8月是奥 运举行的时刻，大家关注的焦点无疑是北京举办的这个盛会。对楼市的关注相对少了很多。而楼市更加跌宕起伏，更多的不好的消息传来，万年花城等在北京利用奥 运来实行大降价，而万科带头大幅降价，引发新一轮价格搏杀，其中中远两湾城以超过8000元的价格跳水成为焦点。各地退房的、团购的纷纷出现。一线城市的表现使购房者都捂紧了口袋，人们都在观望楼市下一步的发展。而8月26日央行下发通知，加强信贷管理，使下半年政策放松的传言落空，缺钱的开发商只能自己想办法。总之，奥 运期间的楼市更加混乱，让人理不出头绪。
本月青岛天气迅速进入秋季，如同楼市一样，凄风冷雨不断，大多数楼盘销售更加低迷。本月本地又有很多楼盘开盘，新盘老盘本月表现如何呢？搜房网提供的8月的交易和价格数据及分析是判断当前形势的资料，希望继续为业内人士和购房者提供一些参考。
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，8月份青岛全市住宅成交量借助左岸风度和理想之城的热销出现上涨。而无论市区还是郊区，无论新盘还上老盘，除了个别楼盘表现尚好之外，成交量普遍低迷。使整个楼市无法让人振奋。
本月青岛全市网上共成交住宅2816套，较7月份增加701套，环比大幅度增长33.1%；总成交面积为320715平方米，比上月增加103517平米，环比大增47.7%。套均面积114平米，显示出大户型热销的格局。初看这个数据似乎给人一种回暖的感觉，但是，如果把崂山区均价不到5000元的左岸风度808套政策房去掉。就会发现实际上只成交了2008套，比上个月是下降了100多套，所以青岛和一样，形势是更加严峻了。
其中市内四区本月住宅共销售546套，比7月下降57套，环比下降9.5%；总销售面积为67342平方米，却比上月增加10015平米，环比增加17.5%。套均面积123平米，比上月大增28平，显示出大户型比例猛增的局面。
本月中绿城理想之城表现最为突出，该楼盘以一个盘成交289套的成绩，超过其他所有市区楼盘的总和，成为本月整个市区楼市的中流砥柱。而市内四区的老楼盘除了百通馨苑外竟然再无销售超过11套的，可谓惨淡到了家。本月有些新开楼盘也不如人意。
按照自本报告今年开始使用的政策房和福利房的双线计算法，本月政策房已经基本释放完毕，市内四区只成交了15套，对商品房的冲击效果不再明显。
另外本月还要提一下按照商业地产计算的酒店式公寓的嘉合新兴项目，该盘实际上是住宅。本月销47套。还有同样是公寓的销售18套的曼哈顿广场项目，这样一共是65套，如果算上这些项目，本月市区商品房住宅销售596套，比上月的625套小降29套。
所以可以得出结论，尽管有新楼盘上市的强劲带动，但市区商品房依然成交低迷。
市内四区价格走势分析：
市南区销售均价去年年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，3月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到14981元，创了新高。4月由于均价只有5600元的政策房海尔臻园热销，使市南区均价出现前所未有的下滑，只有8095元，创了新低。5月海尔臻园依然火暴，但成交套数和比例下滑，所以导致市南整体价格再回升。达到了10451元。6月价格迅速回升到13578元。7月政策房销售火暴导致均价只有10508元。本月政策房退场，高价豪宅成交凸显，而刚刚上市的维多利亚也已经接近17000元，所以导致本月均价达到历史新高，达到19247元。
市北区销售均价走势相对平稳， 1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，3月均价回升到7733元。4月由于均价只有5000元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有5658元。5月锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到8253元，创造了新高。6月均价只有5100元的枕海山庄热销，把价格降到5602元。7月均价回调到6222元。本月政策房退场，价格迅速回升达到7873元。
四方区销售均价变动较大，1月只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。3月政策房减少使均价回升到6268元。4月由于均价只有4100元的盐滩改造工程导致四方区均价只有5338元。5月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有5629元，反弹幅度。6月海岸阳光热销，使价格稍稍上涨到5943元。7月区域价格为6444元；本月销售都一般，价格与上月持平，为6419元。
