部分：楼市整体分析
市区楼盘量跌价涨 郊区热钱开始进入?
本月样板项目：
近日搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，10月份青岛住宅成交量依然维持在较高的水平，但市区成交量出现大幅度下跌。全市共成交3069套，较9月份减少227套，环比下降6.9%；10月总成交面积为334518平方米，环比下降3.5%。其中市内四区本月住宅共销售1029套，环比大幅下降32 %。总销售面积为114676平方米，环比下降28.7%。在10月这个传统的旺季出现如此大的回落，所谓的金九银十显然已经名不符实了。
从市内四区销售均价来看，本月上涨迅猛，除了市南区外，市区其他三区都创了房价的新高，总体上涨幅度十分惊人，这与外地大鳄九月高价拍地等因素密切相关。
自今年1月份以来，市南区销售均价整体呈下降趋势，除3月、5月与7月之外，均价都在10000元/平以上，历史点在1月份，达到15178元/平，点在5月份，为8824元/平，10月因为澳柯玛立交桥旁边的限价房康嘉景园热销，此盘销售45套，均价不到6000元，与市场价相差超过3000元，对整个市南区的价格是个巨大平衡，使区域整体价格变动不是很大，均价为10311元。
市北区销售均价走势相对平稳，历史点在1月份，为7274元/平，点在4月份，为6218元/平，10月冲上新高，为7678元。
四方区销售均价整体呈上升趋势，1至6月比较稳定，在5300元/平左右徘徊，7月达到今年，为4659元/平，8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关，竟然达到6325元。
李沧区销售均价也在快速增长，从1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力，达到4969元，马上就要突破5000元大关！
10月城阳区继续以明显位居各市区榜首，本月住宅共成交763套，总成交面积为86600平米。而开发区以427套的成绩获得第二位置。紧跟其后的是市北区，成交336套。崂山区本月共销售283套排在第四名，总成交面积为40035平方米。排名第五的莱西以价格便宜的优势取得275套的成绩，在郊区五市中成为老大。
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，80㎡-100㎡住宅依然是主流，本月共成交1035套，占住宅总成交套数的33.7%，其次依然是100㎡-120㎡住宅，共销售843套，占总成交套数的27.4%；本月 120㎡-150㎡住宅交易量所占比例上升，共成交444套，占总成交量的14.5%，150㎡以上与60㎡以下住宅所占比例依然，100平以上的政策不是很明显，郊区还可以，相对于市区来说，几乎没有起到什么作用。
根据我们的分析，10月份青岛楼市出现如此大的变化，是有着多层原因的。
促进市区房屋价格上涨的因素有：
首先是9月地王的出现，中海和阳光一南一北两大地王，使土地价格和楼盘的价格相当，结果导致众多楼盘开始调整价格，另外，一部分销售较快的楼盘也开始调整价格，“卖的好，价就调”已经成为很多开发商的规律性动作。
其次是供求关系仍然紧张，的影响因素是大面积的拆迁依然在进行，导致大量的被动的刚性住房需求，很多老城区的房子被排队疯抢就是的证据。
最后是经济房和限价房没有产生作用。经济房近期很少推出，几乎没有房源，而限价房基本上不公开销售，普通购房者只能望眼欲穿而无可奈何，眼巴巴地买不到，没有任何希望，只能去买商品房。
促进市区房屋销量下跌的因素有：
由于价格的上涨太猛，使得很多人转入持币待购状态，尤其是对价格敏感的北部购房者表现尤其明显。
央行9月底对第二套房采取提高首付和利率的措施之后，第二套房利率相当于加息七次，虽然各家银行对执行细节争执不下，但显然已经影响整个金融领域，这对投资性购房者是重锤，影响极大。
另外物业税征收也越来越热，一时成为热门话题，这些对投资者也构成心理打击，一些原来的投资者放出手中囤积的房子，也是对新房市场的冲击。
