[摘要] 2014年6月26日，内蒙古呼和浩特宣布，调整限购政策，这也是国内自从执行限购政策以后 个地方 明确表态取消限购的城市。随后，多个限购城市的住建部门前往呼和浩特“取经”。面对2014年风雨飘摇的楼市，地方 坐不住了。
2014年6月26日，内蒙古呼和浩特宣布，调整限购政策，这也是国内自从执行限购政策以后 个地方 明确表态取消限购的城市。随后，多个限购城市的住建部门前往呼和浩特“取经”。面对2014年风雨飘摇的楼市，地方 坐不住了。
“限购令”频松绑原因何在
限购政策，始于2010年，和限贷政策一起，被视作抑制 投机性需求的调控利器。作为强有力的 手段，政策效果 直接。一系列来自 部门的信息显示，实施限购政策的城市， 投机性购房得到明显遏制。
房地产“四问”详细解读“限购令”松绑始末（图片来源于网络）
然而，限购犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，部分改善性需求也“躺着中枪”。于是，在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。缘何地方 会坐不住？究其原因，主要体现在三方面。
首先，是房地产市场下行，这也是 直接的原因。
国家统计局发布的数据显示，6月份，70个大中城市的房价中有55个环比下降，而4月份，这个数字还只有8个，房价涨幅降温已成趋势。同时，数据显示，今年上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。在这种情况下，一些城市频频尝试突破限购的限制。
事实上，在政策层面，松绑的窗口在今年的 工作报告中已经打开。报告明确提出我国未 来的房地产政策思路为“针对不同城市情况分类调控”，也令今年的 工作报告成为十年来通篇未提房价调控的一篇。
其实，自“分类调控”出台之后，二三线城市的动作 。不少开发商采取 跑量，以保
证上半年业绩，这就对 的决策产生了很大影响。同时，由于购房者入市热情不高，这就让地方 在担心之余松绑了“限购令”，其目的就是为了能够刺激购房者积极入市。
其次，缘于地方 对于土地财政的依赖越来越重。
不妨先来看一组财政部发布的数据。地方 土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年又猛增至3.9万亿元。对此，财政部给出的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方 对土地财政的依赖度再次回升。我们看到，今年以来，受房地产交易量大幅度下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，这种局面已经影响了地方土地财政收入。于是，地方 只能继续在卖地生财上大做文章。由此，地方 松绑或是取消限购也就不难理解了。
再次，为了去库存，倒逼地方 主动进行限购政策的松绑。
以青岛为例，有关数据显示，青岛楼市库存竟然赶超了北上广，截至30日下午，库存量高达2325.95万平方米，目前库存房套数达19.6965万套，几乎是北京的两倍。
2014年5月青岛将有52个项目计划入市，其中33个楼盘为纯新盘首次亮相，19个楼盘为老项目加推房源。这一数量比4月计划入市量上涨约21%，与火爆的2013年同期相比，开盘数量也增加了16个。
业内人士普遍认为，新一轮新房入市，必将进一步加剧青岛市库存消化压力。新盘促销以价换量或将一触即发。
纵观，上海一家房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中， 前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。
由此，一些城市为了去库存，倒逼地方 主动进行限购政策的松绑。
在实行三年之后，限购政策是否会真正退出历史舞台，我们尚不能下定论。而当下不少地方 或明或暗地放松“限购令”，这或许符合 提出的“分类调控”的大思路，但是，取消“限购令”是否能扭转市场预期，逆转市场供需状况，有待观察。
“限购令“频松绑影响如何
“限购令”松绑后，业内普遍预计，在目前地方经济依然深度依赖土地财政的情况下，地方 陆续救市是大概率事件，将会有更多二、三线城市的救市政策相继出台。不过，也有业内人士认为，在信贷环境没有根本改善的情况下，限购放松对楼市成交量的恢复可能作用有限，房地产企业应该抓紧出货窗口积极营销，以价换量去库存来解决市场供需矛盾。
松绑限购，个别城市短期效果显著，成交出现反弹，但大多城市即使松绑了，楼市也基本没啥影响。有 认为，在楼市低迷时期取消限购，会给市场发出救市的心理暗示，反而影响买卖双方的市场信心，在买涨不买跌的心理作用下，市场成交可能更趋低迷。
