2014年度你不可不知的青岛楼市政策“大事记”

半岛网房产频道  2014-12-17 18:04

[摘要] 【编者按】:从年初开始的信贷紧缩,到下半年陆续释放的政策宽松红利,2014年的楼市可以用“前紧后松”、“先抑后扬”来概括。数据显示,1-11月份,东部地区商品房销售面积46514万平方米,同比下降15.0%,销售额37021亿元,下降13.7%,这一年对于房企来说并不好过。但不可否认的是,曾经 暴利的市场,正在逐渐归于平静,青岛房......

【编者按】：从年初开始的信贷紧缩，到下半年陆续释放的政策宽松红利，2014年的楼市可以用“前紧后松”、“先抑后扬”来概括。数据显示，1-11月份，东部地区商品房销售面积46514万平方米，同比下降15.0%，销售额37021亿元，下降13.7%，这一年对于房企来说并不好过。但不可否认的是，曾经 暴利的市场，正在逐渐归于平静，青岛房价整体重回一年前，部分项目率先低价入市。国家抑制 性需求、优先满足自主需求的楼市调控目标正在稳步推进。岁尾之际，半岛网房产频道按照时间节点，梳理总结本年度房产政策“大事记”，全面呈现正在或已经影响青岛楼市的调控政策。

2014年各月商品住宅成交量（12月为截止14日数据，照此推断12月也在90万平方米以上，高出全年平均水平）

2014年3月10日：青岛住房公积金贷款政策调整

内容：此次公积金贷款调整的主要内容包括两方面，一是申贷资格的缴存标准调整，主要包括，借款申请人建立住房公积金账户满12个月(即满365 天)，申贷时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存住房公积金12个月。二是贷款额度计算调整，包括将贷款额度计算公式中的还贷能力系数调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，并按“就低”原则确定贷款额度，其主要内容为，将贷款额度计算公式中的还贷能力系数由40%调整为30%。单身者购买新建住房贷款额度由原来 60万变为 贷36万元、二手房 贷21万元。新政截至2017年3月9日。

业内点评：之前住房公积金贷款的申贷缴存标准是“申请人建立住房公积金账户6个月，且在申贷的近6个月内，连续正常缴存3个月，累计缴存6个月”。上半年青岛出台的公积金新政等于是抬高了贷款门槛、收紧了贷款额度。从全年来看，对于房企无疑是雪上加霜，本来就不景气的市场，又减少了资金的支持。

2014年5月13日：央行发声力挺首套房贷

内容：5月13日，央行敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

“央五条”公布后青岛16家银行中有15家银行“清一色”基准利率，但放款速度有所提升，另外一家汇丰银行个人首套房贷利率针对 客户虽仍实行优惠，然优惠幅度由此前的9折缩至9.5折，但普通用户实行基准利率。

业内点评：地方银行对央行喊话不“感冒”，根本原因在于利润，个人住房贷款在银行的各类贷款中属于薄利性质，因此，商业银行出于利益导向，必然将有限的信贷资金倾向于利润更高的企业贷款。

业内点评：银行支持首套房贷的政策落地性差，基本没有起到相应促进作用，但是透露了政策调控转向的风声。开发商也全面 ，借此机会去化库存。相继出现了西海岸万达维多利亚湾，高新区青岛碧桂园，惜福镇鲁商泰晤士小镇等低价跑量的楼盘。

2014年8月1日：青岛部分解除限购

内容：7月31日晚，青岛国土资源和房屋管理局通过自己的官方微博“青岛房地”对外发布：自2014年8月1日零时起，对黄岛、城阳两个区的住房放开限购政策；对市南、市北、李沧、崂山四个区套型面积在144平方米以上含144平方米的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

业内点评：此消息一出，标志着当时青岛已实行三年的限购政策首次出现松动。市场压力已经反馈至政策面。然而8月份的部分限购解除，对市场刺激有限，仅市区外围项目和中 项目，例如华润 、保利叶公馆、理想之城、蓝岸丽舍有所升温。

2014年9月1日：青岛限购全面取消

内容：9月1日中午12点55分，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博“青岛房地”消息:自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。

业内点评：青岛三年限购至此终结。但全面取消限购没有引起楼市的大幅波动，商品房销量和房价都没有出现大起大落的情形，总体比较稳定。但从另一方面来说，全面解除限购真正确立了市场反转趋势，为成交量价全面反弹、解决购房门槛等问题亮了“绿灯”。

2014年9月23日：“青18条”出台

内容：9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛 支行、青岛市住房公积金管理 、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称《意见》）。意见规定，出售 住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 住房的，减半征收契税。

业内点评：“青十八条”一度被认为对于当时低迷的青岛楼市有着“救市”意义，但其中令市场 为期盼的信贷优惠部分，终因银行执行问题成为泡影，但是“青十八条”确认的的首套房认定和税费减免，无疑对于改善性需求购房有着积极意义，后市作用仍然可期。

2014年9月30日：央行出台房贷新政 明确首套房认定标准

内容：9月30日央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知称积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对于央行该政策，青岛本地银行选择了“部分执行”，即首套房贷“认贷不认房”，但7折利率至今未出现，多数依然执行基准利率。

业内点评：央行为“青十八条”确认的“认贷不认房”新政提供了支持，并进一步强调首套房贷款利率宽松原则。此政策一出，给疲软的楼市注入一剂强心剂。

2014年11月22日：央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

内容：中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

调整后，五年以上贷款基准利率由原来的6.55降到6.15，相当于打了94折。

青岛：

商业住房贷款方面，在青银行执行新利率，个别银行针对首套房贷有折扣优惠，但需指定楼盘，并且贷款人需要满足一些硬性条件。

公积金住房贷款方面，青岛市个人住房公积金存贷款利率也同步下调，自24日起，住房公积金五年以下（含五年）的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%；五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%。