总体来说，在市场机制作用下，近期房价的快速上涨已导致自住需求入市受到很大抑制。随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度，加上未来住房供应的增加和二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效控制，并有望向下调整。
———《2009年1—8月房地产市场分析报告》撰写者、市房地产研究中心副主任王锋
昨天，市规划和国土资源委发布的《2009年1—8月房地产市场分析报告》(下称《报告》)披露，8月份深圳楼市价升量跌，新房价格升至19368元/平方米，远超2007年的历史高点，而新房及二手房成交量环比普降，新房成交量环比7月份大降五成，为市场回暖以来出现的首次剧烈下降。官方指出，基于对投资炒楼的监管趋严、供应量增加等因素，深圳房价较快上涨的局面将得到有效控制，并有望向下调整。
[豪宅入市]带动新房价格再创新高
《报告》披露，8月份深圳新房价格高达19368元/平方米，环比7月份大涨了32.17%，而此前7个月，深圳新房价格的环比涨幅也不过13.12%；而且，和2007年10月份房价高点17350元/平方米相比，这个价格超过2000元/平方米。这意味着8月份深圳紧随北京、上海，新房价格全面赶超了历史高点。
《报告》撰写者、市房地产研究中心副主任王锋指出，深圳8月份房价上涨主要是由于大户型住宅集中入市带动的。据《报告》称，从户型上看，上月深 圳9 0平方米 以 下 的 房 价 为12614.41元/平方米，环比上涨只有4.93%；90—144平方米的房价为13782.94元/平方米，环比上涨也不过13.10%。但144平方米以上的豪宅价格高达32094.34元/平方米，环比涨幅达53.48%。同时，由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的50%，因此8月份房价上涨主要是由豪宅入市带动的。
据记者调查，8月份，深圳新开楼盘及在售高档楼盘包括东部华侨城·天麓、纯水岸、华润·幸福里等。其中，天麓联排别墅均价高达5万—6万元/平方米，纯水岸7期复式单位均价5.5万元/平方米，而幸福里高达4万元/平方米。这些高档项目都得到豪客的大肆抢购，由此成为深圳房价大幅上涨的主推手。
热点新闻链接：
[多方影响]新房二手房成交量普降
同房价呈现天价相比，8月份的新房成交量却出现“地量”。报告显示，1—8月，深圳新房成交量525.06万平方米，同比增加132.63%，超过了去年全年的成交量。
但8月份深圳新房成交量仅为36.1万平方米，和7月 份 相 比 ，成 交 量 大 降 了49.5%，并创下自去年12月市场回暖以来的成交水平。去年底以来，深圳新房的月均成交量约为70万平方米，而8月份的市场成交量仅相当于今年1—7月平均水平的一半，等于回到了去年的市场成交水平。
二手房的表现大致一样，1—8月，深圳二手房成交面积为721 .82万平方米，同比增加了214.99%，超过去年成交总量350.93万平方米的两倍。但8月份单月成交量为107.5万平方米，和7月份的124.9万平方米相比，下跌了一成多。这个成交数仍比4月份之前月均不到40万平方米的成交量高出很多。
综合业内人士的普遍看法，导致深圳乃至楼市8月份成交量大降的主要原因是，对政策面的担忧、二套房贷政策的收缩以及房价高涨所产生的挤出效应。由于前7个月的信贷投放接近8万亿元，导致通胀预期强烈，使得市场对货币政策调整的担忧加大；
同时，银监会关于严格执行二套房贷的通知在实质上使买房贷款变得困难，也加重了投资者持币观望的心态。此外，如王锋在《报告》中指出的，房价的持续快速上涨以及投资需求的出现，产生了对自住需求的挤压效应，近三个月来，深圳90平方米以下住房销售套数环比回落分别为6.3%、11.45%和46.54%，回落幅度逐月加大，显示这种趋势日益加剧。
热点新闻链接：
[拐点或现]近期房价有望向下调整
与此前的市场分析材料不同，《报告》次公开作出了深圳房价未来有可能出现下跌的预测，并从货币供给和成交量两方面进行了论证。
王锋指出，房地产市场走势受资金供给面的影响较大，尽管国家一再强调“适度宽松的货币政策不会改变”，但调整信贷投放结构、保证实体经济资金支持将是未来货币政策的着眼点，投向房地产市场的信贷资金将受到严格的用途审查和规模控制。
而且，近两个月来，监管部门在控制贷款流向(包括流向土地市场的贷款)和严格住房按揭贷款门槛方面出台了不少政策，而7月和8月银行信贷资金投放也大幅度回落。因此，支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。
