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大庄家是如何炼成的

青岛地铁房产 2018-10-11 10:56:05

历史的车轮,越过高山大海,越过风越过浪,滚滚向前而去,那些被浪花淘尽的人、物、是,最后都被深深压在了车辙里。而历史,从来不会回头,只是看着它们各开各的花,各表各的枝。

01

当经租房在1950年代成为解决“房荒”的主角时,香港的房地产在“楼花”遍地之后,也开始运行盛衰小周期。

在此之前,香港房地产还处于萌芽阶段,英资掌握着市场的绝对话语权,包租婆左手牵业主右手牵房客,成为整个产业链中最活跃的存在。

彼时,香港房地产商还没什么话语权。

楼花的发明,让1953年成为香港房地产的一个风口。

“卖楼花”的年轻人,单纯想着如何又多又快地卖出自家房子,哪里知道,站在风口之上的“楼花”一飞冲天,刺激了整个香港的购房需求。

楼盘随开随罄,排队买房者比比皆是,盛况空前。而开发商也通过这种期房预售的方式,新添了一条快速回款和融资的渠道。

“楼花”大火之后,一直到1957年,香港房地产市场持续着这片繁荣。香港房地产商在市场中的话语权也跟着与日俱增。

这一时期,香港楼市一片繁花锦绣,热闹非凡。

购房门槛的降低,打开了市场需求的闸门。

香港经济从转口贸易向工业化转型,经济向好。旧城拆改造、人口流入又催生出新的住房需求,市场供不应求。

东南亚游资、淘金者大量涌入,房企数量大增。

甚至,银行在给房企提供贷款之外,自身也开始涉足房地产行业。

与此同时,当时的港府也发现,繁荣市场之下,抬高地价可以获得不菲的收入。是以,卖地频繁,以致于香港楼市当时的地价涨幅要比房价更为惊人。

据统计,当年香港核心商业区的地价,不到一年时间,竟能上涨100%。可想而知,购地成本有多高。为着减少购地成本,房企不得不另辟蹊径寻找新的利润空间。

鉴于当时港府鼓励拆旧建新,香港房企便大多选择在老商业区拆旧建新。并且,在楼房纵向空间上开始做文章,11层以上的楼房由此诞生。

香港楼市就这样红红火火了五年。然而,市场没有永远的蓝海,也没有永远的圣杯,它最大的不变就是变。

香港楼市的红火并没有永远持续下去。1958年,香港楼市迎来地产的衰退期。

一方面,地产投资规模过大,市场供过于求,而香港市民的收入水平尚有限,购买力也在前一轮的洗劫中跌入低谷。

另一方面,当时的港府开始进行管制。

譬如,要求开发商持有一定比例的资金才能出售楼花,而卖楼花的所得款必须存在银行的专门账户,专款专用,不得挪作他用,否则将面临惩罚。

在香港楼市盛衰的这个小周期中,潜藏有楼市后来的很多缩影,也埋有很多隐患的伏笔。

然而,当是时的每个人,都还只是各自在忙碌着设计和建筑自己的命运,无从知晓大潮是什么。

02

当楼市的低潮席卷香港的同时,大陆的公有住房经营却以另外一种热情高涨的形式呈现。

1958年,工业忙着赶超英美,农业忙着亩产万斤,而公有住房的租金则被一降再降。彼时,人们普遍认为,低租金才能体现社会主义制度的优越性。

于是,各大城市开始普遍降租。

50年代初,公房租金大致能占职工家庭收入的10%。到1963年,这个比例下降到2-3%。到1978年时,降到了1.92%。

计划经济时代下的人们,并不认为房屋具有商品属性,认为房子是国家支配的福利事业。房租也只不过是象征性的支出,同样也不体现商品特性。

是以,此后几十年,“低租金、高福利、无偿分配”转而取代此前的“以租养房”

福利分房的时代,大面积铺开来。

如今的房子是用钱堆出来的,然而在福利房时代,有钱也未必能买到房子。

计划经济体制下,无所谓消费品市场,也无所谓房地产市场,所有的房子都由政府或单位建造,再通过单位租给职工。

“等国家建房、靠组织分房、要单位给房”成为福利房的典型写照。这个福利几乎贯穿整个20世纪的下半叶。

而单位的作用,也在福利分房的存在过程中显得尤为突出。有人曾比喻那时的单位:

