2月是农历的新年所在的月份，因此众多的行业都要受到影响，楼市也不例外，所以按照正常的计算，本月在与其他月份的对比中应该按半个月的时间来计算。本月关注的依然是万科，月初万科上海楼盘开始出现价格松动，随后北京跟进，到了月底，珠三角的东莞楼市在万科带动下出现大幅度降价，七折的价格使房价一夜回到两年前，震惊业界。但万科前两月总销售额只有30多亿，表现不是很突出。
连接>>
万科降价撼动中国楼市 开发商死扛信心已动摇
在本地，青岛市政府开始对土地的严加管理，对不能开工的或增加税金，或无条件收回，也让开发商的土地开发加快节奏。
青岛楼市究竟又有了哪些新的变化，搜房网认为，2月的数据及分析可以作为参考，希望能够为业内人士和购房者提供一些参考。
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，2月份青岛全市住宅成交量由于新年的缘故出现大幅度下滑，而市区楼盘严重分化局面更加明显，除去政策房，但以商品房而论，除了个别项目，市区和郊区都出现了偃旗息鼓的局面，成交量普遍缩水。
本月青岛全市网上共成交住宅1681套，较1月份减少2096套，环比大降55.5%；总成交面积为165105平方米，比1月下降218503平米，环比下降57%。显示出新年假期对楼市的影响。
其中市内四区本月住宅共销售873套，比1月增长38套， 环比上升4.6%；总销售面积为79834平方米，反而比上月下降3358平米，环比下降4%。一增一减中显示出政策房所占比例的增大。套均面积91.4平米，比上月下降8.2平，是近年来市区户型的月份，显示出小户型比例再次大增。
按照自本报告1月份开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月由于三个限价房集体发力，使市区楼市出现了比上月更加明显的格局，政策房全面压倒商品房。2月份政策房方面市南区康嘉景园销售4套，四方区瑞金家园销售40套，李沧区依山小居销售435套，国通嘉园销售166套，这样总计是645套，占四区住宅销售的比例达到73.9%，几乎是四分之三！
也就是说本月市区商品房住宅只销售228套，比一月的410套下降了182套，环比大跌44.4%，而如果比较2007年2月销售的554套商品房，则下降326套，同比下降58.8%。可以说，政策房对商品房的冲击在本月达到了一个历史新高。
市内四区价格走势分析
自去年以来，市南区销售均价整体呈两头翘的走势，除年终和年末之外，自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月限价房康庭嘉苑热销导致均价大幅度下调，只有9632元。本月由于奥帆基地的海景高档楼盘柏丽澜庭本月销售好转，限价房康庭嘉苑销售出现大幅度下滑，只有4套，对整个市南区的拉低作用不再明显，另一高价房凯悦大厦也开始销售。再加上总体成交量小，导致均价再次大幅度上扬，重回14000以上，达到14289元。
市北区销售均价走势相对平稳，前期历史点在1月份，为7274元/平，点在4月份，为6218元/平，10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，本月由于价格较便宜的河马石四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元。
四方区销售均价整体呈下降趋势，07年1至6月比较稳定，在5300元/平左右徘徊，7月达到今年，为4659元/平，8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。本月瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。
李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。本月在依山小居爆发的基础上，更便宜的国通嘉园再添一把火，终于使均价跌破4000，只有3987元。
2月楼市从郊区排名来看，崂山区表现，也仅以203套成为。一直热了大半年的城阳区本月遇冷，以183套列第二，胶南也出现大幅度下滑，以165套列第三，平度以113套列第四，莱西和黄岛都成交惨淡，没有过百，分别以77套和67套排在最后。整体来看，郊区出现了一种万马齐喑的局面。
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，由于限价房热销， 80-100平方米所占比例迅速扩大，本月共计成交957套，占到总成交套数比例的57.5%，环比上升了11.5%，（市内四区共成交645套，占住宅总成交套数的73.9%，环比上升了19%，比例较上月再次大幅度提高）这个面积段比例达到近期的值，充分显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100—120平方米的户型成交291套，占到总成交面积的17.3%，下降了3.6%，而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为82套和53套。
