2008年1月，中国楼市尤其是青岛楼市继续经历深刻变化，在南方风雪交加的恶劣天气中，楼市交易量纷纷下探，中介的倒下悲剧继续上演，地产领袖王石继续出40岁前不买房论等言论，并在本月策动万科成都和武汉等分公司降价，引来整个地产业的反击。同时北京房价也出现“拐点”争论。
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在本地，2008年到来之际，青岛市政府召开住房工作会议，提出“2221”的指导方针，在旧村改造上和政策房供应上力度空前，这将对未来数年的青岛楼市产生深远影响。而且政策房对商品房的冲击在1月的楼市中已经体现出来！在楼市的分析中，我们将就目前的现实，分别以在市场上以市场价格销售的商品房和公开申购和未公开的政策房（也称福利房，包括普通商品房和经济适用房）两条线来分析楼市格局，但也强调两者之间的联系。
青岛楼市究竟向何处去，我们认为，1月的数据及分析可以作为参考，希望搜房能够为业内人士和购房者提供一些帮助。
市区郊区商品房仍然是冰火两重天局面 市区两线局面出现、均价下跌
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，1份青岛全市住宅成交量依然维持在较高的水平，但市区楼盘出现严重分化局面，除去政策房，单以商品房而论，市区和郊区呈现明显的冰火两重天的局面。
青岛全市网上共成交住宅3775套，较12月份增加276套，环比增长7.9%；总成交面积为383608平方米，比12月增长19460平米，环比增长5.3%。这种增长局面与郊区增加了很多新上网楼盘有很大关系。
其中市内四区本月住宅共销售835套，环比增长250套， 环比上升42.7%；总销售面积为83192平方米，比上月上升9420平米，环比仅上升12.7%。套均面积99.6平米，比上月下降10.2平，显示出小户型比例大增。
由于12月份政策房方面只有万福山庄销售2套，所以挑出，剩下的583套划入商品房系列直接对比。而1月份出现青岛楼市一种从未出现过的局面，就是商品房占总销售比例不足一半，政策房则超过一半，其中李沧区百通依山小区销售325套，市南区康嘉景苑销售98套，万福山庄销售1套，金秋小区销售1套，总计425套，占全部的比例为50.9%。
如果但以商品房而论，则1月只销售410套，创历史新低，环比12月的583套下降173套，下降29.7%。而如果比较2007年1月销售的1085套商品房，则下降675套，同比下降62.2%。
市内四区价格变动分析
自去年以来，市南区销售均价整体呈两头翘的走势，除年终和年末之外，自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但11月忽然发力，均价达到14153元， 12月，市南均价再有小幅度上涨，均价达到14492元，环比增长2.8%。本月出现大幅度下调，只有9632元。
奥帆基地的海景高档楼盘柏丽澜庭本月销售再次出现大幅度下滑，只有4套，尽管其1月均价达到31000元每平。但对整个市南区的拉动不再明显，另一高价房东海路9号则只销售1套。而限价房康嘉景苑销售98套，均价达到5900元每平，大大拉低了市南区房价，使其重回万元以下。
市北区销售均价走势相对平稳，前期历史点在1月份，为7274元/平，点在4月份，为6218元/平，10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。本月因为销售套数少，均价超过8500元的良辰美景所占比例较大，所以带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，堪堪接近8000元大关。
