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深圳天火李在:换房是个大商机

青岛房天下  2008-07-10 10:10

作为传播行业的从业人员,我们更习惯“洞察”,看问题可能会微观一些,“知微见著”。我从细节上来谈下市场应该如何走。

深圳天火总裁李在

刚才大家谈过未来出现行业寡头的问题。我认为:长远来看,可能会出现一个寡头统治行业的局面,但是不用担心,当达到这个局面的时候,中国也会和美国一样,法律法规很健全,比如反垄断法能够严格执行,政府严格控制。、


另外一方面,出现这个局面的时间也太长了,可能在20年内达不到。因为中国太大,区域分割太强,不仅仅是政策的分割,人文的分割,包括一些区域、文化的分割,有一些本地的发展商在当地会很便宜的拿地,因此在长时间内不平等的竞争是存在的,这个区域特殊性的问题不解决的话,不可能出现本地的发展商没有了,剩下的都是性寡头发展商。

我的博客谈到过类似问题,有人说既然国家调控,这个行业艰难了,地产商们能不能转成干别的?我说不可能。因为前期高额的利润空间摆在这里,这种诱惑,不是谁都能抵制住的。

第二,如果发展商们要转型,我们必须要承认一点,这是个入门非常容易的行业(当然入门越容易的行业作好越难)。如果有前面所言的这样地成本拿地的背景在支持的话,即使不转行,也有充足的利润空间。因此,地产行业就目前而言只有资金风险,其他行业却存在技术风险、管理风险、团队风险、竞争风险等更多更大的风险。因此,地产商们是轻易不愿意转行的。

在居住消费的四类需求中,刚才谈得比较多的是首次购房、投资、投机这三种,现在我具体补充下二次(或多次)购房。

在青岛地产目前出现的这个局面下,为什么今天特意聊这个东西?恰恰在这个时候,我们改善住房才是最值得我们注意的,我们经常讲一句话,跑快的人看不清风景。大家以前找着一块地就开始赚钱,卖得也不错,结果萝卜快了不洗泥。回头一看,产品质量都没过关。我走了这么多的城市,青岛这个城市,我可以负责任的说,和它同级别的城市来说,青岛的在售的房地产项目,单从户型设计来讲,75%的产品是不过关的,如果再点说,90%的产品是不过关的。产品都诶过关,谈什么应对行业危机,我个人认为没任何意义——之前你活的那是纯属侥幸。因此,地产调控,我觉得从短期来看,对发展商和消费者都有好处。好处在于我们终于可以慢慢的走了,可以弥补我们没有做的功课,先把产品做好。这个功课必须补。如果产品都不好的话,别的就都不要谈了。

关于刚性需求,我觉得也是可以商榷的。什么是刚性需求?我们举一个例子:什么时候才需要换更好的房子?我们一直认为:本质上作为使用而言,房子和手机一样需要不停的更新换代。手机开始的时候是黑白的,后来是彩色的,再后来要能收发输入短信。当大家都换成彩屏的时候,你是黑屏的,你就需要换手机了。房子也一样。

比如我住的地方楼梯间还是水泥地面的,虽然关上门来自己家里住得不错,可是看到身边的朋友家,都是公共区域铺了大理石的房子,我会怎么想?我肯定会想,我要换房子。这样更新换代的效应在各大先进城市不断上演。比如;当精美园林成为主流时,没园林的人要换房子;当大会所和游泳池成为主流时,没有的人也想换房子。所以我说:中国用不到30年的时间,做了国外300年的事情,我们用不到10年的时间,换了国外一辈子的房子。

青岛在地产方面比较落后,产品升级换代的能力很弱。因此造成换代消费不是主流。但是在其他先进城市,换代消费就是刚性需求。因此,我认为与其看不到未来的猜测政府的调控何时结束,不如赶紧把自己的产品作好,让产品升级换代,这样消费需求必将成倍放大。

这就是如何自救。你的产品能不能达到消费者的需求,如果这一关做不了的话,就算是过了国家调控的坎儿,之后你怎么走?一样会面对这样的问题。

我可以大胆的预言:换代消费的这种刚性需求即将到来,或者是已经到来了。我们看到无论在北京、广州、深圳、济南,都已经多次出现了这种换房需求潮,已经成为非常大的主流。我们如何能够拓宽市场渠道和市场氛围?因此我今天就花多了点时间聊一点改善住房的问题,也就是扩大刚性需求的问题。

关于对整个地产发展的展望,我觉得青岛不同一般城市的城市。因为青岛太大了,各个区域之间的发展很不均衡。沿海很好,越往里走越差,一体化进程太慢了,不同区域的城市化进程的差异太悬殊,区域和区域之间的交通太被动,尤其是南北动线的交通问题把城市分割成不同的发展阶段。造成了从南向北走,差别太大,就好象从深圳走到了江西,差距太大,也就不能一概而论。

如果还有时间,我们会更多的阐述一下市北、市南、四方怎样。

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