从价格构成上看，本月继续受郊区热销的影响，单价在3000元/平方米—4000元/平方米成交为745套，占到总成交套数的44.3%；6000元/平方米-8000元/平方米的区间和4000元/平方米-5000元/平方米的区间、3000元/平方米以下的区间分别成交了236套、212套、206套、排在成交量的第二到第四位。而10000元/平方米以上仅仅成交72套。
就市内四区来看，本月成交的873套中，4000以下的楼盘成交了557套，占63.8%，印证了市区政策房热销的局面。其中4000到6000元区间成交套数165套，占18.9%，下降5.9%；6000到8000元区间成交套数83套，占8.4%，显示价格高的商品房销售受到冲击。
政策房本月继续冲击市区商品房市场 持币待购现象严重
正如上月所分析的，众多政策房项目陆续推出，在2008年上半年影响市内四区楼市。本月07年底推出的三个项目百通依山小居、瑞金家园、青建•国通嘉园全面发威，加上不公开的康嘉景园的4套，共成交645套，将商品房的销售压制在一个很小的范围内。
本月的两个经济适用住房项目金秋桂园、盐滩村改造工程及两个普通商品住房（限价房）项目锦源秀邸、太平洋心怡公寓进行公开申购完毕，其中经济适用住房项目共830套，普通商品住房项目（限价房）共720套，共计1550套也即将在实现成交，所以还将在未来几个月里对市区楼市产生重要影响，使商品房和政策房双线格局延续下去。在这样的情况下，老盘中依然很少有降低价格的现象出现，还有上调的价格的，而今年春天即将上市的商品房以什么样的价位开盘成为最关键的问题，这将影响到商品房开发商的信心。本月城阳有土地拍卖，成交价格都比较低，而胶南大宗商业地块出现流拍，显示开发商在大背景的影响下，纷纷持谨慎态度。
而对于广大购房者来说，一轮又一轮的“拐点”舆论使他们再也难以下定决心来购房，一个又一个城市的降价消息使他们更加坚定地捂紧了钱袋子，而政策性住房的大面积推出更让很多能达到条件的人吃了定心丸，他们不再关心商品房的价格如何，而将更多的精力投入到如何申请政策房上来。
本月底万科魅力之城二期的宣传会上，万科并没有象人们期望的那样出现价格调整，使很多开发商松了一口气，但加剧了僵持局面的形成，万科本月只成交4套也说明了这个问题，这种局面如何打破，取决于双方的博弈结果。
在目前的楼市中，小户型在整体低迷的楼市中表现抢眼，政策房就不用说了，商品房中的尚东区等楼盘以总价低等优势销售火暴，而下个月百通馨苑、林溪美地等也纷纷以60到90平的小户型为主打，把主要客户定位为年轻人，应该说这是一种很好的趋势。
郊区楼市本月火爆不在
城阳已经连续数月占据整个青岛楼市龙头的位置，本月大幅度下降，而其他区域在上月出现的一个楼盘一支独秀现象不再出现，导致区域成交总量下滑很大。
本月除黄岛和莱西延续了上个月冷清的局面，总体来说，本月很多区域都出现了偃旗息鼓的局面，可能与郊区春节假期时间较长有关和投资客不再出手有关。
各区及项目交易量分析：
城阳区整体低迷 崂山区冷热不均
城阳区自去年7月份住宅成交量开始出现井喷，当月销售量达到685套，在各市区中一举夺魁，10月再上新高，销售763套，11月出现较大回落，销售663套，12月成交745套，1月成交629套，本月只成交183套，比上月大幅度下滑446套，总销售面积20023平米，环比下降48766平米。套均面积109.4平，与上月持平。
本月由几个月来一直热销的宝龙国际社区夺得，但也只成交21套，没有进全市前十，与过去动辄超过100套的现象形成鲜明对比，颇有些风光不再的味道。前两个月的黑马春城花园列第二，也只成交15套。另一新秀奥港国际以成交14套列第三，惜福镇板块的千禧国际村和盛世美域分别以13套和10套列四、五名。本月该区域成交项目共26个，比上月减少5个。除了上面的5个楼盘之外，其余的21个楼盘销售量全部是个位数，呈现出区域整体销售冷清的局面。07年曾经热销的众多项目表现很差。城阳楼市在价格上已经出现一些松动，比如希尔景园推出4888元送精装修活动,实际上是变相降价,未来是否有其他企业有新的动作,要看春天的销售情况。
崂山区本月成交203套，同比下滑217套，成交总面积23001平米，套均面积平113.3，环比上升4.9平，体现了成交项目的小户型比例还是不小。本月崂山区域在楼市寒冬中表现不俗，继续分流一部分市内四区的客户，加剧了市区商品房的萎缩。
