7月楼市继续走向平淡，更多的坏消息传来，美国的次贷危机继续蔓延，政府投入3000亿美元给房利美与房地美两大公司也引发美国社会的巨大争论。而在国内尤其是深圳部分业主断供的消息传来，也引发各方对政府是否应该救市的争论。合生珠江在北京清盘大降价，而万科在上海首开记录，大幅降价。深圳又出现万人大团购活动，重庆政府表示要出手救市，而开发商纷纷表示争做猪坚强，而清闲下来的中介们忙于把矛头对准了跑单的易中天。总之，目前的楼市乱作一团，局势更加迷离不定。
连接 青岛住宅七月交易分析
本月青岛天气迅速进入夏季，温度升高，但是却更显得阴晴不定，雨水偏多。本月中经过众人艰苦努力，前海出现的大量浒苔终于被清除，为比赛铺平道路。本月本地又有很多楼盘开盘，新盘老盘表现如何，搜房网提供的7月的交易和价格数据及分析是判断当前形势的资料，希望继续为业内人士和购房者提供一些参考。
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，7月份青岛全市住宅成交量再次出现下滑，而无论市区还是郊区，无论新盘还上老盘，除了个别楼盘表现尚好之外，成交量普遍低迷。使整个楼市无法让人振奋。
本月青岛全市网上共成交住宅2115套，较6月份减少561套，环比大幅度减少21%；总成交面积为217198平方米，比上月减少61999平米，环比下降22.2%。
其中市内四区本月住宅共销售603套，比6月大降318套，环比大降34.5%；总销售面积为57327平方米，比上月大降39499平米，环比降40.8%。套均面积95平米，比上月降低10平，显示出小户型热销的局面。
按照自本报告今年开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月众多政策房延续上月放量局面，使政策房对商品房的冲击还是不小。
市南区的政策房全部为不公开发售，其中本月海尔臻园销售61套，康嘉花园销售2套；市北区不公开发售的枕海山庄62套；四方区的北岭山花园拆迁房35套，瑞金家园6套，盐滩改造工程销售1套；李沧区的金秋桂园销售10套，太平洋心怡公寓3套，万福山庄1套，国通嘉苑1套。这样本月四区政策房销售总计是182套，占四区本月销售住宅总数603套的比例超过三成。也就是说本月市区商品房住宅只销售421套，比起低迷的6月份又减少了29套，而如果比较市内四区2007年7月销售商品房的1351套的数字，则下降还是超过三分之二。
另外本月还要提一下按照商业地产计算的酒店式公寓的嘉和新兴项目，该盘实际上是住宅。本月热销204套，不带装修后的均价只有7100元，价格优势明显，且地段、周边配套等都很全面，所以成为本月全市。如果算上这个项目，本月市区商品房住宅销售625套，比上月的450套增长175套。
所以可以得出结论，尽管有新楼盘上市带动，但市区商品房成交依然表现一般。
市内四区价格走势分析：
本月由于市内四区政策房还是比较多，导致四区平均价格虽有回升，但幅度不大。另外为反映商品房价格走势，搜房继续单独做市内四区商品房的价格变化趋势图。
自去年以来，市南区销售均价自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，3月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到14981元，创了新高。4月由于均价只有5600元的政策房海尔臻园热销，使市南区均价出现前所未有的下滑，只有8095元，创了新低。5月海尔臻园依然火暴，但成交套数和比例下滑，所以导致市南整体价格再回升。达到了10451元。6月政策房大量减少，高价房销售增加。所以价格迅速回升到13578元。本月政策房海尔臻园再次销售火暴，几个高价盘表现都很差，导致均价只有10508元。
市北区销售均价走势相对平稳，去年12月有小幅度上升，均价达到7400元。1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，3月均价回升到7733元。4月由于均价只有5000元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有5658元。5月锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到8253元，创造了新高。6月均价只有5100元的枕海山庄热销，把价格降到5602元。本月枕海山庄销售减少，使均价回调到6222元。
