在这个9月，美国次贷危机引发的全球性金融风暴爆发，华尔街成为动荡的中心，全球五大投行或转行或破产，美国政府7000亿救市。中国虽然隔岸观火，却也是心惊不已，央行采取了一系列措施，来抵消对国内的冲击。但是，宏观大局依然是危机重重。
连接>>青岛住宅九月交易分析
在微观领域，万科和恒大在范围内引领降价大潮，回款效果明显。很多企业也开始跟进，但前期业主开始大闹。其他人则继续观望。
本月青岛天气在进入秋季后却又有些炎热，大多数楼盘销售依旧低迷。本月青岛楼市也出现了降价楼盘，北宝龙、南颐中的局面形成，也取得了很好的销售效果，加上本月又有很多楼盘开盘，和新出现的火暴的政策房，这三类楼盘支撑起了9月青岛楼市的大旗，它们都是哪些楼盘呢？搜房网提供的9月的交易和价格数据及分析是判断当前形势的资料，希望继续为业内人士和购房者提供一些参考。
搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，9月份青岛全市住宅成交量借助政策盘、新盘、降价盘三类楼盘的热销出现上涨。而除此之外，无论市区还是郊区，无论新盘还上老盘，成交量依然低迷，根本没有所谓的金九景象，整个楼市的网上待售量也在本月突破500万平，销售压力异常巨大。
本月青岛全市网上共成交住宅2984套，较8月份增加168套，环比小幅度增长5.6%；总成交面积为308825平方米，比上月减少11890平米，环比减少3.7%。套均面积103平米，比上月减少11平，显示出小户型热销的格局。初看这个数据似乎给人一种销售比较多感觉，但是，如果把几个政策房包括崂山区均价不到5000元的左岸风度的530套、康城的319套和李村的京峰雅居160套等1022套政策房去掉。就会发现商品房实际上只成交1962套，比上个月的2008套又有小幅度下降，所以青岛和一样，形势越来越严峻。
其中市内四区本月住宅共销售907套，比8月上涨361套，环比大涨66.1%；总销售面积为84899平方米，比上月增加17557平米，环比增加26.1%。套均面积93平米，比上月大降30平，显示出大户型比例猛缩的局面。
按照自本报告今年开始使用的政策房和福利房的双线计算法，本月政策房大的成交又开始出现，市内四区成交了173套，主要在李沧区。
另外本月还要提一下按照商业地产计算的酒店式公寓的嘉和新兴等项目，该盘实际上是住宅。本月销26套。还有同样是公寓，本月出现七四折大优惠，热销42套的曼哈顿广场项目，这样一共是66套，
如果算上这些项目，本月市区商品房住宅销售800套，比上月的618套增长182套。所以可以得出结论，尽管有新楼盘上市的强劲带动，但市区商品房依然成交不是很好。
市内四区价格走势分析：
本月由于市内四区政策房还是比较多，导致四区平均价格虽有回升，但幅度不大。
市南区销售均价去年年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，3月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到14981元，创了新高。4月由于均价只有5600元的政策房海尔臻园热销，使市南区均价出现前所未有的下滑，只有8095元，创了新低。5月海尔臻园依然火暴，但成交套数和比例下滑，所以导致市南整体价格再回升。达到了10451元。6月价格迅速回升到13578元。7月政策房销售火暴导致均价只有10508元。8月均价达到历史新高，达到19247元。本月因为颐中高山只有6000多元的小户型出现热销局面，导致价格大幅度回调，达到12116元。
市北区销售均价走势相对平稳，1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，3月均价回升到7733元。4月由于均价只有5000元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有5658元。5月锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到8253元，创造了新高。6月均价只有5100元的枕海山庄热销，把价格降到5602元。7月均价回调到6222元。8月政策房退场，价格迅速回升达到7873元。本月均价过9000的万达39克拉开盘，使区域整体价格再次上扬，达到8716元。