四方区销售均价整体呈上升趋势，1至6月比较稳定，在5300元/平左右徘徊，7月达到今年，为4659元/平，8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关，达到6325元，11月稍稍回落到6254元，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。而本月均价只有5500元的广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。
李沧区销售均价也在快速增长，从1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月终于继续上涨突破5000元大关，达到5079元，本月均价不到4000元的政策房百通依山小区的集中爆发，使全区均价大幅度下滑到4198元。
本地楼市整体情况分析
1月楼市从区域排名来看，城阳区和胶南市都以629套的成交量并列各市区榜首，胶南市本月表现如此突出与网上项目增多有很大关系。上个月就火暴的平度以473套成为第三名。网上项目逐渐增多的崂山区以430套列第四，一直以来表现不温不火的黄岛以422套列第五，而前两个月表现不俗的莱西本月只成交357套，环比下降52%，排在郊区成交的末位。成为下滑的区域。即墨和胶州上网楼盘太少，不再统计。
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到， 80-100平方米依然受到购房者的青睐，1月共计成交1719套，占到总成交套数比例的45.5%，环比上升了1.9%，（市内四区共成交458套，占住宅总成交套数的54.9%，环比上升了14%，比例较上月大幅度提高）这个面积段比例达到近期的值，充分显示出政策房和郊区房是以小户型为主打的趋势。其次，100—120平方米的户型成交788套，占到总成交面积的20.9%，下降了1.8%，而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为183套和129套。
从价格构成上看，本月继续受郊区热销的影响，单价在3000元/平方米—4000元/平方米成交为1138套，成交面积为114297平方米，占到总成交套数的30.1%；其次为3000元/平方米以下，成交1035套，占到总成交套数的27.4%；4000元以下房子比例扩大也表明政策房和郊区房的比例在放大。6000元/平方米-8000元/平方米和5000元/平方米-6000元/平方米的成交套数也分别占到14.3%，12.8%，排在成交量的第三和第四位，可以看出市区商品房价格的坚挺。而10000元/平方米仅占到成交量的5.3%。
就市内四区来看，本月成交的835套中，4000以下的楼盘成交了346套，占41.4%，印证了市区政策房热销的局面。其中4000到6000元区间成交套数207套，占24.8%，下降2.7%；6000到8000元区间成交套数154套，占18.4%，比上月大幅度下降19.4%，显示价格高的商品房销售受到冲击；8000到10000元区间成交套数52套，1万以上的成交76套，略有上升，原因见市南区区域分析。
郊区楼市本月继续火爆 但区域之间有分化
城阳已经连续数月占据整个青岛楼市龙头的位置，本月虽然被胶南追上，但成交总量还是很大。根本的原因在于四方和李沧可售楼盘还在减少，拆迁还在进行，08年四方和李沧放量后的局面如何，尚难确定，值得一提的是，本月还在推出土地，2月的拍卖结果如何，应该能够反映开发商对该区域市场的信心。
胶南楼市本月凸起有两大原因，一是众多楼盘开始网上交易，尤其是几个大盘，二是个别项目销售火暴。青岛全市成交量这两个月的增加，胶南贡献。但总体来看，胶南楼盘的销售压力也是巨大，目前总共有6000多套待售房源，，市场供大于求，未来竞争将非常激烈。
本月除黄岛和莱西表现不佳外，平度和崂山的表现也可圈可点，众多项目呈现一种旺销格局。
总体来说，本月很多区域都出现了一个项目独领风骚的局面，使项目之间分化加剧。
宏观政策面的分析：
本地“2221”的指导方针，将对2008年楼市产生巨大影响。
本月消息不断，外来大鳄继续进军青岛的众多项目陆续开始奠基开工，未来的激烈竞争将不可避免。