决定房价走势的主要因素是成交量的变化，如果成交量无法稳定或继续回落，房价上涨将不可持续。因此，当前成交量的回落和自住需求受到挤压也是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。
针对当前住房供应存在紧张的预期以及部分开发商“捂盘惜售”的违规行为，王锋建议监管层除了加大对“囤地、囤房”的打击力度，还要加快未来一段时间商品房的批准预售工作，增加短期内市场供应量，以引导市场预期和平抑房价。
热点新闻链接：
房价年底前将下调一成
澳达实业行政总裁罗振坤表示认同王锋的判断：“我认为到10月底，深圳同类户型的房价可能会在8月份基础上下调一成。”他分析说，由于目前对政策紧缩的担忧仍有增无减，加上近期房屋成交量大幅下滑，迫使一部分投资者心态松动，使得房价有下调压力。
罗振坤指出，由于持续一个多月的成交量下滑，不少房屋的议价空间开始变大，再加上很多开发商会在秋交会推出优惠措施，因此，预计到10月底，同类户型的房价会比8月份下降约一成，其中，普通住宅下调幅度可能超过豪宅。
罗振坤表示，综合考虑当前的经济形势和市场环境，房价的下调空间不会很大，而且，“到12月份，可能房价又会出现小幅反弹”。
因为，基于目前经济大环境尚未企稳，一旦10月份房价出现下调，则国家出于拉动内需的考虑，就不会出台针对房地产行业的控制政策，从而给房价调整反弹创造可能。
热点新闻链接：
PK：短暂调整后会恢复上涨
“8月份的房价大涨，本质上是结构性的价格波动，并非市场普涨。”戴德梁行华南区董事总经理程家龙表示，由于豪宅入市增多，才拉动8月份房价出现大幅上涨，但这并不能说明房价出现了极端性的暴涨。
他认为，新房成交量的大幅下滑，固然有政策微调和信贷收紧的原因，但同时有8月份新房供应量较少的因素，这从二手房成交量并未出现和新房成交量同步大幅下滑的事实能看出来。
据程家龙分析，近期楼市仍会延续“缩量”态势，且不排除出现下调的可能，“但下调幅度不会达到一成”。
他认为，一方面，目前的宏观经济环境越来越好，为房价提供了支持；另一方面，开发商经过大半年的市场回暖，资金状况有了明显好转，这使得他们即便遇到市场出现缩量调整，也不会像2007年那样快速降价，而有能力“挺”一段时间。
楼市在缩量调整一段时间后，再度向上的可能性更大。
热点新闻链接：
谁说房价只涨不跌 中国地产神话不久即将破灭
上一篇：购房圈：中央居住区购房圈正式上线
进入２００９年之后，买房的人和卖房的人都没有想到，楼市几乎在一夜之间，从冬天进入了夏天。房地产的销售量和房价一路走高，房地产投资也开始迅猛增加。那些声称房价要回调的学者们显得格外的迂腐和可笑。买房才是投资的说法越来越深入人心。
但是，房价真的是只涨不跌吗？
流行的说法是，土地是稀缺的，只有这么点地，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。尤其是像北京、上海这样的大城市，人民，甚至全世界人民都要来买房，房价怎么可能会下降呢？人们总是根据自己的经验得出判断的。过去十多年是中国房地产的黄金增长时期，我们身边随处可以找到早早买房，早早发财的事例。这些身边的事例，再加上耳边听到的“投资策略”，使得大多数人都会相信，房价是会继续上涨的。
热点新闻链接：
任何投资品都是有周期的，股票如此，黄金如此，房地产也如此。但是，房地产的周期来得更长，长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。
经济学家现在能够找到的时间跨度最长的房价数据可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学的Ｐｉｅｔ Ｅｉｃｈｈｏｌｔｚ教授收集了１６２８到１９７３年间阿姆斯特丹王子运河边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Ｒｏｂｅｒｔ Ｓｈｉｌｌｅｒ教授和Ｋａｒｌ Ｃａｓｅ一起研制了美国房地产的长期价格指数，大致可以追溯美国从１９世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的：从长期来看，房价并不像我们想像的那样会不停地上涨。
从阿姆斯特丹的案例来看，房价在过去３５０年内增长了一倍，但这意味着每年房价只增长０．２％。美国２０世纪９０年代的房价（扣除了通货膨胀因素）跟１９世纪９０年代的房价相比，几乎没有增长。美国在过去１００多年的时间内，真正称得上房地产黄金时期的只有两次，一次是第二次世界大战之后，另一次则是在２０世纪９０年代后期以来，即在这次美国金融危机之前美国房地产经历的疯狂上涨。
热点新闻链接：
