[摘要] 当前，一线城市楼市持续火爆。以北京为例，根据DTZ戴德梁行提供的数据。2015年6月至8月，北京市新建商品住宅(不含保障性住房)成交量价齐升，特别是成交量方面环比上涨71.6%，成交均价同比上涨10.1%。由于需求旺盛和控制城市人口需要,北上广深不得不继续实施限购。
■产经观察■周雪松
当前，一线城市楼市持续火爆。以北京（楼盘）为例，根据ＤＴＺ戴德梁行提供的数据，2015年6月至8月，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交量价齐升，特别是成交量方面环比上涨71.6，成交均价同比上涨10.1。由于需求旺盛和控制城市人口需要，北上广深不得不继续实施限购。
与此同时，楼市分化进一步明显。中指研究院日前发布报告显示，今年前三季度中国100个城市整体住宅均价累计上涨2.61％。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计涨幅高达11.87％；二、三线城市均累计下跌，跌幅分别为0.72％和0.96％。
目前，有的城市房价已经出现了明显下跌。不过，值得关注的是，尽管一线楼市依旧比较红火，但并非完全乐观。太平戴维斯亚太区标杆物业调查显示，中国一线城市高端物业出现租金增长乏力或下滑的迹象。北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）五大标杆写字楼，广州五大标杆商场，北京、上海十大豪华公寓，上海、北京五大标杆别墅，北京五大服务式公寓和五大标杆酒店均处于衰退期。这可能跟经济增速下滑、结构调整乃至反腐都有关系。相对来说，深圳（楼盘）的情况要好不少，在前面六大高端物业市场中受到影响的只是酒店市场，其余五大高端市场仍处于繁荣期。
仲量联行的研究认为，尽管中国经济增速放缓并伴随着股市的剧烈波动，但金融类、科技类公司对办公楼市场的需求依旧强劲，近期人民币贬值，投资者仍然对北京办公楼市场保持兴趣。
实际上，很多房企都在适时调整，比如万达力图去房地产化、ＳＯＨＯ中国转型“双创”、方兴地产更名中国金茂并且探索城市产城融合发展新路等。
万达集团董事长王健林和ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹都对传统房地产开发模式不太乐观。方兴地产过去走的也是偏高端的房地产开发模式。如何整合内外部资源，使企业更接地气，快速适应市场变化，形成新的竞争优势是房企转型升级面临的主要课题。
应该看到，无论开发商还是购房者均看好一线楼市，这是一线楼市量价齐升的关键，主要原因是人口持续不断地净流入而带来的需求不断增长。随之而来的问题是，房价不断被抬高，土地越来越稀缺，出现买房难和拿地难并存。
一方面，房价上涨不断超乎预期。近临近北京西五环的金玉府项目曝出６万元左右的预期开盘单价，这在几年前根本无法想象，彼时业内讨论的是北京房价何时进入五万元时代。而现在北京五环附近拍出的土地楼面价就已经涨到了四五万元左右，如果加上建安成本等，新拍出的项目如果单价低于６万元，有可能出现亏损。
另一方面，土地稀缺市场走向高端。截至目前，今年北京有25宗地出让，总建筑面积400多万平方米，如果按一套120平方米算的话，大概三万多套商品住宅，但今年到现在成交了大概4.3万套。继上半年北京豪宅市场交易额由去年的43.44亿元猛增至161.59亿元之后，下半年该市场继续火爆。
机构数据显示，今年北京纯新盘中，预计单价超过10万元／平方米的项目就有15个，而报价在6万元／平方米以上的新盘更将超过40个。由于土地价格迅速攀升，房价被一步步推高，越来越多的项目出现“被豪宅”现象。
作为首都，北京房地产市场有一定的特殊性，需求较大是很正常的，而其他一线城市上海、广州、深圳也具有难以替代性，经济实力和对人口的吸引力同样较强，楼市发展前景看好。但是任何一个市场很难长期高速发展，价格一路飙升，中间难免有市场波动，楼市也是如此，所以房企即使身处一线楼市也要有心理准备。
其实，二三线乃至三四线楼市早已开始调整。正如ＤＴＺ戴德梁行有关负责人指出的那样，虽然楼市处在“白银时代”，还没有到“破铜烂铁时代”，但房企正在积极思考如何有效地转型。房企未来可结合局势以及自身特色，在提高资本运营能力、提高资产配置处置能力以及拓展多元化盈利渠道等方面构建自己的应对策略，并终形成竞争优势。
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