[摘要] 华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华之2014福卡智库·第一财经“趋势”经济论坛时表示，民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快。由于在二季度当中基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑，固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。
华远地产有限公司董事长任志强近日参加财经财富嘉年华之2014福卡智库·财经“趋势”经济论坛时表示，民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快。由于在二季度当中基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑，固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。到目前为止，消费占50%多一点，40%以上是固定资产投资，外贸是负的。所以固定资产增速对市场的影响是非常大的。
未来房地产市场的发展方向
任志强认为，未来市场主要由三个原因来主导，是李克强总理的微刺激，如果说微刺激包括降准等，都是一个货币总量增加的问题，如果继续增加，固定资产投资可能会回升；第二是基础设施，这些投资占的比重越来越多，比如说高铁；第三是棚改，今年要求开工470万套，到目前为止，资金用了1/3。如果这几项都是向上走的，固定资产投资增速会回升。
他还提到，工业增加值虽然略有好转，但是只集中在几个行业，大部分的过剩产能行业还处于较低的状态。钢铁水泥速度依然很快，并没有在经济结构调整当中发生作用，经济结构调整会不会随着GDP而改善还无法得出好的结论。
零售增速也没有达到预期目标，原来目标是14.5%，现在只有10%多一点。这和八项规定等都有关。消费要高速增长的首要条件是收入增长，但现在并不很乐观。房地产开发如果不考虑棚改和其他因素，下半年的投资增速将会降到10%以下，这个降速对GDP影响是非常大的，会对GDP产生0.6个点的影响，加上相关产业会影响到1个点。所以其他的一些能够弥补房地产投资增速下滑的因素，我们更多看到，对棚改来说并没有把它和民生放在最直接的关系上。当投资拉不动时，会用棚改的资金或城市改造来拉动经济。这就造成一个矛盾，一方面看到房地产投资，媒体更强调的是供求关系恶化，有一些地方供大于求，但是保障性住房都是按照指标下发的。
在谈到为何房地产投资增速下降时，任志强表示，一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标，当其处于负增长的第二、第三年，通常是价格上涨的，土地也上涨，随后就出现一个低潮，然后再出现土地负增长。明年的供求关系，按照现有统计，排除棚改等因素，商业房地产开发又会发生变化，今年的开工负增长，会导致明年9月份出现供应需求上涨。
今年上半年的销售下降，引起了一些市场上的争论，比如说下行通道、一蹶不振、崩盘等各种说法。但实际情况并不是这样的，2012年下滑速度最快，一二月份下滑27%，但是年底是正的4.1%。如果说从现在的下滑来看，1-5月份是持续下降的，但1-6月份已经开始出现回升。6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来，但是从某些地区来看，可能会有好转，因为大部分地区开始取消了限购政策，甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。一个月的数据可能还不足以说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看，进入下行通道是不成立的。
比较麻烦的是到位资金，到位资金的增长率是今年是历史上从来没有过的降到了点，不仅是个位数，而且是较低的数。这和投资增长有关，如果继续下降，会在未来的投资增长当中体现。去年的自有资金增长率过高，也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场，但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入，甚至三四个人作为合伙人就进入了，但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。
根据1-6月份的统计数据，新开工面积负增长，住宅是-19.8%。在销售额当中，有更多的一些负数，重要的是资金的负增长。实际上，今年2000多亿的销售额下降，并没有完全证明资金短缺。因为今年国内贷款增长了2000多亿，由9000多亿变成1.1万亿。