本月的政策利好是1月3日青岛市政府召开住房工作会议，提出“2221”的指导方针，提出今年本市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。
政策房本月开始冲击市区商品房市场
会议提出，未来三年内，我市各区市所能提供的包括廉租房、经济房、限价房在内的福利房总数将达70000套，其中重点是市内四区，数目达44000套。如果三年内按计划能全部建成，将基本解决我市住房问题。未来三年内，市区和郊区的各类福利房具体分类如下：
市内四区建筹廉租住房9000套，45万平方米，建设经济适用住房15000套，97.5万平方米。市郊五市三区建筹廉租住房591套，2.9万平方米，建设经济适用住房16480套，115万平方米。市内四区建设20000套限价房，按照套均75平方米计算，建设规模150万平方米。在普通(限价)商品住房项目中配建一定比例的租赁住房，共3000套，19.5万平方米。市郊五市三区建设普通(限价)商品住房7470套，68万平方米。
也就是说，如果执行到位，市内四区在2008年将有14700套福利房上市，包括6700套限价房，5000套有限产权的经济房，3000套没有产权的廉租房。
而且众多政策房项目已经开始陆续推出，将在2008年上半年影响市内四区楼市。
本月市区有两个经济适用住房项目金秋桂园、盐滩村改造工程及两个普通商品住房（限价房）项目锦源秀邸、太平洋心怡公寓进行公开申购，其中经济适用住房项目共830套，普通商品住房项目（限价房）共720套，共计1550套。加上11月份开始审购的百通依山小区、瑞金家园、青建·国通嘉园的1143套也将在1月以后开始成交，这样，即便不再增加新的项目和不包括未公开审购的项目，仅已经推出的这7个项目，就意味着2693套政策房要上市成交。一月份只有百通依山小居一个楼盘的325套释放，未来几个月还有2300多套，这将在几个月里对市区楼市产生重要影响，出现前所未有的商品房和政策房双线格局，这种新局面将对整个楼市的各个利益群体形成新的冲击。
旧村改造将导致未来四方李沧楼市供应巨大
本次会议的另外一大看点是旧城旧村改造。综合来看，2007年是拆的一年，拆18个片2.1万户118万平，建424万平，增加供应306万平，加上08年的，仅拆后新建面积就超过1300万平，主要在李沧和四方两区。2008年完成12个旧城区改造项目,规划建筑面积约176万平方米，除拆迁安置居民外，可向社会提供住房约5000套；新开工12个城中村改造项目，规划建筑面积约713.4万平方米，除拆迁安置居民外，可向社会提供住房约5万余套。力争五年内全部完成旧城区、城中村改造。总面积达到890万平。按照2007年的速度，是比较慢的，比如四方东部，李村东部这两个地方，因为拆迁后供应的房子首先要照顾被拆迁户的需求，所以在2008年还不会马上放量，但市场效果将开始显现，如果拆迁和改造到09、10年，将有的放量推向市场。
本月市区有两次土地拍卖，成交价格比较低，的香港西路钻石地块流拍，显示开发商在大背景的影响下，纷纷持谨慎态度，不再象以前那样容易千金一掷，出现地王。
各区及项目交易量分析：
城阳区自去年7月份住宅成交量开始出现井喷，当月销售量达到685套，在各市区中一举夺魁，10月再上新高，销售763套，11月出现较大回落，销售663套，12月成交745套，本月出现下滑，但仍成交629套，环比下降116套，总销售面积68789平米，环比下降13066平米，幅度较大。套均面积109.4平。
本月该区域成交项目共31个，上月黑马春城花园继续占据本月位置，但只有91套，比起上月173套下降较大，根据搜房了解，此盘在与某单位进行的团购活动还在进行中，成为成交量继续放大的原因，春城花园位于城阳区的位置也较好，团购总价比较适中。
位于棘洪滩的坤明美地项目本月销售56套，成为新的黑马，成为区域亚军。几个月来一直热销的宝龙国际社区与上月一样，还是老三，但销售量已经大大下滑，只有34套。位于城阳中心位置的阳光嘉苑和弘通漫城都以31套的成绩并列第四，算是表现不错。
