[摘要] 2015年第一季度接近尾声，开年以来一系列政策红利有助于购房者打破观望，历经寒潮的楼市或将迎来政策稳、市场稳、价格稳的一年。青岛房天下按照时间节点，梳理第一季度房产政策“大事”，全面呈现正在影响青岛楼市的调控政策。
2014年楼市整体下行，面对库存高企的窘境，各大房企或降价跑量，或转型求生，政府也采取限购松绑、降息等微刺激手段以期救市。2015年季度接近尾声，开年以来一系列政策红利有助于购房者打破观望，历经寒潮的楼市或将迎来政策稳、市场稳、价格稳的一年。青岛房天下按照时间节点，梳理季度房产政策“大事”，全面呈现正在影响青岛楼市的调控政策。
政策一：1月16日 青岛市户籍改革新政出炉
事件：1月16日，市政府下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分落户办法。从2015年起要推进市区户口自由迁移，控制城区落户，放宽新区落户，并创新了居住证持有者落户办法，放开县域城镇落户等政策，同时指出积分落户要满足持本市有效的山东省居住证满3年等5个条件。
居民户口簿
除了原有的落户条件：在城区有接收单位，且为两院院士、国家千人计划、国家特支计划等高层次人才等条件之一的本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可在合法固定住所地申请落户；购房100平以上取得房地产权证可落户外，新增具有即墨市、胶州市、平度市和莱西市常住户口满5年以上的人员，并在城区按规定缴纳社会保险满2年，购买单套新建商品住宅建筑面积达到80平方米以上，取得房地产权证的条件之一，具有完全房屋产权资格的人员，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可在购房地申请落户。
尤其值得一提的是“积分落户”实施办法，只要积分满了100分，符合条件的人员即可在固定住所所在地申请落户。我市发布了《青岛市积分落户办法》，明确满足5个条件的人员可申请积分落户，新政从今年1月1日起执行。
解读：用简短的话来概括此次户籍新政，那就是：控制城区、放宽新区、放开县域。青岛的户籍落户要求，除了购房100平以上取得房地产权证，另一方面则是积分落户，对于即墨、胶州、平度、莱西土著来讲，购房80平以上、社保缴纳满2万即可申请。
对青漂来说，购房满70平，在新区有接收单位，符合年龄在40周岁以下具有本科以上学历的，或40周岁以下具有专科学历且按规定缴纳社会保险满1年等三个条件的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可在新区合法固定住所地或工作地申请落户。这无疑加速了青漂入住岛城，对岛城楼市的发展来讲也是一大利好。
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政策二：1月1日起青岛土地拍卖迎来网络时代
事件：青岛市国土资源和房屋管理局规定，自2015年1月1日起，在中国土地市场网、青岛政务网、青岛市公共资源交易网等相关媒体及法律法规规章规定的其他发布途径发布国有建设用地使用权出让公告的，将开始进行网上交易，取代举牌竞拍的传统模式。
青岛国有建设用地使用权网上交易系统
解读：实施了网上交易模式之后，国有土地招拍挂信息、受理报名申请、自动审核竞买人资格、缴纳保证金、网上竞价等功能都可实现网络操作，点击鼠标代替举牌竞价。既减少了现场拍卖耗费的人力、物力，使土拍更简易化。又防止了徇私舞弊、贿赂等不良现象的发生，良好的维护了土地市场交易秩序。
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政策三：3月1日 央行降息给购房者“减负”
事件：2月28日央行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。
解读：此次央行降息距离上次尚不足百日，降息利好将一定程度上改善楼市预期，增大未来楼市“量价齐涨”的可能行。此项政策意味着购房人按揭成本将降低，同时将加速购房需求、尤其是改善型购房需求持续入市，形成对楼市进一步的托举效应。
此次央行降息会为广大购房者带来的影响主要有：贷款利息和月供减少了；存款利息或略有减少；理财产品国债或下降；可增加权益类资产配置。
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政策四：3月1日起青岛实施不动产登记
事件：2015年3月1日，酝酿已久的《不动产登记暂行条例》开始落地实施，广州、成都、青岛、杭州等15个城市将率先把房产证更换成不动产证。3月2日，青岛市市南区、市北区、李沧区将率先实行不动产统一登记，颁发统一的不动产权利证书。国土资源部部长姜大明现身青岛办公现场，在市委书记李群陪同下，亲自为青岛个拿证的市民颁发不动产权证书。
3月2日青岛市不动产登记中心门前
解读：当下不动产登记机构分属不同部门，登记制度也不一样，产权交叉或冲突的问题比较突出，交易成本比较高，信息查询不方便，这些问题都要通过实行不动产统一登记来解决。通过实行不动产统一登记，进一步明确不动产的归属，维护不动产权利人的合法利益，提高市场交易的效率和安全，促进社会主义市场经济健康有序发展。
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政策五：青岛将推公积金异地贷款 须本市户籍
事件：青岛市住房公积金管理委员会2015年次会议3月18日召开，审议通过了2015年住房公积金使用计划、住房公积金异地贷款业务启动等事项。
据介绍，本市住房公积金异地贷款业务将于今年上半年推出，具有青岛户籍的职工在省内其他城市就业并正常缴存住房公积金，购买本市自住住房时，可以持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，申请本市住房公积金个人住房贷款，为职工购房提供更多便利。
解读：岛城公积金贷款将放松的消息，早在今年2月份，即已释放出消息。2月25日，青岛市住房公积金管理中心发布消息，为支持职工购买住房，今年，市住房公积金管理中心将积极调研，研究分析本市房地产形势和公积金收支使用情况，拟定公积金贷款政策调整意见，放宽公积金贷款条件，推行异地贷款业务，为职工提供更多便利，力争2015年发放住房公积金贷款72亿元。
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事件：3月30日，中国人民银行新发文，指出，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，低首付款比例调整为不低于4成，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
紧接着，财政部再来一炮。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
解读：亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测：“房价将在4月份全面上涨！首付下降和营业税年限减少，降低二套房入手门槛和交易成本，这都将大大刺激改善型需求，从而达到库存量去化加快，成交加快，楼市复苏加快的效果。对于开发商来说，这将加快房企回笼资金。”
谢逸枫表示，二套首付下调，营业税年限降低只是全面“救市”的开始。接下来，还可能出台以下政策“再次降准降息，为房贷减负；推行贴息优惠，降低购房者入手门槛；限购政策做出调整，再度刺激消费；减少住宅用地的供应，从而从源头上降低楼市库存。”谢逸枫表示。
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2015年房地产政策总基调
稳定住房消费 对房地产要支持、促进
自2001年房地产首次出现在政府工作报告中，随着宏观经济形势的变化，其表述越来越受市场关注，房地产政策也从从初的“培育”，到随后的“鼓励”，“改革”，再到“高度警惕”，“从严调控”，直至2014年提出的“双向调控”。2015提出了“支持促进”。
3月5日，政府工作报告明确指出，要“稳定住房消费”、“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这无疑为今年的楼市调控政策奠定了基调。专家认为，政府对于房地产业的态度在发生微妙变化，提出用稳定房产稳需求、稳经济，用支持促进代替了调控，表明稳增长的背景下，房地产业还在中国经济中发挥支柱产业的作用。但房地产是否能回稳，还要看老百姓购买意愿和能力。总体来看2015年的房地产业形势，还是平稳前行，真正进入白银时代。
继央行降息刺激之后，两会派出政策大。业内认为，两会后地方将迎来第四轮房地产刺激政策，政策利好通道即将洞开。这对于有购房需求的买家来说，是一次难得的“窗口期”。
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