四方区销售均价变动较大，1月只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。3月政策房减少使均价回升到6268元。4月由于均价只有4100元的盐滩改造工程导致四方区均价只有5338元。5月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有5629元，反弹幅度。6月海岸阳光热销，使价格稍稍上涨到5943元。7月区域价格为6444元；8月价格与上月持平，为6419元。9月因为海岸阳光热销，使均价回落5887元。
李沧区销售均价出现大幅度调整，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。3月政策房减少使均价回调到4448元。4月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到4127元。5月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重新突破5000关口，达到5078元，几乎与四方区差距不大了。6月政策房比例增加，百通馨苑销售下降，使整体价格下降到4748元。7月价格比较便宜的新盘湖畔雅居热销使价格稳定在5198元。8月理想之城热销使区域平均价格大增到5954元。本月政策房上市，使整体价格再回落到5059元。
户型和价格分布分析：
受新开盘中小户型比例增加的影响，9月份成交面积有一定的回落，数据显示，100平方米以下的户型共计成交161122平方米，占成交总面积的52.2%，其中，户型成交相对集中，面积在80~100平方米的户型共计成交142602套，占成交总面积的46.2%，而户型在60~80平方米、60平方米以下的户型仅分别占到4%和2%。大户型成交各区间均有不同幅度的下滑，数据显示，8月份成交表现突出的120平方米～150平方米区间户型9月份仅占总成交面积的21.4%，环比下降10%，100平方米～120平方米区间户型上月也仅成交45783平方米，环比下降3.5%。
受政策房楼盘成交比例增大以及降价房增加的影响，9月份成交价位继续走低，数据显示，9月份，单价在6000元/平方米以下的楼盘共计成交240804平方米，占到总成交面积的77.9%，较8月份同等价位区间楼盘比例增加3.7%，其中，单价在4000~5000元/平方米价位楼盘成交比例，共计成交97705平方米，占总成交面积的31.6%；其次，单价在3000~4000元/平方米价位楼盘成交比例高达21.8%，排在成交面积比例的第二位。而单价在6000元/平方米以上的楼盘共计仅成交68022平方米，环比降低3.7%，其中，单价在10000元/平方米以上的区间楼盘仅成交13473平方米，占到总成交面积的4.4%，环比下降2.5%。
9月楼市现象解读：
全球金融形势严峻 下半年调控和土地政策存在变数
由于美国金融危机越来越严重，中央政府对各个领域的调控也存在着众多变数。毕竟在中国经济增长不能放慢。所以有准备金率等下调，但下一步究竟如何，目前尚难判断，因为美国危机到底能多大程度上影响中国经济现在难下定论。
但相对土地政策而言，10月要召开的17届三中全会无疑具有很大的意义。因为这个将对农村土地的流转做出新的决策。这个政策很可能还局限在农业用途，但以中国国情而论，在现实的变通时，将对整个房地产行业产生重要影响。这是每一个行业从业者必须关注的。
李沧四大政策房将入市 持续冲击北部楼市
包括青岛市廉租住房、限价商品住房和经济适用住房的管理新办法于9月1日起正式实施。住交会展出的4个经济适用房项目有望下月公售，这4处房源均位于李沧区，分别为百通•重庆花园、元顺物业小区、翰 、枣山家园，总计达到2592套。
据了解，百通•重庆花园位于李沧区重庆中路305号，项目占地面积53167.20平方米，规划楼座17个，小高层3个楼座，多层14个楼座，共计801套，建筑面积在6 0至110平方米。该项目目前已经封顶，预计明年7月份交房。