本月城阳有7个楼盘销售量在20套到30套之间，有8个楼盘销售量在十几套，呈现出一种大多数楼盘销售一般的局面。07年曾经热销的盛世美域、天泰城、怡馨苑、万科魅力之城等项目表现和上月一样都很一般，不如过去几个月的表现。还有11个项目销售为个位数。
崂山区本月成交430套，同比上涨128套，成交总面积46621平米，仅仅增加了4304平米，套均面积平108.4，环比大幅度下降31.7平，直接体现了成交项目的小户型比例大增。本月区域有三个楼盘成交过百套，成为其他区域所不具备的现象，由于紧邻市区，也大大分流了一部分市内四区的客户。
本月青建集团的两个项目大放异彩，其中海尔路东的尚东区销售149套，成为区域，海尔路西的橄榄城成交118套，成为亚军，这两个盘是青建集团劲旅零零一公司的品牌之作，在建筑上、景观上、设计上都下了很大工夫，尤其是倡导小户型，大部分都是90平以下的套二户型，加上起价并不高，开盘时间也恰当，诸多因素使两个楼盘在本区域几乎没有竞争对手，所以出现热销也是必然。
上月金领世家尽管有所下滑，但旺销势头不减，本月热销118套，和橄榄城并列第二。与之相比，麦岛金岸就相形见拙了，继上月大幅度下滑之后，本月再次下滑，由46套下降到22套，排第四，显示出前期的积累客户已经慢慢释放完毕。而另一大盘颐和星苑也是大幅度下滑，只成交8套，列第五。本区域共有8个项目上榜，其他三个都在10套以下。
莱西项目表现一般 平度鑫港成为黑马
莱西市本月成交量大幅度下滑，只成交357套，不到上月一半，成交面积32991平米，套均面积92.4平，与上月持平。本月无一楼盘销售过百套，但多个项目成交较多，整体来看表现一般。上月列第五的盛鑫花苑增长32套，以76套的成绩列区域；上个月列第三的名都花园销售66套排在本月第二，比上月下降40套；上月销售林语家园以43套列第三，滨泰花园和秀水锦园都以40套并列第四。
本月莱西市共有18个楼盘上榜，其中成交10套以上项目共14个，销售过20套的9个项目。显示出一种齐头并进的局面。莱西楼市近来受到物价上涨、轨道交通等消息的刺激，大大激活了这个价格的区域楼市。但前期销售火暴、价格也有调整过后，市场后续乏力，刚性需求不足。
平度本月成交也是喜人，总成交量达到473套，小降30套，总面积48943平米；套均面积103.5平米，比莱西大11.1平。前两个月的黑马福临家园本月偃旗息鼓，只销售40套排第六，而鑫港花园成为新的黑马，以成交112套的成绩列位置。这个盘位于市区红旗路，位置很好，紧靠公园，且很多是四层带阁楼，热销也是必然。德龙花园以69套的成绩排第二名，刚开盘的青岛花园以64套列第三，新家园小区以61套列第四，位于市中心的楼盘金色现河列第五名，本区域共有17个楼盘上榜，其中8个销售超过20套，显示出竞争楼盘少，压力比较小的特点。
黄岛中建紫锦一家独大 胶南津盘凤凰自领风骚
黄岛开发区本月住宅销售量较上月大幅度上涨181套，达到422套。成交面积38998平米，环比虽然出现大幅度上升，但仍需要具体分析。套均面积92.4平米，与上月持平。本月该区域成交项目共25个，成交量在10套以上的有13个项目，比上月增加4个，但成交过20套的仅有4个项目，显示出比较冷清的局面，说明购房者仍不活跃，区域市场增长乏力，消费能力明显不足。
本月的的看点楼盘是中建紫锦广场，此盘爆发式销售217套，占到整个区域的一半以上，可谓一家独大。该楼盘是由著名建筑商中建八局下属企业进军地产所操作的项目，在工程质量上有足够保障，而且该楼盘在户型上也是做了很多新的设计，户型不大，楼盘的位置也不错，经过前期长时间积累，本月得到释放。本月该区域成交亚军是港头陈改造楼，销售30套，昆仑山庄销售22套列第三，上月千禧龙花园第三空间销售20套列第四。本区域07年表现抢眼的上实达利广场、中南海湾新城、芙蓉苑、望山居等都表现一般，衬托了区域楼市的冷清局面。而08年本区域新楼盘众多，而且都准备高价卖出去，目前看来压力巨大。