四方区销售均价变动较大，去年12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。3月政策房减少使均价回升到6268元。4月由于均价只有4100元的盐滩改造工程导致四方区均价只有5338元。5月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有5629元，反弹幅度。6月海岸阳光热销，使价格稍稍上涨到5943元。本月而热销的多层楼盘明泽慧苑均价只有6850元，虽然比更偏远的海华山景还低，但政策房销售减少。本月区域价格为6444元，超过市北。
李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。3月政策房减少使均价回调到4448元。4月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到4127元。5月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重新突破5000关口，达到5078元，几乎与四方区差距不大了。6月政策房比例增加，百通馨苑销售下降，使整体价格下降到4748元。本月价格比较便宜的新盘湖畔雅居热销使价格稳定在5198元。
因为限价房比例缩小，导致平均户型面积扩大。但80-100平方米所占比例依然很大，本月共计成交1377套，占到总成交套数比例的47.3%，环比下降了11.8%，（市内四区共成交473套，占市区住宅总成交套数的53.8%，比例较上月环比下降了15.3%）显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100—120平方米的户型成交601套，占到总成交面积的20.6%，环比上升了4.4%，表明在售商品房比例增大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为177套和96套。
户型和价格分布分析：
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，受平度、城阳等市场低价盘热销的影响，本月3000元以下的价位楼盘共计成交729套，占到总成交套数的34.5%，超过三分之一。受四方楼盘热销影响，上月单价在6000元—8000元的价位楼盘成交348套，占到总成交套数的16.4%，5000元—6000元的价位楼盘成交319套，，占到成交套数的15.1%。万元以上的房子只成交156套，而崂山就占了112套，超过三分之二，显然是颐和星苑本月热销的影响。
本月比起前两月，户型成交面积缩小。数据显示，本月80到100平的区间成为主力，成交938套占总套数的比例达到44.4%。其中，100—120平方米和60—80平方米两种区间户型分别成交433套和296套，分别占20.5%和14%。100平以下的户型销售超过60%，显示了小户型的热销。
7月楼市现象解读：
市场形势更加严峻 半数楼盘成交3套以下
在持续了半年的楼市低迷之后，进入7月的楼市更加低迷。无论市区还是郊区。几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。、而目前网上的待售商品房总量还在持续增加，而7月份在售的200多个楼盘中，大约一半的销售量在3套以下（包含3套），还有不少楼盘是0成交，市场的严峻局面更加让开发商愁眉不展，而购房者吃币待购的决心似乎越来越大。两者之间的博奕后者的胜算更加明显一些。
开盘楼盘增加较多 未来形势不容乐观
本月越来越多的楼盘进入市场，目前来看，表现大都难如人意思。而且一旦前期的蓄客被消耗光以后，可能面临更为尴尬的局面。前段时间开盘的已经显现出来。比如四方的梦境江南，崂山区的康城和溪谷美寓，都是未老先衰，销售压力巨大。而更多楼盘选择走出去，当然取得良好效果的楼盘很比较少，只有隆和水岸、中南海湾新城等几个盘。
新盘低价入市纷纷出现
进入7月以来，随着新楼盘上市的增加，不少新盘的定价，都选择回归现实。 7月初，城阳区青国青城以4800元/平方米的低价进入市场，而其前期均价为5900元/平方米；如此新盘“低开”并非个例，近一个月内开盘的楼盘，不少都采取了低价入市，本月中旬，位于崂山区沿海区域的瞰海项目以7980元/平方米的起价开盘入市，目前此板块的绝大多数楼盘定位高端，销售均价在1万元/平方米以上，价格上的竞争力让瞰海成为该区域楼市中的成交热点；上周末，位于城阳区的“怡馨苑 二期”以3580元/平方米的开盘价低价入市，又一次引起了购房者和业界的关注。这些楼盘的成交将在下月显示。他们在当下相对平淡的市场，这样的业绩着实不错。在市场的压力之下，相信以后还会有更多开发商的措施出现。