房地产“四问”详细解读“限购令”松绑始末（图片来源于网络）
另一方面，即使松绑限购，也得有钱买、有款贷才行。能不能少交首付款，低成本贷到款，一定程度上决定了购买力是否出手。目前仅有上海传出贷款200万以上个别银行可有九五折优惠，但贷款200万显然已超出大多刚需人士承受范围。
目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。
“整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非 放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。”指出，大规模的松绑对购房的心理也有一定影响，但楼市兴衰归根结底要看信贷，“没有资金，任何形式的松绑对市场的影响都微乎其微。”
调查显示，各地松绑后的效果分化严重。部分城市短期效果明显，成交出现反弹，这类城市数量很少。第二类则是收效甚微，包括长春、武汉、宁波及南宁等四城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升。第三类是基本没有影响，这类城市数量 多。以天津为例，虽然当月有50%以上的增长，但市场恢复平静后，成交量仍每况愈下。
自8月1日起，青岛市限购政策部分放开后三周的成交量来看，成交量开始逐步回暖。
据数据统计，限购松绑 周（7月28日~8月3日）青岛市新房成交量大涨四成，成交2474套，成交面积28.28万平方米，环比分别上涨40.2%，58.4%。从各区域新房成交情况来看，城阳和黄岛区由于限购全面放开，因此成交量大涨。城阳区以594套，6.17万平方米的成交量位于各区市首位；黄岛区以419套，4.26万平方米的成交量位居第二。
第二周（8月4日~8月10日）趋于稳定，新房成交2295套，成交面积23.69万平方米，环比分别下降7.2%，16.2%。城阳区以598套的成交量再次登上各区市成交量榜首，黄岛区则以323套位列第三。
第三周（8月11日~8月17日）出现小幅下滑，新房成交1926套，成交面积19.54万平方米，环比分别下降16.1%，17.5%。城阳区以429套的成交量连续三周登上各区市成交量榜首。
通过三周的成交量数据分析，虽然后两周成交量小幅波动，但较限购政策松绑之前每周1500套左右的成交量来说，市场已现逐步回暖之势。
截至9月5日,岛城新房成交量达1820套,延续了8月以来的态势。不过关于限购政策取消后的市场走势，多位市场分析人士都仅仅表示了谨慎的乐观。
“不宜过分放大限购政策调整的作用。因为限购政策的调整只是解决了 部分人的购房资格问题,而没有解决更多人的购房能力问题。”
“限购令“松绑后 开发商怎样应对
在呼和浩特和济南率先解除限购后，上半年遮遮掩掩的限购松绑如 “多米诺骨牌”一样，短短一个多月时间，已有35个城市取消或者大幅度松绑限购。放开限购对当地开发商到底有多大影响呢？
武汉 楼市复活房价“涨姿势”
武汉楼市限购松绑政策7月18日 “出炉”，让原本死气沉沉的市场顿时激起千层浪。不少购房者反映接到不少售楼部的电话，纷纷表示马上将要 。不仅如此，有不少楼盘也纷纷表示有提价的预期。保利时代、万科汉阳国际之前做特价活动等楼盘也表示近期将会对价格有所调整。
房地产“四问”详细解读“限购令”松绑始末（图片来源于网络）
成都 外地公积金可买本地房
至7月底，成都限购令“名存实亡”已两周，突然悄无声息的解开限购让售楼部人气狂升。限购取消后，来到各大售楼 咨询的客户比平时增加了很多。成都诸多楼盘目前不仅支持公积金贷款，外地公积金也一样可以使用，在成都买房不用考虑限购、 、社保等问题，如果有看好的房源，置业顾问会让购房者赶紧定下来，因为解开限购随之而来的是房价上调。
杭州 松绑限购开发商有底气
杭州7月29日起正式解禁，限购松绑后首日楼市火爆。据悉，杭州一 豪华楼盘解禁首日一上午成交量达1.59亿元。松绑也让开发商有了底气。当地业界盛传此前大打价格战的开发商要调价。杭州大型开发商绿城、万科、九龙仓等，多认为当前属敏感时节，但销售价格肯定会有调整，尤其是此前 过猛的区域或楼盘，很可能暂时恢复信心，底气上升。
苏州 借东风楼盘以价换量
在苏州，借着限购松绑东风，选择以价换量的开发商得以如愿。 7月28日，苏州90平方米以上房源限购松绑满一周。招商依云华苑低价开盘大卖183套，去化八成。 “案场的人气比之前增加了不少。每天晚上十点、十一点都有人来，而且很多周边已经有房的人也来看房了。 ”招商依云华苑销售负责人介绍。“限购松绑以后，就怕房价会涨上去，所以赶紧来买了。”
天津 限贷未松楼市难回暖