郊区楼市出现新变化
主要分析市区市场的同时，郊区楼市也发生了很大的变化。在过去几个月里，郊区和市区可谓是冰火两重天，这种局面在10月发生了很大改变，郊区开始火，而城区开始冷，冷的原因已经分析了，而郊区火却另有原因。
根据调查，10月份胶南楼市销售的龙头是康大风和日丽，销售超过100套，其中外地购房者占了相当一部分，这是否预示着南方热钱来袭？
根据报道，目前有超过3000亿美元的热钱在进入中国地产市场，今年上半年冲击了深圳市场，下半年转战广州，所到之处，房价皆疯狂上涨，目前已经向二线城市进军，青岛是否成为目标？还要看后期表现。
第二部分：各区域分析
城阳区：住宅成交再现井喷 宝龙翻身又做老大
城阳区自7月份住宅成交量开始出现井喷，当月销售量达到685套，在各市区中一举夺魁，10月再上新高，共销售763套，总销售面积为86600平米，比上月均超过20%。在普遍不景气的10月楼市表现十分抢眼。套均面积为113.5平米/套,比九月下降2.5平米。本月该区域成交项目共28个，其中有三个盘成交量超过100套，表现不俗。宝龙国际社区继8月份取得城阳销售老大，本月再发力，又一次登上宝座，销售142套。惜福镇版块的怡馨苑凭借较低的价格和只有4层的低密度优势，成为亚军，本月继续旺销119套。紧跟其后的是天泰城项目，本月终于突破100套大关，住宅销售102套，据说上面两个项目在本月都各自将价格上调了300元，不知道对未来影响如何。阳光美寓和弘通漫城凭借价格优势分别销售了74套和71套，分列第四和第五。万科魅力之城一期尾盘渐渐无力，共成交36套。9月城阳区成交10套以上项目共19个，分布较为平均。
开发区：海湾新城再登榜首 泽润幸福屈居亚军
开发区10月住宅销售量较上月有所下降，共成交427套，总成交面积为40447平方米，环比分别上涨12.7%与11.9%，套均面积为94.7平/套。本月该区域成交项目共21个，成交量在10套以上的仅7个项目，其中以中南海湾新城，业绩，10月共成交78套，以13套优势击败9月销售泽润幸福城再次夺魁，而泽润幸福城本月却差强人意，成交65套位居开发区亚军。排名第三依然是的是9月22日正式开盘销售的海尔望山居，该项目位处海尔工业园附近，开盘起价含装修4190元/平，依靠海尔地产雄厚实力，本月销售52套。近日国内地产名人卢铿也正式加盟海尔地产，海尔望山居的优势有可能继续延续下去。上实达利广场以48套的成绩列第四。其他楼盘的数据就小很多了。
市北区都市阳光普照 市南区颐中高山突出
市北区10月销售量环比再次大幅下降，本月共成交336套，总成交面积为37124平方米，环比分别下降31.2%与26.4%，套均面积为110.3平米/套。本月该区域成交项目共21个，成交套数在10套以上的项目是9个，其中以新盘海信都市阳光成绩最为突出，10月共成交99套，成为龙头，老城区楼盘依然热度不减，反映了青岛市民对老区的认可。城建TOWN鼎都以93套紧跟其后，屈居第二。颐中银街以50套排第三。开盘以来持续热销的天福宜家，目前可售房源已经不多，也正因为如此，该项目10月销售业绩明显不如以前，仅成交25套，位居老四。本月提价的良辰美景在10月表现很差，只有10套成交。
市南区10月销售282套，环比增长16%，总成交面积为35330平米，是市内四区中成交量上涨的区域，颐中高山以81套占据龙头，康嘉花园和山银大厦以67和47套的成绩分列二三位。
四方李沧交易量大跌 兴隆百通依旧唱主角
四方区10月住宅成交量较上月有大幅下跌，共成交192套，总成交面积为18469平方米，环比分别大跌55.4%与56.6%，均不到9月的一半。之所以出现如此状况，与兴隆花园密切相关。兴隆前期积累已经得到释放，而10月又提高了价格，每平上涨600元让很多人打退堂鼓，本月销售仅仅125套，不到上月一半。本月该区域共有9个项目参与成交，已于9月8日开盘销售的海华山景项目，本月销售业绩也大幅下跌30套，共成交39套，名列四方区第二。而前期热销、目前工程已经封顶的雁山世纪却急转直下，本月仅成交8套，比上月下跌47套。四方区随着阜新苑、兴隆花园、雁山世纪以及海华山景等项目先后投入市场，整体均价也在一路看涨，目前已经稳定在6000元以上。