各区及项目交易量分析：
本月郊区楼市总成交达到1512套，比上月减少243套。整体成交暗淡，表现了郊区楼盘销售的巨大压力。
从各区市排名来看，表现差别比较大，六个区市中只有平度比上月出现大幅度增长，其他都是下滑，城阳崂山下降都很大。平度本月成为黑马，以392套成为，原因在后文将做详细分析。城阳区以377套列亚军，与以往相比，表现不佳。胶南市以226套列第三。黄岛以成交217套的成绩列第四，崂山区以179套列第五；莱西排在最后，只有121套。整体来看，各个区域与市场供应相比，开发商销售压力更大了。
城阳区成交暗淡 崂山区跌入低谷
城阳区自去年7月份一直到今年 1月连续7个月都维持在每月600套以上，可谓持续火热。2月只成交183套。3月出现恢复迹象，成交383套，4月又出现下滑，只成交了327套。5月成交出现大幅度增长，数字达到691套。6月再下滑164套,成交527套。本月再度下滑150套，成交377套。总销售面积42678平米，环比减少14887平米。套均面积113.2平，比上月增加4平，一些楼盘主推大户型是主要原因。
根据搜房得到的消息，由于网络技术问题，本区域有些楼盘的网上成交被推迟，这也是导致本月下滑严重的一个原因。但最关键的是本区域楼盘在市场暗淡面前没有大的动作，也没有销售非常突出的楼盘。
本月依然是上月位于偏远西部河套街道的天一人和广场，以销售65套的成绩压倒众多名盘，再夺。价格便宜和拥湾发展是其热销的两大主要原因。以价格调整而热门的公园边的希尔景园再次延续了三、四、五月的火热局面，以成交45套的成绩成为亚军，至此，希尔景园在不景气的区域楼市已经销售超过200套，回款过亿，尝到里价格灵活的好处。
5月开盘的阳光馨苑继续延续上月局面，但表现还是不错，销售41套，依旧列第三。5月亮相的西部板块大盘卓越蔚蓝群岛成交33套，比上月有所降低，仍然列第四。万科魅力之城和盛世民生花园分别以30套的成绩并列第五。其余楼盘销售都在30套以下。
本月该区域成交项目共38个，比上月增加4个。有8个楼盘销售超过20套，11个楼盘销售超过10套，其余27楼盘销售量全部为个位数，呈现出区域整体仍然不景气的局面。大家依旧苦熬，做猪坚强。而绿城理想之城本月开始认购，压力加之于城阳，两大板块的对决正式上演，城阳若再无动作，压力将更大。
崂山区本月成交只有179套，同比大降161套，成交总面积27674平米，环比下降12552平米，套均面积平154.6平，环比大增36.3平，相关高端楼盘和别墅项目热销拉高面积。本月崂山区域的老项目进入低谷，新开盘项目又表现很差，表现出一种青黄不接的局面，导致区域非常冷清。
青建集团两项目半年来热销的局面不在，在好的户型和楼层消化完毕之后，再加上目前的观望局面，使两个项目都成交减少。尚东区本月销售36套列第二；橄榄城成交了25套，列第三。而本月最为抢眼的是上半年一直表现一般的颐和星苑，该盘成交70套，以领先优势获得。根据搜房了解，这些楼盘并非本月推出的“瞰海”，而是其商品房部分，当然如此数字也有前期积累的因素。本月海边大盘海信麦岛金岸本月再下降，销售18套，成为第四名。新盘御景峰在热销两个月之后速度放满，成交16套。列第五。康城板块5月开盘的康城和6月开盘的溪谷美寓本月表现都很差，双双只销售1套，让人大跌眼镜。
本区域本月共有12个项目上榜，比上月相减少2个。其中7个销售是个位数。
莱西楼盘众多表现不佳 平度饥渴供地促盘热销
莱西市本月成交量比上月再次下滑，，只成交121套，比上月增加38套。成交面积10619平米，套均面积87.8平，比上月下降8平米。
本月莱西的销售是名都家园，只成交23套。林语家园以17套成为第二。
本月莱西市共有18个楼盘实现成交。比上月减少5个。其中成交10套以下项目11个，显示出大多数楼盘表现都不好的局面。
平度本月成交大幅度上升，总成交量达到392套，比上月大增166套，成交总面积37766平米，套均面积96.3平米。
上月销售的福临家园本月以2套的微弱优势屈居第二，以141套列亚军。而则是郊区同和街道刚刚开盘的新城家园，销售143套。刚开盘的苹果塞威士只成交29套列第三。金色现河以28套列第四。府佑苑以25套列第五。
平度楼市之所以表现如此抢眼是因为该市是青岛所有郊区区市中一个实行饥渴式供地的区域，政府收紧土地闸口。该市每年的所有楼盘发展规划几乎不超过20万平，而它又是青岛人口的一个区域，于是导致供求矛盾突出，房价迅速被推高，而且还能热卖。就如福临家园位置比较偏远，但其均价已 过3000元，超过即墨，充分显示出平度政府的功劳。