自传出天津松绑限购至今，两个月有余，天津楼市成交惨淡依然持续蔓延，日均住宅成交150套左右，多区频频爆出零成交，7月中旬甚至出现全市日均住宅成交80余套的惨淡境地。这一情况与天津各大银行房贷仍处收紧阶段不无关系。目前天津首套房贷优惠 多的仅为95折，且附以严苛的购房条件和征信资质。部分股份制商业银行甚至出现了不放贷的情况。有业内人士认为，限购全面放开只是打开了 道大门，“限贷令”的存在仍一定程度上将部分购买人群挡在门外。如果在信贷政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策，对促进成交将有更实质的意义。
青岛 开发商出招求“逆袭”
与其他放松限购城市类似，2014上半年青岛楼市冷清。据青岛房天下数据监控 统计，2014年上半年青岛新建住宅成交37749套，同比去年下降近30.52%。与此同时，二手房市场同样“遇冷”，上半年全市共成交12008套，较去年同期21013套，成交量下降近42.8%。
青岛限购松绑消息一出，顿时让本来有些沉寂的青岛楼市有了生气。房天下 时间汇总岛城各开发商应对限购松绑的“招式”，看他们如何“逆袭”。
新都心大盘云集，相互之间竞争的激烈程度可想而知。这不，青岛限购松绑之后，又正值七夕，保利高调喊出：“万姑娘你别生气，七夕何必闹情绪？”请问，万姑娘，你生气吗？
同时，保利地产青岛公司也在微信中表示：五年内 的购房时机已现。面对保利的叫板，万科似乎有点安静。“购房不易，且松且珍惜，速来万科比房，选心仪好房”，虽然不是针锋相对，但也是应时应景。作为城阳的热盘，中铁华胥美邦(400-890-0000 转 614378)在青岛限购松绑之后 时间表明了自己的态度：此时不买房，今年要白忙！并且推出10套特价房，为刚需加“油”不加价。青岛限购松绑之后，龙湖也向购房者高调“示爱”：8000万钜惠，强袭青岛，仅限10天！青岛限购松绑之后，海信只是低调在微信上发了一个小段子，15678，爱我就去吧！细细琢磨，胜在创意！
“限购令”松绑后楼市政策如何走
房地产市场持续回暖，也在悄然影响未来的政策走向。日前 人士透露，经过长时间调研后，智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。
一些机构指出，在数据向好的背后，一线城市面临的供应缺口仍然较大，对政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企业决策周期，市场可能在明年3~4月才会真正有所体现。
房地产“四问”详细解读“限购令”松绑始末（图片来源于网络）
经过多月的平缓升温之后，房地产市场的回暖速度正在加快。9月末以来出台的一系列利好政策，9月30日，信贷新政提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申利率优惠。10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日，央行宣布降息。
同时，在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上，各地陆续发布了多项产业和区域发展政策，其中不少条款对房地产业构成利好。
政策措施固然会影响市场，但市场变化同样会对政策制定产生反作用。相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费的调整、微调限购等策略。此前，该智囊机构曾对各地楼市进行了长时间调研。
在税费方面，上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁，该年限应由五年调整至两年。同时，2013年初出台的“不满五年或非 二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项，也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台，被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。
短期来看，政策利好恐不会很快落地。业内 人士透露，真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面，年度楼市数据出台，将为 层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在为明年经济形势作出判断的基础上，也会给房地产政策的制定奠定基本原则。
另有分析人士指出，在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。
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