[摘要] 2014年末,一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动:CREIS中指新数据显示,2014年12月主要城市成交面积迎来新高,环比增长21.22%,同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长,被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,并不能看做完成筑底。
2014年末，一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动：CREIS中指新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长，被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成，2015年将在2014年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态，在这种新常态之下，行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑的故事，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年，市场也将在全面分化中进入中速增长。同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升。
政策恢复常态忙松绑
2014年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。截至目前，仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召开的住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡”，首次在2015年重点工作中，也是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。但值得注意的是，“空挡”不意味着政策缺失。在为避免房地产硬着陆的背景下，地方政府将加速推出更多的救市政策。
在2014年后一天，北京就发布从2015年1月1日起，北京住房公积金实行新政。业内人士认为，这是一线城市明显救市政策，也更为一线松绑行政性限制政策开了口子。
房企去库存谋转型
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年低的水平，不到10%。高点的时候，大体预售和销售的房屋的比例是16%，说明在建房屋中90%未卖出去。“另外，截至去年10月份商品房的销售，包括现房和预售商品房和卖出去的面积，占到正在施工的商品房面积的比例是历史低的。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的，卖得少，建得多。”秦虹说。“在库存高企的背景下，2015年重点仍是去库存。”中原地产市场总监张大伟表示，在去库存的同时，房企开启了转型之路。
作为房企龙头的万科率先转型，定位“城市配套服务商”。恒大地产也在房地产之外，开启了卖水、卖奶粉，进军农业，甚至是医院。与此同时，当代地产、远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企面临多元化转型，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局，甚至积极与互联网公司合作。
市场续演分化风险增加
CREIS中指新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，较2013年同期也增长9.79%。但值得注意的是，在部分城市成交量井喷暴涨的同时，也有部分城市继续下探。
2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”形反转的可能也微乎其微。与此同时，调整与之前相比，时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。同时，该类市场也会出现两种层面的分化。首先是一、二线城市和三、四线城市的分化调整，一、二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长。其次是短期调整和长期调整的分化。按照过去的经验，只要货币资金一松，短期调整就会回升。因此，从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性。而长期的调整则需要很长一段时间，有升的因素也有降的因素。 (敬灿)
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