李沧区销售均价出现大幅度调整，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。3月政策房减少使均价回调到4448元。4月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到4127元。5月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重新突破5000关口，达到5078元，几乎与四方区差距不大了。6月政策房比例增加，百通馨苑销售下降，使整体价格下降到4748元。7月价格比较便宜的新盘湖畔雅居热销使价格稳定在5198元。本月价格比较高的新盘理想之城热销使区域平均价格大增到5954元，理想之城的均价连同洋房在内只有6050元，并非市场传闻的那么高。
户型和价格分布分析：
因为限价房比例缩小和大户型楼盘的开盘，导致平均户型面积扩大。但80-100平方米所占比例依然很大，本月共计成交1026套，占到总成交套数比例的36.4%，环比下降了11%，（市内四区共成交126套，占市区住宅总成交套数的23.1%，比例较上月环比大幅度下降了30%）显示出小户型热销的趋势。其次，120—150平方米的户型成交742套，占到总成交面积的26.3%，显然是理想之城大户型的影响。100—120平方米的户型成交539套，占到总成交面积的19.1%，表明在售商品房比例增大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为256套和66套。
从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，受崂山区左岸风度热销的影响，本月4000元—5000元的价位楼盘成交998套，占到总成交套数的35.4%，所占比例。郊区等市场低价盘还是比较热销的，本月3000元以下的价位楼盘共计成交572套，超过五分之一。受理想之城热销影响，上月单价在6000元—8000元的价位楼盘成交375套，占到总成交套数的13.3%。1万元以上的房子只成交128套，而崂山只有39套，比例大幅度降低，而城阳却出现10套。
8月楼市现象解读：
地产金融形势严峻 下半年银根无放松可能
8月26日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。这个政策表明：在银行和地产商之间的这场博弈中，管理层显然表明态度选择保护银行。先前任志强声称要死肯定是银行先死，房地产商后死的言论显然很荒唐。
《关于金融促进节约集约用地的通知》中规定，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
这表明下半年银行可能放松银根已经成空，开发商只能从别的渠道来解决自己的资金短缺问题了。青岛本地也出现了开发商借高利贷的现象。一些大地产商正在“卖儿卖女”：苏宁环球退掉了上海一幅来之不易的黄金地块，雅居乐和首创把一部分项目股权割肉卖给了外资。
本地政策房方针调整 户型变小 审核更严密
包括青岛市廉租住房、限价商品住房和经济适用住房的管理新办法于9月1日起正式实施。 未来3年内本市将分别建设9000套廉租住房、15000套经济适用住房、2万套限价商品住房（配建3000套租赁住房）。通过廉租住房、经济适用住房解决2.5万户低收入家庭住房困难，通过两改、改造筒子楼等措施，解决1万户低收入家庭的住房问题，三年内3.5万户低收入家庭的住房困难问题将得到基本解决。
新的管理办法对各类保障性住房套型面积标准进行了调整。新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。经济适用住房套型面积标准控制在65平方米以内,取消了原办法规定的套型不超过85平方米的规定。按照目前的房屋价格水平,充分考虑到中等收入家庭实际的经济承受能力,将限价商品住房套型建筑面积调整为不超过85平方米,改变了原办法规定的不超过105平方米的大套型标准。
在管理体制上,新的管理办法由原来的“市住房保障中心”一级管理,调整为“两级管理、三级审核”,即市住房保障管理机构负责相关政策的研究制定、保障资源的统筹调配、保障资格的审查备案和协调指导各级住房保障工作等;区住房保障管理部门负责做好本辖区住房保障的复核、公示、动态监管等具体工作;街道办事处负责做好住房保障受理、初审、日常监管、年度复核等项工作。
户型变小的措施使同样面积可以贡献更多的套数，三级审核使不够资格购买政策房的现象能大大减少。当然，相对于购房者来说程序也更复杂了。
开盘现象增加较多 继续呈现一热便冷的局面
