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公寓类用房值得购买吗?

青岛李强 2018-08-22 16:28:06

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      目前青岛楼市处于“限购” 时期,本市户籍居民家庭只能购买两套商品住房,非本市户籍、无社保、完税证明的购房者则直接失去了购房资质,只能购买公寓、写字楼、商业网点等非住宅类用房了。

     相对于写字楼和商业网点来说,公寓由于面积小、带装修(极少不带)、总价低、能住人等特点,更容易获得购房者的青睐。

    在购买公寓的群体中,大多数是基于“被限购”了、手里又有点闲钱、但没有好的投资渠道,处于投资保值的初衷。

   根据我的了解,即使在已经购买了公寓的人群中,有的人在“变现”前对“公寓”都是一知半解的。

    先我们了解一下什么才是真正的公寓,百度百科对“公寓”的解释是:

公寓:公共寓所,是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩,分为职工公寓和商业公寓,商业公寓可以自用也方便对外租赁,空间大小适当、布局规范紧凑,经济实用,相当于学校宿舍、出租公寓,也指旅店宾馆或别墅,更为经济实用。

      在青岛,商业公寓大多是40年产权,规划用途是商业;住宅的规划用途是居住,分为“土地出让”(70年产权)和“土地划拨”两种。另外在这里说一下,有些小区的名称虽然带有“公寓”二字(像BOBO公寓、嘉定山公寓等),但其实是住宅性质。

     在限购时期,公寓的卖点就是不限购、不限贷,有的开发商还直接进行“托管”,某公寓类项目宣传彩页如下:

1.jpg

       但与住宅相比,公寓的劣势如下:

          一、公寓是40年商业产权,贷款首付5成,贷款年限不超过10年;

         二、青岛的公寓不能落户;

        三、二手公寓出售交易的税费很高,具体如下:

               卖方:营业税及附征   差额5.6%(提供发票)  全额5.6%(无发票)

               个人所得税                  差额20%

               土地增值税                  差额30%-60%

                印花税                        全额0.05%

                核查近三年房产税,如已缴纳需提供税票,发票。

                买方:契税        全额 3%

                印花税             全额 0.05%;

         四、公寓的物业费和水电费高于住宅(极少数公寓享受民宅民电价格);

         五、公寓没有天然气。

         六、公寓的空间远低于住宅。举一个明显的例子,万达39克拉的公寓,08年开盘价在一万元左右,和当时锦绣华城的住宅价格差不多…如今10年的时间过去了,现在锦绣华城的价格在三万五左右浮动,而39克拉公寓的价格还徘徊在一万二左右。某网站房源截图如下:

3.png

      七、由于各种以上原因,公寓不容易变现,成交周期漫长。

      以前的公寓户型大多是直通通的一大间,没有独立的客厅和卧室;近几年来,公寓又出现了LOFT的户型设计,但由于缺少居住氛围等原因,在二手房市场上,还是极少有人愿意购买公寓当做住宅用来长年居住。

      但公寓也有公寓的优势,那就是租金率高。还是以万达39克拉为例,一套37平米的公寓,月租金在2200以上。用50万左右的资金投资这样一套小公寓不到20年就可以回本,租售比远高于住宅。

    综合比较,长久持有、靠金来赚取稳的投资者,可以考虑投资公寓,但一定要选择容易出租的区域;如果只是为了“先上车”或过几年出售赚取差价的话,就不如购买住宅合适了……

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青岛李强,2008年步入房地产经纪行业,次年起树立“买卖二手房  放心找李强”的个人品牌,2013年注册“李强”商标,2014年成立青岛理强房地产经纪有限公司,打造“理强房地产 靠谱无风险”的公司品牌,致力改变房产中介行业的不良口碑。置换房产和对楼市感兴趣的朋友可加我个人微信“qdlq123”直接沟通。

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