按地区分析，所有人都认为，二三线城市遇到的问题，中国沿海地区和一线城市问题不大，但实际上错了。从投资上来看，各个地区数字差不多，并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看，影响的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大，反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说，中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。严格来说，我们只统计70个大中城市的数据，比如房价。但在销售和开工数据当中，也包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇当中房地产[0.62% 资金 研报]比重并不是很大，但是这些镇占的数量很大。保障性住房基于棚改区任务下到镇一级，最后形成的力量也是巨大的。如果说中西部这些一二线城市占的比重并不大的地区持续增长，那么全年的增长有可能会持续恢复。
房地产和城镇化
任志强还指出，和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说，也只是第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。这是欧洲和大多数国家的现实，都是以城市圈为主。中国没有形成，主要是因为中国土地制度造成的。当城里人不能买宅基地的时候，就无法往郊区转移，所以无法形成城镇化。因为即便偷偷买了宅基地也没有把它变成一个企业总部。美国大部分的企业总部都是在非中心地区。但是它可以衍变成小镇，因为企业发展过程当中引入了教育、医疗和其他的配套设施。中国因为土地问题，导致公共设施无法往郊区转移，所以我们仍然处于前两个阶段。
很多重点国家城镇化从50%发展到70%，像美国、英国、法国，一般是四五十年。为什么30%-70%是高速增长过程但是他们还用这么长时间呢？主要是那时农业没有工业化。在初期工业化发展过程当中，工业集中在城市，而农业生产的工业化是决定了农业人口从土地中解放出来的速度。城市化不是说政府盖了城市就可以把农村变成城里人了。关键是农业的现代化，耕种、播种一直到收割、化肥、除草等等都机械化了，才能把农民从土地当中解放出来，人均拥有的耕地能力大幅度提高了，农民在地里没活干就转移了。这样的转移过程是主导地位的。因此，除了上述等几个国家之外，日本只用了15年时间就完成了这样的过程，韩国也只用了11年。马来西亚表面上看来比较落后，但城镇化率已经超过了70%，而且用时很短。这恰恰是因为工业化程度和农民可以从土地当中解放出来，也包括农村土地可以自由转换，所以才形成了这样一个城镇化发展过程。
中国在50年代的人口高增长期，城市化略有提升，但在20%左右的时候又开始下降，因为二元制压低了农村人福利向城市转移，导致只能用计划经济来维持，维持不下去就向农村转移。这导致了去城镇化的过程。因而，从20%增长到30%，用了15年的时间，包括个阶段是土地承保制把农民从土地当中解放出来，但是那一阶段农民进城主要是从事农业活动，并没有真正转移到工业。到了邓小平批准傻子瓜子可以雇佣更多工人的时候，才打破了私营企业只能雇7个人的情况。这样才有更多的农民工进入到工业行业，进入到城市当中。
从下一个10%，从30%-40%，我们只用了7年，时间大大缩短了，而从40%-50%，只用了8年，这个时间都很短。当工业化程度发展到一定程度之后，城镇化速度是非常快的。党的文件当中写的是2030年达到70%。但从现在角度来看，包括户籍制度改革、土地制度改革，估计到2018年可以提前两年完成60%的任务，到2025年，提前5年达到70%的城镇化率。但中国要完成这样的过程，就必须要有城市建设发展过程当中的支撑，也就是说要解决李总理提出的3亿人的问题和后续增加的几亿人口的问题。否则，城镇化难以执行。
不管放不放慢，农民都要转移，因为他们从土地当中挣不出钱，所以他们一定会转移到城市。现在地区差异很大。这和从农村向城镇，和下城镇向大城镇转移有关。目前一线城市超过了60%的城市化率，有的已经接近70%。但二线城市基本上是50%，超过60%的不多。三四线城市基本上是维持30%-40%的城市化率，还处于起步阶段，还是一个高速发展过程。但房屋生产却不是按照这样一个比例进行了。
一线城市在迅速发展过程当中，还有10%左右的城镇化率增长过程，或者说很少，所以一线城市第三产业比重逐步提高的时候，写字楼在增加，而住宅的相对量是在减弱的。而三四线城市当中，住宅比重大，他们养不起那么多的大型商场或者是写字楼。很多二三线城市，他们的第三产业比重还在30%以下，是很低的。但在逐步发展的过程当中，人口会向大城市集中。
但人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例，北京是倒数第四的人口密度。北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等，可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。当我们给上海提出要把市政府搬出去的时候，市政府将要搬过去的地区，人口增长速度就会加快。这是随着权利中心转移的过程。我们最落后的地区，陕西却是建成区人口密度的，然后是西安这样的城市，因为他周边是山和黄土高坡，把人口集中在建成区。并不是因为经济发达而造成城市建成区的人口密度高，而是建成区和人口比重关系决定的。