元顺物业片经济适用房项目，位于李沧区重庆中路369号，规划建设16个楼座，其中4座小高层，12座多层，配套商业服务设施7000平方米。住宅中面向社会公开销售646套，建筑面积在64至85平方米。该项目将于明年7月31日前交房。
翰 坐落于李沧区文安路3号，小区占地面积25445.6平方米，共计603套住房。面积在51至88平方米之间。目前该项目已经封顶，预计明年7月31日前交房。
枣山家园位于李沧区枣山路329号，项目由5栋高层住宅组成，总建筑面积56000平方米，共计542套，有两室一厅，两室两厅，建筑面积在70至90平方米。据悉，项目已经开始基础施工，预计明年年底交房。
这样总共算起来，本年度市内五区的政策房将超过1万套，将对整个楼市产生深远影响，任何一个商品房项目对此都不能等闲视之。
110户企业大举搬迁，贡献大批地产用地
在“环湾保护、拥湾发展”战略所规划的未来图景中，市南、市北、李沧、四方等老城区将大力发展现代服务业，打造文化旅游、科技开发、商贸服务、现代物流等服务业中心，为此，大批不符合新规划要求的工业企业将从老城区迁出。而对于企业的去留，我市遵循“搬一批，留一批，破一批”的原则，即搬迁一批企业，保留一批企业，破产一批企业。
此次老城区企业搬迁改造，我市按照“搬一批，留一批，破一批”的原则，在四方、李沧两区251户规模以上工业企业中初步确定了110户搬迁企业，其余135户为保留企业、6户为破产企业。搬迁企业共占地13904亩，职工65922人，固定资产169亿元。作为此次企业大搬迁的重点区域，李沧区按要求需要搬迁的企业达到50余家，职工总数为39000余人；此外还有区内搬迁企业30余家，职工总数为3800余人。四方区则有40余家规模以上工业企业列入搬迁范围。
这13904亩地换算成土地面积就是927万平，若有一半来开发做地产，以2倍容积率，就可以贡献上千万的面积，所以已经吸引了众多大鳄前来。
拥湾发展大热 众多新项目开始现身
在市里领导的强势推动下，拥湾发展开始热起来，很多项目规划开始浮出水面。
崂山区小麦岛区域综合开发项目开始出让，小麦岛区域占地面积467437.1平方米，规划建筑面积42万平方米，项目标的额起始价每平方米10400元，总价43.68亿元。规划用途有办公、停车场、商业、旅游、文化中心、会议中心、酒店及配套的服务设施，共分出七块用地，根据土地用途，该区域将建设一个超大规模综合商业项目。
欢乐滨海城率先启动 四方欢乐滨海城是拥湾发展率先启动的重点起步组团之一，将建设国内领先、世界一流、独具特色的精品工程。四方欢乐滨海城项目位于青岛胶州湾东海岸，南起航务二公司，北至李村河口，对应海岸线2190米，占地2900多亩。规划用途是现代服务业发展的聚集区、宜商宜居宜创业的活力区、环胶州湾岸线的核心区、现代化国际城市的标志区。
双山保儿变身创意园 双山保儿创意园区项目位于四方区东部片区，占地约2.68平方公里。这里将全新规划打造成为青岛规模创意产业示范区。初步规划为创意经济功能园区，包括国际运动公园、创意SOHO集群、中央政务公园、企业生态公园、5S汽车公园、滨水居住公园，形成运动中心、居住中心及两大产业经济带。
海云庵打响“民俗牌”海云庵民俗文化街区位于四方南部片区的西部，规划用途为民俗文化商贸中心。海云庵民俗文化核心区是以海云庵为中心，东至人民路，西至四方机厂，北至杭州路、瑞昌路，南至嘉兴路，周围约65公顷区域。以建设民俗文化街区为目标，通过集中整治，统一开发，初步形成青岛市民俗文化中心。规划总用地面积65.2公顷，规划总建筑面积136.1万平方米。项目定位为以海云庵为核心，以糖球会为特色，以民俗文化为载体的青岛市民俗文化商贸中心。
火车北站打造新商圈 该区域位于沧海路以南、火车北站北部以北，南邻火车北站东站前广场，处胶州湾东岸中央商务区与游客集散地中间地带。发展方向为餐饮接待、商业休闲、高档商住、商务办公。该区域西部紧邻胶州湾，北部紧邻公交车枢纽站与沧台路小区，市政基础配套较为齐全，交通相对较为便利。分布有少量街道企业，多为一层厂房，拆迁难度较小。