在持续了半年的楼市低迷之后，进入8月的楼市更加低迷。无论市区还是郊区。几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。包括知名企业在内的只有很少楼盘成交能过20套，而8月份在售的200多个楼盘中，大部分的销售量在10套以下，。本月市场更多的是依靠新盘开盘时积累的人气来实现销售的冲高，但时间一长，也是陷入低迷。本月又有新楼盘进入市场，但表现大都难如人意。有些楼盘也开始采取一些动作，比如颐中高山推出小户型优惠促销活动，带装修6000多的小户型很受追捧，市场反映很好。但大多数楼盘依旧选择苦熬，等待金九银十的到来。但目前的局面似乎很难等到一个乐观的局面，长时间的冬天的到来不可避免，如果没有好的对策，只有被淘汰的命运了。
大鳄动作继续推进，开始唱主角
本月来青各家大鳄动作纷纷展开。月初绿城理想之城以比较高的价格开盘，本月热销近300套，支撑起了市区楼市的半壁江山。成为市场中的比较耀眼的明星。月底，位于市北的万达39克拉也是推出其小户型的公寓，开始认筹，据说成绩很好。而中海也先行推出其在胶南的楼盘熙岸项目，开盘只有4080元，对区域市场激活将发挥作用。万科在即墨的四季花城项目的售楼处开始开放，有望引领当地市场。卓越位于四方区保儿、双山的四方创意公园城项目开始亮相，宣告卓越也进入市区市场。
大鳄们不因市场形势不好而放慢脚步，在本地企业的缺钱收缩的情形下，他们基本上采取攻势，所以下半年的青岛市场无疑是他们在唱主角。
各区及项目8月交易量分析：
本月郊区楼市总成交达到2270套，比上月增加758套，增加了一半多。但具体分析，就可以看出，主要是崂山区左岸风度的功劳。依靠这个政策盘，崂山区以1013套成为，将其他区域远远甩在后面。原来表现突出的城阳本月再度下滑，只销售314套成为亚军，表现不佳。莱西本月比较突出了，一改前几月的颓势，成交266套成为第三。平度本月以成交247套的成绩列第四。西海岸本月表现最差，黄岛区以218套列第五；胶南市以212套列第六。整体来看，各个区域与市场供应相比，加上金九银十即将来到，开发商销售压力更大了。
城阳区成交更暗淡 崂山区冲上新高峰
城阳区自去年下半年持续火热。今年2月只成交183套。3月出现恢复迹象，成交383套，4月又出现下滑，只成交了327套。5月成交出现大幅度增长，数字达到691套。6月再下滑164套,成交527套。7月再度下滑成交377套。本月继续下滑，只成交314套，总销售面积39387平米，环比减少3291平米。套均面积125.4平，比上月增加12.2平，一些楼盘主推大户型是主要原因，关键问题还是本区域楼盘在市场暗淡面前没有大的动作，所以没有销售非常突出的楼盘，而城阳的规律就是一旦没有领军楼盘，整体成交就表现一般。
本月是两月前的位于白沙河板块的水岸绿洲项目，共销售46套，该盘的价格只有3000多元，性价比优势非常突出。本月亚军是新开盘海都嘉苑，以成交35套的成绩成为亚军，应该说表现一般。西部板块大盘卓越蔚蓝群岛成交25套，比上月有所降低，列第三。5月开盘的阳光馨苑继续延续上月局面，表现还是不错，销售24套，列第四。二期刚刚开盘的怡馨苑以20套的成绩列第五。其余楼盘销售都在20套以下。值得一提的是香溪庭院以19套列第六，作为一个别墅盘取得如此成绩不简单。
本月该区域成交项目共40个，比上月增加2个。却只有5个楼盘销售超过20套，11个楼盘销售超过10套，其余29楼盘销售量全部为个位数，呈现出区域整体更加惨淡的局面。大家依旧苦熬，而绿城理想之城本月开盘的压力加之于城阳，两大板块的对决正式上演，城阳依旧没有动作，不知道9月有无措施。
崂山区本月成交1013套，同比大增834套，达到历史新高；成交总面积122018平米，环比大增94344平米，套均面积平120.4平，环比大降34.2平。
本月崂山区域的青岛大学教职员工的政策房左岸风度集中签约，达到了808套，占了崂山区域的八成市场，就是在全市也占到了28.7%。金领世家本月集中成交了86套，也是非常突出，成为本区域最火热的商品房项目。而青建橄榄城只成交了36套，成为第三名，青建尚东区以19套列第四；其他两大海边盘颐和星苑成交12套，麦岛金岸成交11套，都很一般。
崂山区本月成交只有179套，同比大降161套，成交总面积27674平米，环比下降12552平米，套均面积平154.6平，环比大增36.3平，相关高端楼盘和别墅项目热销拉高面积。本月崂山区域的老项目进入低谷，新开盘项目又表现很差，表现出一种青黄不接的局面，导致区域非常冷清。
本区域本月共有15个项目上榜，比上月相增加3个。其中7个销售是个位数。
莱西三联嘉园 平度福临家园常胜
莱西市本月成交量比上月出现大反弹，成交266套，比上月增加145套。成交面积26469平米，套均面积87.8平，比上月下降8平米。
本月莱西的销售是三联嘉园，成交83套，表现突出。北国之春以41套成为第二。阳光四季以21套成为第三。其余都在20套以下。
本月莱西市共有24个楼盘实现成交。比上月增加6个。其中成交10套以下项目16个，显示出大多数楼盘表现都不好的局面。
