[摘要] 明明知道自己的房屋因欠银行贷款被法院查封,但依然出售房屋,并隐瞒了这一事实,导致买房人交完定金后,无法完成交易。
明明知道自己的房屋因欠银行贷款被法院查封，但依然出售房屋，并隐瞒了这一事实，导致买房人交完定金后，无法完成交易。卖房人陈某和张某以及房产中介公司被告上了法院，法院审理认为，卖房人隐瞒了这一信息，属于无效合同，判决卖房人全额返还定金。
2016年5月23日，孙女士通过房产中介公司，同陈某就李沧区九水路225号10号楼的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定由孙女士购买陈某名下的这处房屋。当天，孙女士向陈某支付定金3万元，陈某向孙女士出具了收条。第二天孙女士去网签的时候，交易中心说房屋被法院查封了。原来早在2015年12月4日，这套房屋就已经被青岛市市南区人民法院查封。
卖房人陈某则辩称，签订买卖合同之前，他告诉过孙女士，房子有问题，因为他欠了银行的钱，孙女士必须先交了首付，陈某还清钱后房屋才能过户，当时孙女士同意了。但陈某称，他不记得是否告诉过孙女士房子被法院查封了，双方约定的定金为7万元，提现金的时候原告的卡被提款机吞了，且原告身份证过期，无法提出现金，所以只给了他3万元现金。事后，他同孙女士商量先付首付款，将房屋解封，但是孙女士不同意，所以该交易没有谈成。陈某也一直未退还孙女士的3万元定金。
法院判决
查封期间不能出售房产
李沧法院审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，位于李沧区九水路225号10号楼的这处房屋于2015年12月4日被青岛市市南区人民法院查封，查封期限自2015年12月4日起至2018年12月3日止，且青岛市市南区人民法院作出的协助执行书中，对被法院查封的房屋明确载明 “查封期间，不得进行转让、抵押、买卖等”。陈某在明知涉案房屋被查封的情况下，仍于2016年5月23日，就该房屋与孙女士签订房屋买卖合同，该合同违反了被法院查封的房屋不得进行买卖的法律强制性规定，属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中，陈某与孙女士签订的房屋买卖合同无效，陈某基于该买卖行为收取的3万元定金，应返还孙女士。
李沧法院判决陈某10日内向孙女士返还定金人民币3万元，赔偿损失57元。
法官提醒
避免房产纠纷应守“两大原则”
房屋买卖对于大多数人来说都是不折不扣的“大宗交易”，无论是买房人、卖房人，还是中介公司，要避免产生纠纷和损失，都要做到理性审慎、诚信合法。
1.理性审慎
买房人在签订买卖合同时一定要理性，不能为楼市热潮所趋头脑发热，也别轻信口头承诺，不被中介机构的催促所左右，未考虑周全前绝不能轻率签约，必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再签合同，切忌“激情购房”。
在拟定合同内容时要周密，要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，并要求共有权人出具书面声明；对于交易房屋还有贷款未还清、银行还有抵押权的，在买卖合同中要明确约定是由卖房人自行还清欠款解抵押还是由买房人为其垫款协助其解抵押，或者是由中介公司协助垫款解抵押。同时，对买房人申请贷款的相关事宜，对交房时间和交房时需要同时交付的装修物、家具家电等细微问题也要尽量进行明确约定。另外，在签订居间合同时，对于中介公司提供的合同文本一定要仔细阅读，尤其是一些格式条款，涉及到居间服务费支付时间、违约责任承担等部分更要弄个清楚明白。
2.诚信合法
坚持依法交易，诚信履约。不要贪图小利，尤其是买房人不要贪图便宜听信小道消息去购买所谓的内部“回迁房”“危改房”，避免上当受骗；不要通过签订阴阳合同的方式来避税，否则发生纠纷受损的往往是买房人。无论是哪一方，在签订合同后就一定要遵守诚信原则，严格依照合同履行，除非有合同明确约定的可行使解除权的事由出现，否则在未与对方协商一致的情况下绝不能擅自单方终止履行合同。
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