大鳄动作继续推进，已经是楼市主角
本月来青各家大鳄动作纷纷展开。8月初绿城理想之城以比较高的价格开盘，当月热销近300套，支撑起了市区楼市的半壁江山，9月继续热销100多套。成为市场中的比较耀眼的明星。本月位于市北的万达39克拉也是推出其小户型的公寓，热销157套。而中海也先行推出其在胶南的楼盘熙岸项目，开盘只有4080元，对区域市场激活将发挥作用。万科的四季花城和金色城品本月也是持续动作，受到众多卖房者的关注。
外来大鳄们继续采取多个措施采取攻势，所以下半年的青岛市场无疑是他们在唱主角。
各区及项目9月交易量分析：
本月郊区楼市总成交达到2077套，比上月减少193套，表现一般。
具体分析，就可以看出，主要是崂山区左岸风度和康城的功劳。依靠这两个政策盘，崂山区继续以977套成为，依然将其他区域远远甩在后面。原来表现突出的城阳本月与上月持平，只销售314套成为亚军，表现不佳。胶南本月比较突出，一改前几月的颓势，成交252套成为第三。莱西本月以成交230套的成绩列第四。黄岛区本月表现更差，以164套列第五；平度市以140套列第六。整体来看，各个区域与市场供应相比，显得销售很小，金九显然并没有实现，开发商销售压力更大了。
城阳区成交仍一般 崂山区再上新高峰
城阳区自去年下半年持续火热。今年2月只成交183套。3月出现恢复迹象，成交383套，4月又出现下滑，只成交了327套。5月成交出现大幅度增长，数字达到691套。6月再下滑164套,成交527套。7月再度下滑成交377套。8月成交314套，本月也成交了314套。总销售面积38666平米，环比减少721平米。套均面积123平，比上月减少2.4平，宝龙降价主推大户型是主要原因，本月宝龙采取了大的动作，而其他楼盘没有跟进，所以只有它一家独秀，其他楼盘销售就一般了。
本月3680起价的宝龙国际社区，共销售88套，该盘在降价之后，性价比优势非常突出。本月西部大盘卓越蔚蓝群岛，以成交44套的成绩成为亚军，显示了拥湾发展和高速路收费北移的优势。前期比较热的西部楼盘天一人和广场成交29套，列第三。上月枫林绿洲销售19套，列第四。万科魅力之城以18套的成绩列第五。其余楼盘销售都在15套以下。
本月该区域成交项目共31个，比上月大减9个。有9个楼盘销售超过10套，其余22楼盘销售量全部为个位数，呈现出区域还是惨淡的局面。大家依旧苦熬，而市区本月开盘的压力加之于城阳，城阳除了宝龙一家之外，其他开发商依旧没有动作，眼见机会慢慢过去， 10月应该还有企业有措施。
崂山区本月成交977套，同比降低36套，还是独秀于各个区；成交总面积107639平米，环比降低14379平米，套均面积平110.2平，环比大降10.2平，显示政策房的小户型居多。
本月崂山区域的青岛大学教职员工的政策房左岸风度继续集中签约，达到了530套，占了崂山区域的一多半市场。而定向给某政府部门的康城也开始集中签约，热卖319套，这两个4000多元的盘就占了区域全部成交量的87%，也反映了商品房的不景气。
金领世家本月集中成交了57套，还是比较突出，成为本区域最火热的商品房项目。成为第三名，青建尚东区以17套列第四；其他两大海边盘颐和星苑成交13套，表现尚可，而麦岛金岸成交0套，让人大跌眼镜。新开盘的泊林院也只成交了12套，表现平平。
本月崂山区域的老商品房项目更加冷清，新开盘项目又表现很差，表现出一种青黄不接的局面，导致区域非常难看。本区域本月共有15个项目上榜，与上月相同。其中8个销售是个位数。
莱西长安世家开盘热 平度福临家园依然火
莱西市本月成交量比上月出现下跌，成交230套，比上月下降36套。成交面积22919平米，套均面积99.6平，比上月大增12平米，显示大户型销售比较好。
本月莱西的销售是新开盘的长安世家，经过前期积累热卖94套，表现突出。另一新盘桦杰美景却只卖了33套，成为第二。老盘北国之春以24套成为第三。御苑风景以20套成为第四。其余都在20套以下。
本月莱西市共有27个楼盘实现成交。比上月增加3个。其中成交10套以下项目21个，显示出大多数楼盘表现都不好的局面。
平度本月成交比上月再次大幅度下降，总成交量达到140套，比上月大降107套，成交总面积14854平米，套均面积106.1平米。
