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楼市回暖助推房企业绩 大举融资盘活现金流量

房天下综合整理   2009-09-01 08:35

截至8月29日,共有76家房地产公司如约披露了上半年的经营业绩情况。受上半年房市急速回暖的刺激,房地产类上市公司业绩转好迹象明显。在销售业绩转好的同时,房地产公司还积极拓宽融资渠道,现金流状况普遍好于去年同期。

2009年上半年,房地产行业在经历了2008年的深度调整后实现了“V”型反转,各主要城市商品住宅成交活跃、量价齐升。1至6月商品房销售面积3.41亿平方米,同比增长31.7%,其中商品住宅销售面积同比增长33.4%;商品房销售额15800亿元,同比增长53.0%,其中商品住宅销售额同比增长57.1%。上半年,完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%,增幅比1至5月提高3.1个百分点,比去年同期回落23.6个百分点。其中,完成商品住宅投资10189亿元,同比增长7.3%。房屋新开工面积4.79亿平方米,同比下降10.4%,降幅比1至5月缩小5.8个百分点。

随着行业的快速复兴,房地产公司也急速恢复到2008年金融危机之前的水平。76家公司中,68家实现盈利,仅8家亏损,形势好于2008年年底。上半年平均每股为0.1743元,相对于去年半年度的0.1710元,稳中略有升幅。其中,有30家公司实现盈利增长,31家公司盈利减少,7家公司实现扭亏。由于本期市场成交量猛增,使得业内公司营业收入与净利润均获上涨。76家公司中,上半年完成营业收入合计805.64亿元,同比上涨9.24%,平均每家实现营业收入10.60亿元;实现净利润合计139.28亿元,同比上涨23.02%,平均每家实现净利润金额1.83亿元。

在销售业绩转好的同时,各类房企还积极利用各类融资渠道改善现金流。以四大房产龙头“招保万金”为例,金地集团在完成增发募资42.36亿元的同时,还牵手平安信托积极募资。保利地产定向增发计划募资近80亿元将投向8个项目。招商地产在为6个项目定向增发50亿元的同时,还准备向新华信托借款10亿元。万科则抛出了112亿元的重磅募资计划。

销售火爆以及一系列的融资计划令各公司的现金流状况大为改善。同样以“招保万金”为例,2009年半年报显示,招商地产期末母公司货币资金数为85.62亿元,高于2008年中期的26.74亿元;保利地产期末现金及现金等价物余额91.41亿元,而去年中期为36.18亿元;万科期末现金及现金等价物余额268.80亿元,同样好于去年同期的153.70亿元;金地集团期末现金及现金等价物余额49.90亿元,少于去年同期的72.72亿元。下滑主要原因是去年上半年公司通过筹资活动产生64.21亿元现金流量净额。单独从经营活动产生的现金流量净额上看,今年上半年为26.43亿元,相比去年同期实现279.29%的大幅增长。

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地产龙头万科又要融资了。27日,万科A宣布拟公开增发A股,募集资金净额不超过人民币112亿元。万科的融资案其实只是开发商融资大潮中的一朵浪花。招商地产上月25日公布了非公开发行预案,募集资金的规模约为50亿元;保利地产在7月16日完成定向增发,融资规模为78亿元;本月18日,金地集团宣布已完成非公开发行,融资规模达41亿元。与此同时,还有多家开发商已通过债券融资。

当下地产界的融资行为,可谓如火如荼。按照现在的行情,开发商大规模“圈钱”的动机并不难理解。经过上半年成交量的飙升,近期国内楼市已开始呈现火热状态,一些主要城市的房屋供给甚至已遭遇瓶颈。在这种情况下,有实力的地产商进行大规模融资,最终的目的就在于趁此时机加大土地储备,同时加快房地产开发建设的投资,以便在此轮地产景气周期扩张自身的市场份额。近期,各地“地王”频繁出现,就已表明地产商在大举购地了;而在今后一段时间,我们很可能将看到地产商新开工项目投资的加速增长。

除去地产行业的大规模融资,同样对资金拥有极大胃口的,还有国内的各家商业银行。据统计,上半年中资银行累计发行次级债1600亿元;上半年公布的次级债发行计划规模更是达到4300亿元。而今后一段时间,商业银行融资的主要途径将从发行债券转移到股权融资上,这种情况尤其以股份制银行为甚。

银行业通过债券、股权来大举融资,根源于上半年天量信贷的投放行为,因为这种行为明显降低了银行的资本充足率,使银行对资本金的需求大增。债券与股权的融资渠道选择的考量,最重要的原因在于最近监管层态度的转变:上半年,银行大多选择以成本更低融资更方便的次级债、混合资本债等债券发行来融资;而近期,银监会提高了资本充足率的要求和发行次级债的条件,这使得这些资本更为紧张的股份制银行只能去进行股权融资。

地产和银行的融资动机虽各有不同,但却都在同一时期展开行动,实在不能仅用“巧合”来解释。作为国民经济的两大支柱性行业,地产和银行的融资热潮也大体可以代表各行业的大规模融资需求。今年以来,债券融资规模的扩大,近期A股IPO、再融资案例的增多,都说明了这一点。表面上看,现在的融资大潮是监管层近期降低融资门槛所致;但从根源上来讲,则是企业要为今后经济的继续复苏做准备,目前国内消费和出口的需求力量已呈现复苏状态,如果企业手上掌握大笔现金,就可以扩大生产规模,应对今后的需求上涨。

笔者认为,目前这个阶段也是大规模融资比较难得的“窗口期”。一段时间之内,国内的货币流动性仍然会比较充裕,这使得融资的成本较低。融资潮起,实际上是企业为迎战以后的经济景气周期,选择在资金低成本时期融入现金,为以后加大投资增加“弹药”。如果未来一段时间的经济复苏形势进一步转好,企业的观望气氛减退,那么今天的融资就可能转化为投资和生产。

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