[摘要] 自8月份以来，尽管岛城限购局部松绑，价格上与促销新盘比没有任何优势，但由于二手房交易成本居高不下，加上信贷政策一直收紧，岛城二手房市场一直没有回暖，满5年的中小户型二手房源成为成交主力。业内人士分析，如果信贷政策不能放松，二手房市场的萧条行情或将延续。
自8月份以来，尽管岛城限购局部松绑，价格上与促销新盘比没有任何优势，但由于二手房交易成本居高不下，加上信贷政策一直收紧，岛城二手房市场一直没有回暖，满5年的中小户型二手房源成为成交主力。业内人士分析，如果信贷政策不能放松，二手房市场的萧条行情或将延续。
中小户型房源成市场主力
“从目前的市场情况来看，中小户型房源因为总价较低，成为刚需族最为关注的房源，而满5年的房源因为可以省掉不菲的营业税，因此最为抢手。”27日上午，青岛链家不动产市场研究部的孙旭说。
以主城区为例，浮山后区域、大润发周边、辛家庄片区、李村商圈周边以及杭州路区域因为中小户型房源较多，成交相对活跃。
“限购局部松绑之后，市场出现了一个好的迹象，询价及预约看房的购房者开始增多，这让不少的经纪人重新找回了市场信心。”惠百家不动产市场分析师唐瑞周说，上个月市场还比较平淡，但自8月份开始出现了变化，虽然成交量还没有明显的增加，但找房的买家明显多了，市场有转向活跃的迹象。
交易成本高阻碍市场回暖
尽管二手房市场有逐渐活跃的迹象，但来自各大中介公司的反馈显示，高高在上的交易成本，已经成为阻碍市场回暖的主要障碍；如果房主的总价再偏高一点，即便房源的性价比再高，也非常难于成交。
二手房交易主要包括哪些税费成本？据惠百家不动产经纪人李哲介绍，二手房交易环节，主要包括营业税、个税、契税、中介费以及印花税、登记费和手续费等。“以位于市北区威海路的一套70平方米的房源为例，这套房源因为不满5年，需要缴纳5.6%的营业税，因此尽管总价只有105万元，但一听房龄不满5年，一直少有人看房。”李哲说，尽管房子已经在公司登记了3个多月，但一直难以成交。
多家品牌中介机构的负责人证实，目前市场上成交的二手房要么是大幅降价的房源，要么是房龄满5年，免征营业税的房源。
信贷紧，购房难获银行支持
除了高高在上的交易成本，对那些想贷款买房的人来说，信贷收紧也让他们难遂所愿。
“虽然央行早已明确发文，要求支持首套购房，但目前各家银行对房贷的热情并不高，一些区域出现了虽然达成成交意愿，但购房者贷不了款或短期内难以贷到款的情况。”21世纪不动产的李兰玉说，这又进一步影响了市场。
在首付款比例方面，目前岛城购买二手房首套房首付比例为30%，二套房首付款比例为60%；而公积金贷款方面，自去年3月份开始，二手住房公积金贷款首付比例由30%调至40%；对二次和三次申请公积金贷款执行更严格的规定，其中，对二次申请住房公积金贷款的职工及家庭，结清公积金贷款五年之内(含五年)，不可申请公积金贷款。对符合二次住房公积金贷款的职工及家庭，其贷款首付比例不得低于60%；对三次申请住房公积金贷款的职工及家庭，暂停发放公积金贷款。
“尽管市场已经逐渐活跃，接下来可能会有更多的购房者进入二手房市场，但买家的热情能不能真正转变成实际的成交，还要看银行信贷政策的‘脸色’。”惠百家不动产总经理董晓峰说。
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考虑所有的交易成本，一套二手房的交易税费会有多少？27日，惠百家不动产的李哲以刚刚成交的一套房子为例，算了一笔账。该套二手房82.5平方米、总价170万元，购房者贷款额为30万元。
如果是二套房，个税为170万元×2%=3.4万元；契税为170万元×3%=5.1万元；手续费6×82.5=495元；登记费为80元；印花税5+(30万元×万分之0.5)=20元；抵押登记费为80元；合计为8.5675万元。
如果为首套房，个税为170万×2%=3.4万元；契税为170万元×1%=1.7万元；手续费为6×82.5=495元；登记费为80元；印花税为5+(30万元×万分之0.5)=20元；抵押登记费为80元；证明费为20元；合计为5.1695元。
此外，中介费按总价的3%收取，共计5.1万元。而如果上述房源不满5年，还需要额外增加营业税，为170万元×5.6%=9.52万元。
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