有人的地方，就有房子；有房子的地方，就有房价；有价值高低，就有“鄙视链”。
青岛这座城市，每个区域都有档次不同的小区／楼盘，这也造就了同一城市房价差距极大，同一区域，房价也大不相同。
就是站在第一、二梯队的崂山、市南，高端盘价格奔10万大关，二手房依然有万元左右徘徊的。
排在后面梯队的胶州，有单价过万的改善盘，也有单价两千多元的二手房。
去年，几乎是楼市最惨一年，各区域都在下调。现在呢，态势还在继续。有些小区的房价跌到什么水平了？底在哪里？
崂山沿海一线的高端盘，今年也卖不动了，单价七八万，甚至过十万的，注定要当“孤品”了。那崂山的低价房在哪？先聊聊崂山的“低洼”小区。
左岸风度，绝对是一个很极端的个例。这个小区，房龄并不老，从2003开始，到2012年陆续交付的。
小区规模很大，房子种类繁多。曾有一些办证难，陆续才解决的。有一批房子是给青大的教职工盖的。
这个小区，现在看，位置很不错，交通方便，周边学校、商业等都很齐全。
可惜，短板也很明显，物业管理落后、房屋质量、绿化等都不太好。所以，价格一直都是很低。近期，二手房成交价在15000–16000之间。
前几天，一套特价房直接跌破14000元／平了，都没法言语了。
还是那句话，没有卖不出去的房子，就看价格是否到位了。
另外，株洲路板块的依山伴城二手房也是早已跌破两万大关。还有一个例子，海尔路青医附近某小区，靠近高架桥，加上本身管理一般，价格下滑很快，现在就是两万左右徘徊了。
这边二手房差到跌破两万，那边新房各种高端加持卖到七八万一平……
胶州某小区房价跌破3000元大关了。是纯正的商品房小区，2013年前后陆续交付的，房龄不老，但是价格惨不忍睹。
这个小区就是中置青岛风景。属于李哥庄板块。这是一个大盘，分13个居住组团……
看一下当年的宣传资料：规划5大公园，2万平商业配套，打造城依水、水依城的特色格局，形成两河三湖一湿地为依托的新型生态城镇。
住宅产品全部是4层、5层、6层的多层，容积率很低，0.85，首开时间大约是2011年。
这个盘一直走低价路线，二三十万一套，首付几万块钱，就能上车。首开单价就在3000元左右。
没有无缘无故的便宜，当初确实有不少刚需上车。那时候外来人口多，很多人想在青岛安家，但囊中羞涩。部分刚需＋部分市区投资客，支撑起了这个大盘。年度销售套数一度列青岛首位。
后来，楼市火爆的时候，加上胶东新机场的炒作概念，这个小区的房价也翻倍了。
那边的刚需支撑不起来了，谁还投资那边的房子。所以现在价格一路走低，又回到了起点。十多年了，不知道业主们作何感想。
冒昧问一句，两千多的单价，这算不算胶州楼市的白菜价？
市北区，一直是市南和崂山之后的第三级，算是青岛市区均价所在地。在售楼盘，价格分化也很明显。从一万七八到三万三四，相差了几乎一倍。
二手房就更不用说了。80年代的老房子，单价一万左右，比如错埠岭一路的一些老房子，户型差、管理差、设施落后，单价维持在一万多点。即使是市场火爆的时候，这些老房子涨幅也很小。
广饶路附近，也就是啤酒街区域，80年代的二手房，成交价跌破一万了。没有好的学区加持，加上居住环境一般，跌起来，确实没有边际。
90年代的房子，也好不到哪里去。比如，北仲二路的二手房，还有东仲花园的二手房，成交低价在14000-15000元／平。
有人说，这些老房子，价格几乎跌到了2016年前后了。
老四方的二手房，零散的老房子，价格更低，一万左右，早已出现了，成交还挺好。很多市区刚需，买个小套二，首付十几万，还是有性价比的。
对于想留在市区的年轻人来说，市北低价老房子，和李沧、城阳新房相比，也有可取之处，比如地段好，上班更方便，首付低等等。
2015年6月27日，倍受瞩目的星光岛首批住宅盛大开盘，6000余名购房者、千辆私家车涌入东方影都展示中心，一时间整个西海岸楼市高温爆表……
是的，你没看错，这是当年某媒体报道的星光岛首开时候的热闹场景。
接下来的三年大家看到了，星光岛楼市火爆不已，单价一度蹿到了一万八左右。
2023年，是大下滑的一年。到年底，星光岛二手房跌破万元了。
2024年，继续下滑。最近，星光岛成交的几套二手房，单价到了8000元＋。
2017年交付的，算不算次新房？景观轴、儿童乐园、休息区，中央草坪、洽谈区等等，景色优美，这都是老小区不具备的。可是，价格依然下滑的严重。
回顾一下，当年星光岛的那批购房者，是不是投资客居多？很明显。当投资属性褪去，水分一挤，回落就来了。
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岛城房师傅2024-03-08 14:08:32来自北京市
