[摘要] 2014年上半年，青岛楼市政策频出，纵观各种政策可谓有人欢喜有人忧，最喜喜不过刚需族，他们希望楼市继续保持平稳。甚至希望楼市下跌，这样离买房的目标就更近一步了，最忧忧不过开发商，上半年楼市交易大跌，半年大考在即可谓压力山大，2014上半年青岛楼市都有哪些重要政策我们一起回顾一下。
青岛公积金新政：让刚需很受伤
政策提要：2014年2月7日从青岛市住房公积金管理处传出消息，自3月10日起个人住房公积金贷款政策进行调整，住房公积金提取和个人住房公积金贷款管理也将实施新的管理办法。本次公积金新政“收紧”，申贷缴存标准和公积金贷款限额门槛双双提高，给不少买了房还没办下公积金贷款的准业主，以及打算用公积金买房的购房者当头一棒。
公积金新政一出 不少人就到公积金管理中心咨询相关政策
政策分析：公积金新政基于公积金管理现状和需求出发，并非以调控为目的。
政策影响：新房市场影响较大，首先体现在部分购房者搭公积金新政末班车，公积金管理中心出现集中办理公积金现象。第二，部分新房购房者被挡在门外购房计划遭破坏，被迫推迟购房计划。第三，在购房者心理影响较大，短时间内会出现观望情绪。
二手房市场影响不大，原因主要为三个方面：首先是从公积金贷款总量比例来说，青岛全市贷款已经突破千亿级，但是公积金贷款为百亿级，仅占到10%左右的比例；其次，本次出台的新政并不是以调控为目的，而是基于公积金管理现状和需求出发的；第三，有数据显示青岛平均每套房的贷款额度为40万元左右，新调整之后的额度并没有远离这个数字。
青岛将实行就近入学：掀起了岛城“热浪”
政策摘要：2014年2月17日教育部网站消息称，继年初《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》后，教育部将工作聚焦19个大城市，日前印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。这19个重点大城市是指4个直辖市、5个计划单列市、10个副省级省会城市，青岛和济南均在其列。
就近入学让不少内开发商获益也掀起了岛城“热潮”
政策分析：政策杜绝了中小学生考试入学，对于各学校为轻的生源办培训班等乱象得到了治理。切断了学生择校入学的收费行为，但是新政一定程度上有催生了的概念，想要入好的学校就要买到该学校片区的房子。此新政可谓是一把双刃剑。
政策影响：新房市场，这项政策让马年倍感销售压力的开发商欣喜若狂，评论称“就近入学”在岛城掀起了“热浪”。据了解，整个岛城约有8万套，占整个青岛可售房产1%左右。就近入学的通知下发之后，原本就稀缺的这些升级成为“抢手货”。
二手房市场，科威国际不动产青岛区总经理孙杰表示，划片入学青岛一直就有，这次通知的印发只是起到一定约束作用。“现在想进入名校，就必须靠户口，想获得户口，只能靠房子了。”一定程度上带动了周围的二手房市场升温。
青岛不动产统一登记制度：最被期待的结果
政策摘要：2014年2月18日召开的全省国土资源工作会议上，省国土资源厅相关负责人透露，按照国土资源部统一部署，省会城市、计划单列市不动产登记2014年底前开始实践操作。这意味着我省的济南、青岛两市将在今年年底前率先开展这项工作。
不动产等级制度被赋予很多期待，被称作是最被期待的结果
政策分析：在2012年，按照住建部的部署，青岛市已经建成了覆盖七区五市的个人住房信息系统，当年已具备了和其他大中城市的联网条件。“不动产统一登记制度与房产税联系密切，它被业内视为此前多城市住房信息联网的升级版，这无疑会成为房产税向铺开的基础。”青岛链家不动产的殷天逸说，青岛去年就曾多次流传将入围试点“房产税”，如果6月底前不动产统一登记条例顺利出台，传言多次的“狼来了”可能要成真。
政策影响：该制度可能带来的影响，惠百家不动产的董晓峰认为，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础，对规范房地产市场和房地产调控也有重要的意义。借此，监管部门更加准确及时地掌握商品房规划建设、市场供应及销售成交等数据，实施有效的监控，对症下药制定调控政策。“也有不少人看重制度施行后的‘反腐’意义，因为如果房产登记信息联网，官员个人名下的房产信息会透明，这无疑会起到一种震慑作用。”董晓峰说。
“双向调控”两会上传来的四字哑谜