李沧区10月住宅成交量也有较大幅度的下跌，共成交220套，总成交面积为20145平方米，环比分别大跌37.3%与40%。本月该区域共有7个项目参与销售，与往月一样，依然是百通馨苑独占鳌头，10月共销售139套，相比前月下降较多，这与本楼盘三期销售进入尾盘有关。限价商品房项目帝都嘉园本月销售成绩也大幅度下滑，共成交34套。
第三部分：各典型项目分析
10月份，崂山国际花园低楼层大户型的销量持续增长。
崂山国际花园是青岛东部的高品质精装修社区，地处海尔路商贸大道中段，颐中体育场东邻，崂山商务区的中心位置。西观浮山，南望石老人黄金海岸，不仅具备得天独厚的山海风光，还可享受商务区的潜力和新崂山的中心生活。
崂山国际花园是国内全社区引进松下电工、松下电器集成配套精装修的国际社区，以国际品质的集成配套，打造国际新生活。社区全面引进了松下住建从菜单式设计、工厂化生产、集成化供应到标准化安装等一系列环节的产品流程和服务，同时集合松下户式中央空调、地暖采暖、松下KEC实木复合地板、德国蒂森电梯、德国霍曼分户安全门、德国旭格门窗系统、德国博世安防系统、户式中央除尘管道系统等高端配置，为业主营造一个国际品质的家。社区的两个精装修示范楼层、十五套样板示范单位已经全面开放。
崂山国际花园设计有66-255㎡的多种户型。户型设计以人为尺度，更加注重功能性，不仅考虑人的生活空间，对于各类物品的收纳空间同样设计周全。超大阳光空间、步入式更衣间、厨厅交流系统、独立洗衣房、独立储藏室、大壁橱、玄关鞋柜等多种创新性的空间规划，动静分区，干湿分离，给客户提供一个无论住多久都不会感到厌倦的舒适之家。
目前，崂山国际花园正进行景观施工，分户精装修的施工也已经展开。
本月是楼市销售旺季 “金九银十”的个月， 房地产市场普遍加大了促销和广告宣传力度。但受到疯狂的基金和股市、新户籍政策、第二套房贷细则、城阳流亭附近3138元/㎡楼面地价等新政策、新闻影响，销售情况实属一般。
崂山水岸绿洲项目本月实际成交量比上月略减，9月份成交20余套，实际成交均价达到3645元/平方米，比上月3500元/平方米上涨约4%，与7月份相当。主要原因是9月份该项目新开发房源上市，可售优质高价房源增加，且本月份成功销售6套三室二厅二卫的景观大户型，将本月销售的实际成交均价拉高。
从目前已购买的客户群体来看，消费群体仍来自居住或工作地点在青岛市区居民。购置婚房的青年客户仍占本月购房客户主流，70平米的小户型的总价在22万元左右，带电梯、远看山、近观河，景色又好，很受年轻人和老年人欢迎。
随着小区开发进度的加快，业主已进驻开始装修，小区呈现出一个成熟、完善的居住环境。一期10万㎡的中小户型已全面动工，本月该项目新开发的多层、小高层的小户型房源已陆续上市，有意者可前去咨询、考察。
目前，欧美世纪花园包括小高层在内的二期工程主体现已全面封顶，一期工程也已进入尾项处理阶段。住宅销售进度较前几个月有明显提高。一期现有多层房源主要以110-140㎡三室两厅单卫和三室两厅双卫的三居室户型为主。设计人性化，功能分割明显，南北双向阳台搭配推拉落地窗，完全动静分离，通透性强，采光性好。二期多层房源主要以100多平方豪华二居室户型为主打，采用超大开间设计，南北通透，宽敞大气。也继续沿用了一期中销售，客户欢迎的130㎡和140㎡三居室户型，但二期楼座位置居于整个小区中央，配有大型的景观设计，售价要高于一期。但二期销售量不亚于一期，从户型设计到楼座位置，都比较受客户喜爱。二期小高层户型从72㎡一居室精简设计到150㎡三居室豪华设计，基本都可以达到南北通透的居住效果，客户可有多重选择。一二期采用了地暖和壁挂式两种不同的采暖方式，对装修标准也有灵活的限定，客户可以根据居家喜好选择自由选择。
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