上月销售的福临家园本月销售的强势姿态不减，以71套继续成为。市区老盘鑫港花园销售15套列亚军。其余都在10套以下。
本区域共有16个楼盘上榜，比上月减少2个。其中只有2个销售超过10套，显示区域非常冷清的局面。
黄岛楼市更加低迷 胶南新盘有所带动
黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。3月出现恢复，成交220套，4月继续上扬，成交306套，5月再下滑成交264套。6月继续下滑到233套。7月再下滑到217套，8月成交218套，本月再度下滑，只成交164套，成交面积只有15877平米。套均面积96.8平米。
本月该区域成交是新开盘太平洋铭座，也只是成交了33套，给人一种寒冬的感觉。前期表现的紫锦广场成交了27套，算是比较不错。老中南海湾新城只成交了20套列第三。其余楼盘都在20套以下，表现很差。
本月该区域成交项目共26个，比上月增加1个，成交过10套的只有6个，其他楼盘成交全是个位数，而安子码头区域的新开盘表现很差，凤凰城、凤梧金沙、迪维花园等表现等很差，只销售一两套，整个区域市场几乎到了冰点。
胶南因为本月又有新开盘和低价盘，对成交量拉动有些作用。总成交量达到252套，比上月增加40套。总成交面积23973平米；套均面积95.1平米。
本月该区域的是上半年表现抢眼的隆和水岸，该盘是酒店式公寓，所以住宅中未有统计。该盘以便宜的价格和有效的外销手段热销81套，继续领航胶南。新盘中海中海熙岸上市以53套的成绩列亚军，表现尚可。津盘凤凰都以便宜的价格主要是内部销售44套，成为第三；幸福花园以30套的成绩列第四，其余楼盘都在20套以下。
本月该区域上网成交项目共29个，比上月减少1个，成交量在10套以上的只有7个项目，显示区域楼市还是不景气。
市南区高山降价热 市北区39克拉独撑局
市南区本月销售162套，比上月的84套增加78套。总成交面积为12450平米，套均面积77平米，环比大降46平米，首次降低到100以下，这是高山小户型热销所导致。
本月销售为降价盘颐中高山，凭借降价热卖78套。南京路新盘都市118项目共销售31套，成为亚军。其他都在10套以下。银川山苑以成交10套的成绩列第三。
本月市南共有19个楼盘成交，比上月增加6个，其中16个销售为个位数，显示高端楼盘市场高处不胜寒。
市北区本月销售量借助万达新盘成交189套，比上月大增151套，总成交面积为15214平方米。还是显示出商品房市场的惨淡。套均面积为80.5平米，因为万达小户型的缘故，环比大降了30平。
本月万达39克拉入市以151套支撑起市北楼市。其余都在10套以下。
本月该区域成交项目共13个，比上月增加1个；成交套数在10套以上的项目有1个，表现非常差。只有靠下个月的做了保值承诺的新盘锦绣华城了。
四方区海岸阳光翻身 李沧区京峰雅居夺冠
四方区本月住宅共成交101套，较上月增加37套；总成交面积为8902平方米，套均面积为88.1平米。
本月老盘海岸阳光以成交46套的成绩列区域。而亚军雁山世纪本月只成交14套，其他都在10套以下。
本月该区域共有10个项目成交，比上月增加1个，其中8个在10套以下，整个版块显得冷清许多，尚难爆发。
李沧区本月住宅成交量由于政策房的原因出现上升，成交455套，比上月上升95套，总成交面积为46067平方米。（但扣除金秋桂园6套，京峰雅居160套总共166套政策房，则商品房成交289套，环比上月的355套下降了66套）套均面积为101平米，比上月猛降29平，表明政策房小户型销售比例大。
本月区域是政策房京峰雅居，共销售160套。上月开盘的超级大盘理想之城本月以106套的成绩列亚军，李村核心区域新盘宝达大厦成交102套，显示了好地段的价值。湖畔雅居和翠海依居都以成交25套的成绩并列第四。而去年的全市百通馨苑销售再次下滑，只成交24套，成为第六。其他项目都在20套以下。
本月该区域只有10个项目参与销售，与上月持平，有4个销售是个位数，冷热不均的现象依旧明显。
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