上月大放异彩的青建集团两项目本月差别很大，其中海尔路东的尚东区销售110套，继续成为区域，而海尔路西的橄榄城只成交18套，下滑100套，只成为第四名。这两个盘在建筑上、景观上、设计上都下了很大工夫，尤其是倡导小户型，大部分都是90平以下的套二户型，加上起价并不高，开盘时间也恰当，诸多因素使两个楼盘在本区域几乎没有竞争对手，所以出现热销也是必然，而橄榄城在集中签约方面晚了一些，所以导致数字差别很大。前几个月一直热销的金领世家旺销势头不再，显出疲惫之态，显然有前期客户积累得以释放的原因，只成交39套，列亚军。海边大盘海信麦岛金岸依然不温不火，销售21套，成为季军。而另一大盘颐和星苑也是大幅度下滑，只成交3套。显示了目前海边高端楼盘高处不胜寒的处境。
本区域本月共有9个项目上榜，5个销售都在3套以下，冷热不均现象极为明显。
莱西楼市下跌惨烈 平度整体表现较差
莱西市本月成交量再次大幅度下滑，只成交77套，比上月下降280套，只相当于07年12月743套的十分之一，下降幅度可谓直线降落。成交面积7617平米，套均面积98.9平，比上月增加6.5平。
是销售23套的三联嘉园，仁和梅苑以10套列第二。本月莱西市共有20个楼盘上榜，其中成交10套以上项目才2个，比上月减少12个!显示出一种大家都低迷的局面。与前期的火暴形成鲜明对比。本月
平度本月成交也是比较差，总成交量只有113套，比上月大降360套，成交总面积11956平米，套均面积105.8平米，位于市中心的高端楼盘金色现河表现较好，以26套成为，新秀青岛花园以价格优势排第二名，成交20套，昌泰花苑以18套列第三名。
本区域共有12个楼盘上榜，比上月减少5个。其中6个销售超过10套。
黄岛众楼盘一片惨淡 胶南凤凰都再领风骚
黄岛开发区本月住宅销售量较上月大幅度下降355套，只有可怜的67套。成交面积也只有5425平米。套均面积81平米，与上月大降11.4平，显示小户型比例增大。本月该区域成交是港头陈改造楼，销售14套，上月的看点楼盘中建紫锦广场释放完毕,本月只成交6套,列第二。本月该区域成交项目共16个，比上月减少9个。整个区域的新楼盘还在陆续增加，后期销售压力巨大。
胶南本月成交量大幅度下跌，总成交量只有165套，环比下降464套，总成交面积17249平米；套均面积104.5平米，环比增长2.6平，显示出大户型比例更大一些。本月该区域上网成交项目共15个，比上月减少7个，成交量在10套以上的有3个项目，比上月减少7个。
本月该区域的最引人注目的项目依然是津盘凤凰都，此盘热销91套，比上月减少170套，可谓继续独领风骚。该盘位于积米崖区域，属于临海楼盘，开发商是华欧置业属于黄岛电厂，该盘很多低层楼盘都以便宜的价格卖给富有的内部员工，很多不足4000元，远低于市场价，所以大部分被一抢而光，出现热销局面。普天宜家居本月以13套的成绩成为本区域亚军，风光不再。区域第三名是在香港中路投入重金大打广告的香槟海岸，也只销售12套。
市南区高山冷风吹来 市北区四季景园担纲
市南区2月销售69套，比上月211套环比大幅度下降142套，环比大降67。3%（但扣除康嘉景园项目的4套政策房，则只有65套商品房，比上月113套下降了48套）总成交面积为8399平米，套均面积121。7平米，环比跌3。7平米。
本月销售为老颐中高山，销售只有16套，相当于上月一半。显示出在该区域不可动摇的位置。本月市南共有11个楼盘成交，比上月少三个，其中9个销售为个位数，给人一种高处不胜寒的局面。
市北区本月销售量在连续两月大幅下降的基础上有所上升，共成交81套，增加16套，环比上升24.6%，总成交面积为8698平方米。相对于07年8月成交量时超过800套的成绩也只是十分之一，仍然不足百套，真有些雄风不在。套均面积为107.4平米，下降9平米，大户型比例下降。
本月该区域成交项目共11个，成交套数在10套以上的项目有3个，比上月增加2个。其中河马石四季景园以38套居龙头，老盘鼎都以16套列亚军，良辰美景凭14套的成绩排第三。
四方区瑞金家园升温 李沧区依山小居火暴
四方区本月住宅成交量较上月再下滑63套，共成交96套，环比分下降39.6%总成交面积为8307平方米，套均面积为86.5平米，下降6.1平米,显示出政策房的小户型特色。
本月限价房瑞金家园以40套的成绩列区域老大，省房开发的神秘楼盘银鸥山庄本月浮出水面，成交20套排在第二名，兴隆花园以14套列第三，表现差强人意。上月广华海岸阳光本月表现更是一般,只有1套列第四。本月该区域共有7个项目成交，其中四个在10套以上，整个版块显得还是有些冷清，看来离爆发还要等几个月。
李沧区本月住宅成交量再次大幅度上升，成交627套，环比大涨56.8%，总成交面积为54033平方米，（商品房成交26套，环比上月的73套下降64.4%）。套均面积为86.2平米，与上月持平，表明政策房户型较小。
本月该区域共有7个项目参与销售，只有3个成交在10套以上。百通依山小居销售435套，其次是国通嘉园销售166套，海信南岭风情大户型卖出10套，很是难得，排第三名。一直列的老盘百通馨苑终于释放完毕，只销售6套，但这个07年全青岛销售的3月又将有新的楼座开盘，会重新点燃人们的购买热情。其他项目成交都是个位数。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
