本期提要：李某将未办产权证的自有房屋以180万元价格售予冉某,冉某付款并居住1年后回老家生活,该房由李某以每月600元回租。随后,李某与陈某签约,将该房以200万余元售予陈某。
那该房最后在判决时，究竟归谁呢？来看下裁判要点。
1【案例回放】
20X0年12月,李某将未办产权证的自有房屋以180万元价格售予冉某,冉某付款并居住1年后回老家生活,该房由李某以每月600元回租。
20X4年8月,李某与陈某签约,将该房以200万余元售予陈某。
2【争议焦点】
1.两份买卖合同效力?
2.案涉房屋所有权归属?
3【裁判要点】
1.合同效力。案涉两份房屋买卖合同系各方真实意思表示,均合法有效。李某虽已将诉争房屋转让冉某,但未办产权过户登记手续,故不发生物权变动的法律效力。
2.法律后果。因本案属一房二卖,且均未办过户登记,冉某与李某签约时间和交房及付款时间均在陈某之前,故争议房屋所有权依法应属于冉某,李某有协助冉某办理房屋产权过户手续的义务。
陈某起诉要求李某继续履行房屋买卖合同的理由不成立,法院不予支持。
（注：文章张某、陈某、冉某均为化名）
4【同类案件处理要点提醒】
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
5【相关法律风险提示】
1.二手房买卖
(1)购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。
(2)房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，对于事先已为交付的买受人，仍有交易目的无法实现的风险，即签订房屋买卖合同,如未办理过户登记手续，即使合同有效,即使入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。
(3)以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权,在当事人未提出确认物权请求情况下,属另案解决范畴。
(4)对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。
如售房合同签订后,出卖人交房、收款,如果交款人非签约相对人,但最终却成为产权人，房主是否一房二卖？
辽宁沈阳中院(2005)沈民(2)房终字第712号“宁某与张某房屋买卖合同纠纷案”中就提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖,二审认为是买房人倒手再卖。风险防范:交款人非买房人的,应有买房人的委托或确认。
2.商品房买卖
(1)注意条款：“若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时,出卖方有权将买方所购房产予以损失，并将买方已交购房款的5% 作为违约金补偿出卖方损失，之后出卖方将买方已购房款剩余部分10个工作日内返还。”
应当注意合同约定的付款日期，可能很短，也可能是法定节假日影响办理财务手续，如此重大的交易活动，赋予出卖方解约的条件过于刚性，付款迟延不论基于何种缘由，往往成为出卖方借此解约的理由，而且合同依据明显。
购房人应当在订约时提出异议，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中,应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。
对出卖方而言，前述条款虽然意思表示明确，但并非的制胜法宝，辽宁沈阳中院(200X)沈民(2)房终字第X号“马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”一审和二审分别提供了两种思路：一审认为，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款，但买方却在事后实际交付了约定的款项，且出卖方当时对此也并没有提出异议,并将该房款收下，出卖方的此种行为是一种默许行为。
此情况下，出卖方却将该房屋出卖给他人，造成其事实上的不能履行，从而致双方的合同目的无法实现。
出卖方的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。
而反观本案买方，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的无法实现,，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。
二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更,马某在交付购房款上不存在违约。
(2)为骗取银行抵押贷款，虚构商品房买卖合同，合同虽未实际履行，但在作为标的的商品房出售他人后，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任，如无充分的证据反驳有效的合同，很难不被要求承担赔付责任。
四川成都中院(200X)成民终字第73X号“某开发公司与刘某房屋买卖合同纠纷案”,双方所签现房买卖合同未就房屋交付时间作出约定，买受人签约后8年未拿到房，在出卖方销售该房后提起诉讼，出卖方所称以房屋买卖合同名义行贷款抵押之实,想必并非空穴来风，因无确实充分证据，终被判双倍赔偿购房款。故签约非儿戏，可能假作真时真亦假。
(3)签订购房合同时，合同的主要内容如不具备，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下,有可能在开发商一房二卖情形,购房者就预付购无法获得双倍返还的法律效果。
(4)房屋买卖合同因一房二卖二解除,违约开发商即使不必双倍返返还预付房款,但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿,计算标准就是该房二卖形成成的差价款。
本期案例：特别鸣谢上海锦天城（青岛）律所孙道骋律师提供的案例分享。
【嘉宾简介】
孙道骋，上海锦天城（青岛）律所房产行业专业律师。精研《建筑法》、《合同法》、《担保法》、《招标投标法》等法律、法规，具有丰富的房地产领域法律服务执业经验。
安小柒2018-04-25 15:31:15