在90年到2010年，城市建成区从1.2万平方公里，变成4.5万平方公里，大约等于国土面积的0.45%，大概增长了3.5倍，而人口增长了8.2倍。土地供应和人口增长和经济发展完全不匹配。按照人均耕地来说，中国是日本的一倍，但是按照农民拥有的人均耕地来说中国是日本的1/4。原因在于日本更多的土地不适合住人，70%以上是山区，他们的人口密度比我们高多了。但他们可以通过人口流动，让在农村的农民拥有更多的人均可耕种土地。而中国的城市没有充分利用起来，工业化占用的土地非常多，农村宅基地17万平方公里，是城市的4倍多，但人口在持续减少。比如说，10年过程当中，农村人口减少近2亿，但是增加了5万平方公里的宅基地。农民没有进城户籍制度和土地制度转移的时候，就一定要在农村扩大他的宅基地，因为他的承保地是三五十年不变的。宅基地变成了获取资产的重要来源，宅基地的变化导致了城市土地和农村土地的不匹配。
在1960年城市当中，千万级的城市，亚洲只有东京，全世界有四个千万级以上的城市。总人口量是很低的。1980年时发生了很多的变化，城市人口密度增加了。不管如何管理，无论是中国还是其他国家，农村人口向城市转移是一个历史趋势，无法改变。到了2011年，全世界人口住在城市的达到近40亿。中国的大城市和中大城市人口越来越多。到目前为止，中国已经拥有千万级人口6个，亚洲拥有16个，全世界拥有28个。几十年时间里，从4个到28个，这是一个飞快的发展速度。不仅仅是中国有城镇化的问题，全世界都有。在城镇化发展过程当中，如何解决这样一个发展的问题。若城镇化发展速度不变，我们无法忽略城镇发展的过程，2025年可能就是一片漆黑了。中国至少有10-15个千万级人口以上的城市，或者是500万人口以上的城市会在现在的基础上翻番。
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住房总量能否满足居民需求？
提及目前所建住房能否满足城镇居民居住问题时，任志强表示，很多人在讨论空置率问题，到2012年的时候，城镇住宅每年竣工10.73亿平方米，房地产开发商竣工7.9亿平方米。2013年稍微多一些，占的比例是一个变化过程。在改革初期，就是非房地产市场化的时候，98年之后，房地产开发只占全部竣工总量30%，大部分是用基本建设的方面建的住宅进行福利分配。在逐渐发展过程当中，我们达到了73%，就是2010年。剩下的只有20%左右是由政府负责建设，由单位分配或者是城市基础设施建设、拆迁。到了高点之后，就开始逐步下降，下降到71%左右，去年是在70%以下，今年会略低一些。这和之后的政策有关——保障性住房和棚改。
现在建设的房子是不是已经完全满足了城市居民需求了呢？按照过去5年的数据统计，09-13年，卖了55亿平方米，但是竣工了43亿平方米。换句话说，已经多卖了10亿平方米。现在在建的工程当中，相当一部分是已经卖掉的。因为所有的开发商都知道，在竣工的房子里有15%是不能销售的，甚至有的地区达到30%是不能销售的房子。因为有车库、人防不销售的面积，比如说大连万达把一些商场给自留了，但是他并没有被竣工面积刨除。这当中不仅是住宅的竣工面积，还包括了非住宅的竣工面积。按照30%扣除，再把现在已经建设的面积当中30%再扣除，因为这当中还有不可销售的部分。再从统计当中，车库是按照个数统计的，这两者加起来，可能有25亿平方米已经卖完了。于是在施过程当中，一半多没有了。因为住宅只占了全部投资当中的70%。另外30%是商业或者是写字楼这些产品。所以房地产商讨论住宅或者是城镇化讨论住宅的时候，还要考虑这一点。今年在售面积58亿平方米，扣除30%商业，剩下的住宅当中20多亿已经没有了。
这里的问题在于，竣工率太低了。09年竣工率是21.9%，去年只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，这个竣工率实在很低。即便是扣除当年新开工的，竣工率也只有21%，而过去是34%。是什么原因造成这个情况的呢？大家都说，很可能一个重要原因就是为了完成上级给的任务，就是保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。所以相当一批在售面积就造成了这样的结果。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。它会导致越来越低的竣工面积，是非常严重的一个问题。
竣工不仅是在房地产开发商部分的统计当中，在的其他统计当中，也出现了这样的情况。1-6月份销售额下降了6.7%，少了2000亿，贷款增长了14.1%，增加了2000亿，在现金流上是平等的。如果说有新开工，资金就缺乏了。从销售面积来说，下降了6%，大概是2900万平方米，非常少。为什么这就产生了巨大的恐慌呢？
其实这个恐慌在去年就应该产生了。去年销售量增长最快的，个是温州，增长了70%。今年已经出现问题的，个官方宣布取消限购的呼和浩特不是今年才出问题的，去年它就是增长率的。沈阳-8.4%，长春-6.7%，北京-2.1%，无锡-1.9%。不是因为今年才开始出现分化，而是去年已经出现了严重的分化，一些地区迅速增长，一些地区出现下降。但今年并不是在下降的时候没有增长。比如安徽很多地区因为高铁通了，基本上都是40%以上的增长，因为高铁对这些地区来说，过去没有联络线现在有了，更多农村人可以进入城市，商品房销售在上半年迅速增长。地区差别由此产生，考虑今年和去年的比较，一些地区高速增长，一些地区迅速下降和供求关系变化有关。