政策摘要：2014年3月5日，政协委员、住建部部长姜伟新：“2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施，更加注重分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。”
政策分析：华西都市报报道：住建部副部长齐骥对之前备受关注的“双向调控”的概念，做出了解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
政策影响：一位长期关注研究房地产政策的业内人士分析认为，“双向调控”表明调控思路的一种转变，从单一的“堵”投机投资性购房到“疏、堵”结合两条腿走路，一方面继续从严调控，抑制需求。另一方面分流部分购买需求，例如北京推出的自住型商品房，也就是说，促进供需平衡。
搞好增量房市场的同时，盘活存量房市场，激发存量房市场的活力，充分发挥其对市场的稳定作用。供应和需求层面的“双向调控”，即在坚持抑制投机性需求的同时逐步增加市场供应。
“央五条”是对房地产采取经济手段保障
政策摘要：2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。5月13日，此次会议决策部署的“央五条”横空出世。
政策分析： 央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。
政策影响： “央五条”在一定程度上缓解了购房者的资金压力，但并未提到开发商面临的的难题——“开发贷”停贷。对此，刘博认为开发贷的资金总量庞大，央行层面不会就开发贷对商业银行做出过多要求。同时不少中小企业资金链压力在短时间内也不会“解套”。
经济适用房新政:涨价又减量 市南区将不再配建
政策摘要：2014年6月3日，青岛市物价局举行新闻发布会，对青岛即日起将对市区经济适用房价格进行调整的情况进行了公布。据发布会公布内容显示，青岛各区经济适用房的销售价格将出现普遍上涨，而新闻发言人秦青松表示，青岛将逐步减少经济适用房供应，转而加大廉租房及公租房的供应比例。
政策分析：青岛的经济适用房主要由配建制经济适用房与集中建设经济适用房两种建设模式构成，其中配建制经济适用房作为商品房中配套建设的一部分，定价一般相对较低，而集中建设经济适用房因需求较大，兼之刚性成本随市场增长而上涨，导致价格相对较高，这就导致了同区位、同质量的经济适用房之间，存在较大的价格差异。
政策影响：业内人士张百忍认为，现在青岛的经适房主要集中在城阳和黄岛片区，崂山、市北经适房调价对青岛楼市影响不大。青岛的保障房存在结构性失衡的现象，市区房子太少，城阳、开发区的经适房却卖不动。因为购买经适房的限制因素太多了。张百忍认为，要想改变此种现象，政府必须放开对经适房购买条件的限制，否则，郊区的经适房还会一直“无人问津”。
央行定向降准梅开二度 货币政策进入微调模式
政策摘要：2014年6月10日，央行宣布从本月16日起，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点。
政策分析：释放资金有限，此次定向降准的范围虽然扩大，但真实释放的资金有限。这或许也是定向的妙处，中金测算，定向降准释放资金约700-800亿，并没有超出市场预期。此次定向降准释放资金约700-800亿，释放资金规模远不及一次全面降准。
虽然释放资金有限，但是对于市场来说无疑仍是好消息。中金称，从二级市场资金融入看，城商行和农商行是主要的资金融入方，此次定向降准将降低二级市场融资需求，有利于资金面稳定，预计六月出现钱荒的可能性不大。
政策影响：据《每日经济新闻》报道，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对《每日经济新闻》记者表示，“定向降准对中国楼市有利，可以提升市场信心，对提升预期是有一定帮助的，一定程度上可以促进成交的提升。但是两次定向降准没有办法阻止市场对于楼市下降的预期，原因：，它释放的额度非常有限；第二，这两次定向降准针对的是三农跟中小企业，跟房地产没有太大关系；第三，两次定向降准覆盖的银行和范围是非常有限的。”
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