平度本月成交比上月大幅度下降，总成交量达到247套，比上月大降145套，成交总面积24410平米，套均面积98.8平米。
上月销售的福临家园本月销售的强势姿态不减，以101套成为。同和街道新盘新城家园回落较大，销售44套列亚军。新盘的苹果塞威士成交27套列第三。其余都在20套以下。
本区域共有18个楼盘上榜，比上月增加2个。其中7个销售超过10套，显示楼盘之间分化严重的局面。
黄岛楼盘依旧低迷 胶南各家表现一般
黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。3月出现恢复，成交220套，4月继续上扬，成交306套，5月再下滑成交264套。6月继续下滑到233套。7月再下滑到217套，本月与上月成交量持平，成交218套，成交面积只有20367平米。套均面积93.4平米。
本月该区域成交是以前就表现的紫锦广场，但也只成交了34套，起不到领军作用。老中南海湾新城也只成交了31套列亚军，算是不错的了。新华锦开发的新秀锦源尚都和 花园都只成交了20套并列第三。其余楼盘都在20套以下，表现很差。
本月该区域成交项目共25个，比上月减少4个，成交过10套的有10个，其他楼盘成交全是个位数，而安子码头区域的新楼盘有的准备开盘，有的在拖延，整个区域市场很不乐观。
胶南因为本月有新开的，但对成交量拉动作用不大。总成交量达到212套，比上月减少14套。总成交面积20722平米；套均面积97.7平米。
本月该区域的是上半年表现抢眼的隆和水岸，该盘是酒店式公寓，所以住宅中未有统计。该盘以便宜的价格和有效的外销手段热销79套，继续领航胶南。新盘美伦阳光海岸以36套的成绩列亚军。幸福花园以31套的成绩列第三，金地花园以24套的成绩列第四，心怡苑表现一般，成交21套成为第五；其余楼盘都在20套以下。
本月该区域上网成交项目共30个，比上月减少1个，成交量在10套以上的只有7个项目，比上月增加2个，显示区域楼市不景气。下个月中海熙岸将上市，会带动区域楼市。
市南区众盘表现一般 市北区大都陷入低迷
市南区本月销售84套，比上月的113套下降29套。（再扣除康嘉景园的2套、康嘉花园的3套等5套政策房，则只剩79套商品房，比上月的50套增加29套）总成交面积为10303平米，套均面积123平米，环比大增18平米，这是豪宅成交比例放大的原因。
本月销售为火车站旁新开盘维多利亚广场，户型小，但价格比较高，共销售23套，对于新开盘来说只能说表现平平。银川西路板块新盘银川山苑，共销售11套，继续成为亚军。其他都在10套以下。老颐中高山和高价盘柏丽澜庭都以成交10套的成绩并列第三。
本月市南共有13个楼盘成交，比上月减少4个，其中9个销售为个位数，显示高端楼盘更加冷清。
市北区本月销售量只有可怜的38套，比上月大减67套，总成交面积为4310平方米。（扣除3套政策房，则只有35套商品房，比上月的43套还下降了8套）还是显示出商品房市场的惨淡。套均面积为113. 4平米，增加了3平。
本月老盘良辰美景仅仅以10套的成绩就占居。其余都在10套以下。
本月该区域成交项目共12个，比上月减少5个；成交套数在10套以上的项目有1个，表现非常差。只有靠下个月的万达39克拉的入市了。
四方区明泽慧苑还领先 李沧区理想之城占主流
四方区本月住宅共成交64套，较上月大降153套；（扣除北岭山花园2套政策房，则有62套商品房，比上月176套减少了112套，直接反映了明泽慧苑的影响）总成交面积为6105平方米，套均面积为95.4平米。
本月新盘明泽慧苑风光不再，仍以成交20套的成绩列区域。而亚军兴隆花园本月只成交11套，其他都在10套以下。
本月该区域共有9个项目成交，比上月减少2个，其中7个在10套以下，整个版块显得冷清许多，离爆发似乎还远。
李沧区本月住宅成交量由于政策房的原因出现大幅度下滑，成交360套，比上月上升192套，总成交面积为46769平方米。（但扣除金秋桂园4套，国通嘉苑1套总共5套政策房，则商品房成交355套，环比上月的153套上升了202套）套均面积为130平米，比上月猛增45平，表明理想之城大户型销售比例大。
本月区域是浙江大鳄绿城开发的理想之城，自本月起，这个超级大盘将在本区域扮演重要角色，无论成交量、户型还是价格，都产生了重要变化。理想之城以289套的成绩列，该盘本月销售出去的房子中95平以下的只有3套，也就是说99%是95平以上的大户型。所以总价很好，但其包括高层和洋房的均价只有6050元，很有价格优势。而去年的全市百通馨苑销售再次下滑，只成交32套，成为亚军。新盘湖畔雅居成交19套成为第三名。其余楼盘成交都在10套以下。
本月该区域只有10个项目参与销售，与上月持平，有7个销售是个位数，冷热不均的现象明显。
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