是什么导致了供求关系变化？任志强认为，两项政策影响。个是利率的变化，去年9月份开始发生利率变化。对个人购买者来说，资产价格没有下降反而是上升的。过去可能花100万买，开发商降到90万，个人加上贷款利息还是100万。而利息增高之后，个人可能要花110万-120万。另外，相当一部分人无法拿到贷款。因为利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。需求方面造成了价格波动。再一个是保障性住房产生的挤出效应。名义上为了民生，而保障性住房2012年开始建设，2013年进入市场，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场。这里有一部分进入了开发商的统计，有一部分没有进入开发商统计。
这在北京市最明显，北京有几千套保障房，但99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区有能力的人也不会去买房，他会等。这一部分需求也有相当一部分被压缩了，但是不是所有人需要政府的帮助办法来购买住房呢？不是的。旧城改造当中，30%-50%的人房子是好的，但是他是在破房子之间，不得不搬走。
比如说北京，去年保障性住房指标是1300万平方米，北京号称超额完成任务。按照开发商计算，开发商范围内是585万平方米，政府还有715万平方米。这715万平方米，无法找到资料证明是如何销售、转移的。但开发商是可以找到公开透明的资料的。公租房占了116万，经济适用房10万，安置房55万，自主房178万，两限房226万。这是1300万保障性住房的比例。去年商品房409万平方米，409万和1300万相比大概是1/3，商品房实际住房供应量只占1/3。而75%是保障性住房，在市场上，]两限房、自住房、经济适用房、安置房和公租房都不体现在销售范围，但确实转移了一部分需求。
房地产市场化在逐渐减少
98年的改革是住房市场化的改革，那时为了强调市场化而导致我们忘记了应该同步建设保障房。朱镕基的目标是克服亚洲金融[0.60%]危机，让经济保8。07年之后，我们开始注重保障房，当时提出廉租房系统。08年提出了公租房，这样就打乱了保障需求。本来各国政府应该保障的是居住权利，而不是保障财产权利。但现在中国已把居住权利变成了一种财产权利，这是获取选票的办法，但却无法长久解决供求关系。08年，温总理在人大政府工作报告当中提出居者有其屋，但是结束人大的时候，人民代表要求修改17处人大的报告，其中重要的一处就是把居者有其屋改为居者有其所，不是保障财产权利而是居住权利。这一点是中国保障性政策一直以来犯的错误。
任志强还表示，在买卖自住商品房屋的时候，北京市政府还要求自住商品房卖的时候，要给政府交30%，“我不知道那一条法律上可以找到市政府可以做这样的规定，因为钱不是你投的，经济适用房卖的时候，你拿一点还可以有道理可言，而自住商品房是商品房产权证，而且你是收了地价的，我个人觉得政府是太黑了。”如果说是保障居住权利，和交易行为是不冲突的。如果说保障财产权利就是对市场上进行一种掠夺。当买卖房子的时候，政府从投资者获得了巨大的，也就是说，只许政府投资投机，而不允许老百姓在房地产上获得。如果我们把应该用社会化或者是福利化解决的问题，变成了市场化，就变成了现在所谓的自主型商品房，不是保障居住权利而是财产权利。反过来说，把医疗、教育、社保、住房交给市场。
他指出，在政府获得地价过程当中，政府的投资行为导致出现了另外一些现象。“比如说我们棚改是用政府投资拉动，我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用的越多，对市场破坏力越大。”前面3600万保障性住房的问题还没有解决，同时又增加了1200万套新的概念。3600万套原来是5年计划，一年要投700万套，相当于全部开发商住宅竣工总量。即便是在去年，也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子，换句话说，只建那么多房子的市场，如果说有更多房子冲击市场，就变成了另外一个情况，既包括开发商竣工，也包括了非开发商竣工的部分。今年的统计报表当中，真正属于商品房开发的只有50%，另外50%都是和政府相关的包括保障性住房、棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。
任志强说：“我对一万亿的棚改称之为4万亿的拉动。温家宝干的是李克强的事。什么意思呢？用4万亿让经济立刻强起来了。李克强干的是温家宝的事，逐渐地加，然后要保底线。我要保证GDP增长。网上有人说，1万亿侵犯了开发商的权利，所以我表示反对，错了，棚改对开发商是最有利的，因为可以拿到开行的低息贷款，所有的棚改都是开发商盖的，但是总有一些开发商巴不得进入棚改范围内，因为我可以拿到利息低。”如果这样发生的话，存在的问题是更多的。现在已经完成了960万套保障房，已经投入了1万亿，再加上4万亿，这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走就是资金回笼最快的，反而完全市场化的会逐步的退出。
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