就像是无所不能的家长,职工是单位的孩子,单位除了是工作和领取工资的地方,还要负责为职工提供一系列的福利,诸如食物的配给、交通补贴以及福利房分配。

大型的国企单位,在那个年代,简直就是个健全的小型社会。一直到国企改革之前,能进入国企,都算是端着铁饭碗。而房子,正是铁饭碗中的一部分。

从1958年一直到1977年,福利分房独领风骚。

只不过,这一阶段的住房投资比例过低,以致于后来在1978年后,还补了很长一段时间住房建设投资的功课。

根据世界银行的测算,1949-1978年间,中国住房建设投资占国民生产总值的比重仅为1.5%。

与此同时,全国城镇人均住房面积由1949年的4.9平方米下降到1978年的3.6平方米。

下降的数字说明,福利分房的实践探索最终惠及的是小部分群体,并没有惠及大多数。而住房供需矛盾的加剧,倒逼住房制度迫切需要一场变革。

03

福利房在大陆蔚然成风,而香港楼市则又跌宕起伏了几个周期,潮起潮落中划出了一道房地产的宿命轮回弧线。时至今日,我们仍旧不知到底该称呼这弧线为周期性规律还是魔咒。

香港楼市在1958年转入低沉,后又经过1959年的平复,在1960年就又进入新一轮的繁荣。也就是说,继短暂的低潮之后,香港迎来的是犹若报复性的反弹。

1959年,香港出口贸易中心港产品的比重已上升到70%,经济转型初见成效。这是此次香港楼市复苏的主因。

香港楼市刚刚露出低潮高潮交替浮沉的小荷头角,而日后响彻香港的地产界四大天王也开始在这一时期陆续登场。

寻常人看山是山,看水是水,看低潮便是低潮,而地产天王们看低潮时看到的是商机。那是一种无法言说的敏锐直觉:房地产,没有永远的低潮。

后来嚷着赚一个亿小目标的王首富对于自家财富投资曾说,“我们自己赚的钱,爱望哪投就往哪投”。香港的四大天王亦如是。他们大多在其他行业捞得第一桶金时,纷纷又积极转向房地产、转向内地。

彼时,他们尚不知,未来资本横行之时,各行各业都如出一辙齐齐进军房地产,而房地产起家的大鳄们也开始涉足各行各业。香港如是,大陆亦如是,只不过中间隔了好多年。

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香港地产界的四大天王

在周大福珠宝掘得第一桶金的郑裕彤,早在1957年便开始涉足地产行业,投资建设跑马场的蓝塘别墅、香港大厦。

以抄底而闻名的李嘉诚也在1958年的楼市低谷,逆势踏入地产行业。同年,郭得胜联合李兆基等人也成立地产公司。

日后,以四大天王为代表的长江实业、新世界、新鸿基、恒基兆业,常年纵横香港地产界;以其姓氏为代表的四大家族,也早已成为香港声名显赫的富豪家族。

同样是在1958年,大陆日后在地产界叱咤风云的那些人物,却大部分还在襁褓之中。懵懵懂懂,不太知晓世间人和事。

潘石屹要等5年后出生,冯仑次年降临于世,许家印呱呱坠地,4岁的王健林跟着父母搬到了四川阿坝州,王石也不过刚七岁......

这似乎是故事的开始。但其实,结局却业已写好。

后来,这些昔日的小娃娃长大,各自功成名就,著书立说,讲述着各自命运与历史潮流碰撞的花火。引无数少年热血澎湃。

但很少有人告诉少年们,这些人大多是干部子弟,像许家印那种作为半个孤儿出身的反倒是个另类。龙生龙,凤生凤。这并不是个笑话。

王石在台上讲、在书中说,当初如何倒卖玉米赚取人生第一桶金,如何创立万科品牌。他没告诉你,自己的父亲也是个干部,自己的第一任岳丈曾任广东省委副书记。

这是日后大陆房地产品牌创立之初的一个缩影,现有的知名房企中,很大一部分都有一定的背景。不管是就创始人而言,还是就房企本身的品牌而言。

当然,这些都是后话。

当是时,香港房地产市场在静待着1960年的繁花盛开;而大陆则还沉浸于福利房分配中。

1960年,香港房地产市场的投资额是1958年的2倍,地价、房价和租金大幅飙升。1962年,房价涨幅超过30%,租金涨幅也在15-50%,物业的交易量比1958年增长50%。

1960年,香港房地产企业近2000家,达一定规模的也有400家之多。

这场繁盛,从1960年一直持续到1965年。又是一个香港楼市的高潮。

人们总爱说:楼市,没有永远的低谷。却不愿意说:楼市,没有永远的高潮。尽管,楼市起伏中确实有高低潮起起伏伏。但,高潮期似乎总是比低潮期要长。是以,楼市的低潮期,也就成了走在去往楼市高潮的路上。

