种住房需求就可能无限大。如果投资者预期房价会下跌,那么住房需求就可能急剧下降,甚至下降到零。这就是十多年来国内住房市场的基本情况。也就是说,以投资为主导的国内住房市场主要由市场预期来决定。如果住房市场预期发生了逆转,那么这个市场的周期性调整就开始了。
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