本区域共有16个楼盘上榜，比上月增加1个。其中6个销售超过10套，显示楼盘之间分化严重的局面。
黄岛楼盘依旧低迷 胶南隆和水岸独秀
黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。3月出现恢复，成交 220套，4月继续上扬，成交306套，5月再下滑成交264套。6月继续下滑到233套。本月再下滑到217套，成交面积只有20938平米。套均面积96.5平米，增加3平米。
本月该区域成交是新秀锦源尚都，但也只成交了39套。中建紫锦广场以36套列亚军。价格灵活的银领汇都以26套列第三。滨海小区以23套列第四。其余楼盘都在20套以下，表现很差。
本月该区域成交项目共29个，比上月增加2个，成交过10套的有9个，其他楼盘成交全是个位数，而安子码头区域的新楼盘本月又有开盘，整个区域销售压力越来越大。
胶南因为本月新开的盘减少，成交量也减少。总成交量达到226套，比上月减少44套。总成交面积20197平米；套均面积89.4平米。
本月该区域的是上半年表现抢眼的隆和水岸，该盘是酒店式公寓，所以前期未有统计。该盘以便宜的价格和有效的外销手段热销86套，继续领航胶南。心怡苑表现一般，成交27套成为亚军；琅琊台花园以成交23套的成绩成为第三。
本月该区域上网成交项目共31个，比上月增加5个，成交量在10套以上的只有5个项目，比上月减少3个，显示区域的更加不景气。
市南区海尔臻园 市北区嘉合新兴火暴
市南区本月销售113套，比上月的129套下降16套。（再扣除海尔臻园销售的61套、康嘉花园的2套等63套政策房，则只剩50套商品房，比上月的112套下降了一多半）总成交面积为11906平米，套均面积105.4平米，环比大降16.4平米，这是政策房的比例放大的原因。
本月销售为政策房海尔臻园，共销售61套，比例超过一半。银川西路板块新盘银川山苑，共销售18套，成为亚军。其他都在10套以下。
本月市南共有17个楼盘成交，与上月持平，其中15个销售为个位数，显示高端楼盘之冷清。
市北区本月销售量达到105套，比上月大减383套，总成交面积为11600平方米。（但扣除枕海山庄的62套政策房，则只有43套商品房，比上月的69套还下降了26套）还是显示出商品房市场的惨淡。套均面积为110. 5平米，显示出枕海山庄这个政策房的户型面积很大。
本月老盘鼎都以12套的成绩居第二。老盘河马石四季景园以10套的成绩列第三。其余都在10套以下。
（本区域的酒店式公寓嘉合新兴本月开盘，热销204套，因属于商业项目没有列入，但其是住宅，所以也要重点描述，该盘去除装修均价只有7100元，又是小户型，经过长期积累客户，所以成为本月全市销售。）
本月该区域成交项目共17个，比上月增加4个；成交套数在10套以上的项目有2个，表现非常差。
四方区明泽慧苑唱主角 李沧区湖畔雅居夺
四方区本月住宅共成交217套，较上月增加2套；（扣除盐滩改造项目销售的1套、瑞金家园5套、北岭山花园35套政策房，则有176套商品房，比上月210套减少了34套）总成交面积为19925平方米，套均面积为91.8平米，显示出本区域商品房小户型热销的局面。
本月新盘明泽慧苑借开盘之机会，以86套的成绩列位置，该盘位置较好，又是多层。价格也不是很高，总户数不多压力不大。而亚军是北岭山花园，安排拆迁户35户。广华海岸阳光销售23套，排第三。兴隆花园以20套列第四。梦境江南本月只成交12套，迅速遇冷。
本月该区域共有11个项目成交，比上月增加3个，其中7个在10套以上，整个版块显得还是有些热闹了，但离爆发还远。
李沧区本月住宅成交量由于政策房的原因出现大幅度下滑，成交168套，比上月上升79套，总成交面积为14290平方米。（但扣除金秋桂园10套，太平洋心怡公寓3套，万福山庄1套，国通嘉苑1套。总共15套政策房，则商品房只成交153套，环比上月的89套上升了64套。套均面积为85.1平米，比上月减少2.8平，表明小户型销售比例大。
本月区域是虎山下新开盘的湖畔雅居，销售75套，价格不高但表现一般。其中去年的全市百通馨苑采取了新的销售优惠措施，销售回升，成交63套。预计下个月理想之城将使区域的销售数量和价格都创新高。
本月该区域只有10个项目参与销售，有7个销售是个位数，还是比较冷淡。
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