04

1965年香港地价、楼价、租金大幅下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多里缩水50%。而这一次,将香港楼市拉入低谷的影响因子变成了银行。

银行危机的爆发,从50年代末银行涉足房地产行业便埋下伏笔,而60年代初便已杀机重重。

1961年,香港华资银行——廖创兴银行遭挤兑破产,而其家族经营的房地产也从龙头房企最终慢慢变得黯淡无光,逐步退出历史舞台。

有这样一组数据,大概能解释这场银行破产与房地产之间的关联。

1960年,廖创兴银行的存款总额为1.09亿港元,但在房地产上的投资和贷款高达8200万。与此同时,家族还有在经营的房地产。

为避免银行危机扩散,当时港府曾制定1964年银行条例,要求银行流动资金至少占25%,投资房地产不得超过股本加储蓄积累的25%,单一客户贷款比例不能超过25%等。

但,危机该来的时候,还是来了,条例挡也挡不住。1965年,先是明德银号申请破产,接着是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风潮席卷全港。

恒生银行一个月就失去1/6的存款,来提款的人,据说,当年从恒生银行总部一直排到香港会所。

最终,这家有着30多年历史的、港土本地最大的华资银行被迫低价抛售股权。

收购者为汇丰银行,也是这场危机中获益最大的一方。另一个较大获益者的名字叫,渣打银行。至此,华资银行走向没落。

1966年,香港楼市稍作喘息。1967年,香港大小运动此起彼伏,政局不稳,外资撤离,中产阶级移民,遂导致楼市惨淡。

据统计,1967年,港府卖地收入仅占1962年的18.7%。

与此同时,这一时期的香港房地产商也被拉到了岔路口。积极扩张,还是保守发展,成为60年代末的房企必答选择题。

日后人们才发现,正是这道题,决定了未来香港房企的格局分布。

面对政局动荡、银行危机、楼市低谷,当时的另一龙头房企置地,选择的是保守发展,而四大天王却相反,大手笔入购地皮,逆市扩张。

彼时,置地以为赢了,殊不知,四大天王的地产游戏才刚刚开始。正是他们在这次危机中所囤下的地皮,成就了他们日后的地产天王和财富地位。

1968年,香港政局稳定,经济复苏,旅游、金融、贸易全面开花,推动着香港房地产市场步入黄金时代之一。

这个黄金期,整整持续5年,一直到1973年。四大天王赚的盆满钵满。而置地等老牌龙头房企则地位不保,很多都没有走到最后,消失在60年代的那场大洗牌中。

在此期间,房价和租金全面上涨。尤其租金,三年里的涨幅能达130-300%。即便是港府出面干预,也都不能阻止租金的快速攀升。这种飙升态势也带动地价暴涨。

香港楼市呈现出前所未有的疯狂,众生百态尽显。而日后楼市每一次高度疯狂中,房地产的每个角色也都能在这其中找到自己的影子。

现有地产商为获取利润抬高房价,捂盘惜售。大地产商则转战资本市场,纷纷上市圈钱。

来自日本、东南亚和澳大利亚等地的热钱,蜂拥而至。

港府一边压制楼市价格暴涨,推行建屋计划,又一边又高价卖地。

民间则投机盛行,炒卖楼花现象严重。

这每一片雪花,铸成了香港彼时高高在上的房价雪山。1981年时,香港成为全世界房价第二高的地区,仅次于当时的日本。

每一次香港楼市繁荣的同时,都会饱受高房价之痛,炒房都会遭诟病。但依旧阻挡不了人们炒房的步伐。而这一时期,炒房尤为疯狂。

人们一边痛恨高房价,一边又纷纷热衷于炒房赚钱。倘若要问个为什么,大抵犹如《创世纪》中许文彪所讲:

我不是没有尝试过,我尝试安分守己,拼命干活!挣那么一点点钱!我试过!

但是外面那些人,外面那些人!他们懂建筑懂盖楼吗? 他们只是拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断的赚大钱!这叫做公平吗?

然而,更其实,即便省吃俭用炒房,即便有些赚头,这些炒房人也并不知道真正的赢家是谁。

四叔在公司成立的第三年时,在纪念刊物中写道:

香港为世界贸易之枢纽,亦为国际金融中心,地狭人稠,寸土寸金,地产业将必璀璨,楼宇价格,长远着眼,应予看好。

说这话时,是1979年,香港楼市又进入另一个繁盛的黄金时代。此后几十年,他的这个判断一直被证明是绝对正确。

黄金时代里的香港楼市,摆在明面棋盘上的格局:大地产商是庄家,炒房者跟买房人不过是赌棍与小赌徒。

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