胶南本月成交量大幅度上升，总成交量达到629套，环比增加249套，总成交面积64084平米；套均面积101.9平米，环比增长14.5平，增长幅度较大，显示出大户型出现热销。
本月该区域上网成交项目共23个，比上月增加7个，这是该区域成交增长迅猛的原因所在。成交量在10套以上的有10个项目，与上月持平。
本月该区域的最引人注目的项目就是津盘凤凰都，此盘热销261套，占区域总数比例超过4成，可谓独领风骚。该盘位于积米崖区域，属于临海楼盘，开发商是华欧置业属于黄岛电厂，该盘很多低层楼盘都以便宜的价格卖给富有的内部员工，很多不足4000元，远低于市场价，所以大部分被一抢而光，出现热销局面。上月黑马普天宜家居本月以106套的成绩成为本区域亚军。该盘位于胶南西部，是多层楼盘，均价只有2600元，这在胶南是价的一个楼盘，因此热销也就不奇怪了。区域第三名被海宇嘉园以66套的业绩夺得，第四名被同秀竹庭以44套拿走。
市南区政策房独秀 市北区成交量惨跌
市南区12月销售211套，比上月139套环比大幅度增长72套，增长率51.8%，（但扣除康嘉景园项目的98套政策房，则只有113套商品房，竟然还下跌了26套，下跌率18.7%），总成交面积为26377平米，环比增长28.3%，套均面积125平米，环比大跌23平米，表明政策房户型比商品房要小。
本月销售为康嘉景园，销售98套，占整个区域比例接近一半，对全区域影响较大。整个区域商品房下跌表明政策房尽管没有对外销售，仍然对商品房有一定替代作用。上月颐中高山本月仍然以33套的成绩退居本月亚军，显示出在该区域不可动摇的位置。宝门公寓销售25套居第三，正好替代了上月中环国际公寓的位置。其均价不到11000元，与周边楼盘比有明显价格优势，是整个区域万元以上成交比例放大的原因。而优山美地以15套的成绩列第四。本月市南共有14个楼盘成交，其中10个销售为个位数，给人一种高处不胜寒的局面。
市北区本月销售量在上月下跌过半的基础上环比再次大幅下降，共成交65套，总成交面积为7568平方米，环比分别下降48%与43.8%。市北区一向是成交活跃区域，07年8月成交量时超过800套，而后一路下跌，如今居然不足百套，真有些惨不忍睹。套均面积为116.4平米，增长 8.7平，大户型比例放大。本月该区域成交项目共13个，成交套数在10套以上的项目只有1个，比上月减少4个。其中良辰美景仅凭23套的一般成绩就拿下。
四方区海岸阳光普照 李沧区依山小居大热
四方区本月住宅成交量较上月下滑28套，共成交159套，总成交面积为14722平方米，环比分下降15%与15.3%，套均面积为92.6平米，基本持平。
是本月四区商品房成交量的区域，这显然要归功于广华海岸阳光。海岸阳光继上个月海华山景之后，以77套居整个市内四区本月商品房成交！该盘虽然在位置和环境上有不尽人意之处，但户型小，是多层，价格便宜，所以性价比优势明显。
前期提价的兴隆花园本月表现仍然一般，以销售38套居四方第二，上月海华山景以29套居第三，老盘雁山世纪以10套居第四。本月该区域共有6个项目成交，其中四个在10套以上，整个版块显得有些冷清。本月大鳄保利顺利进入，成为家正式落地该区域的巨头，为未来四方的楼市又添一把火。
李沧区本月住宅成交量也大幅度上升，成交400套，总成交面积为34314平方米，环比分别大涨近2倍（但商品房只成交73套，环比下降44.3%）。套均面积为85.8平米，下降10平米，表明政策房户型较小。
本月该区域共有10个项目参与销售，只有2个成交在10套以上。百通依山小区销售325套，占本区域的八成以上，其次是老盘百通馨苑取得亚军，共销售46套，显示了这个07年全青岛销售的余勇尚在。其他项目成交都是个位数。自本月起，本区域政策房终于取代商品房，成为楼市的主力。
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