为什么历史的数据和我们的感觉会相差如此之远？首先，人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。如果大城市的土地变得越来越昂贵，那么地产商将会想办法寻找替代资源。中国当前房价高涨，一个重要的因素就是土地价格在房价中所占的比例过高，而这又和现行的地方财政体制有关系。目前城市土地拍卖，地价越拍越高，很可能反映的是地方政府的敛财欲望，而非土地的实际稀缺程度。地价被人为推高，房价自然会跟着虚高。
其次，人口因素的变化也会对未来的房价带来巨大的冲击。由于现在的小两口都已经是独生子女，当独生子女夫妇买房子的时候，往往需要双方的家庭提供财力支持，因此，当他们购房的时候，其实是６个有收入能力的人在供养一套房子。这或许可以解释为什么中国年轻人买房的平均年龄很小，但买的房间面积很大。当出生率不断下降之后，中国将会突然进入人口老龄化社会，到那时候，对住房的需求将会急剧萎缩。
再次，中国的房地产市场仍然处于混乱的局面。既有在市场上流通的商品房，又有各种产权杂乱的军产房、小产权房。至今为止，二手房市场仍然发展滞后。这意味着中国的房地产存量中有大量的闲置，同时遗留着许多重大的历史问题和利益分配问题。这些问题都是悬在房地产市场上方的达摩克利斯之剑。
最后，说实在的，让我们考虑未来三四十年的事情可能是太过奢侈了。中国的房子没有土地所有权，只有七十年的使用权，饶是如此，我们居住的房子能有七十年的寿命吗？就连开发商自己都承认，中国的房子平均寿命只有三十年。这意味着我们买房子的时候，其实买到的房子价值要扣掉一半，或是价格要多算一倍。
热点新闻链接：
一个房地产只涨不跌的神话，很可能会在不久的将来破灭。
美国的房价会下跌，英国的房价会下跌，香港的房价会下跌，东京的房价会下跌，为什么中国的房价就不会下跌呢？今天的房价涨得越疯狂，明天下跌的时候，跌得就越痛。一旦房价大幅度下跌，每个中国家庭的财富将会再度被剥夺，中国经济将会陷入长期的困顿，而那个一直被娇惯的房地产行业，将会由于过度服用兴奋剂，在没有长大之前就未老先衰。
（作者系中国社会科学院世界经济与政治研究所所长助理、国际金融研究中心副主任、《世界经济》编辑部主任）
热点新闻链接：
中国十大高房价潜力城市 青岛适合投资买房吗?
几个前提：一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异；二是即便现房价高也会有更大上升空间的；三是总体特点是现在都在蹲着，潜力表现在由蹲到站。
天津：
滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。
金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。
天津也将成为北京“漂置业投资阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
主政人员的稳定是良好保障。
更多新闻链接：
重庆：
笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想，腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。
主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。
贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。
济南：
泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。
武汉：
气吞云梦泽。南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。
滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。
沈阳：
作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。
东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。
绵阳：
不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。
威海：
均价上涨一千元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价突破四千将在十七大后着陆。
中山：
中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势，较之当年的广州有过之而无不及。
宜昌：
作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！耐心给她三年时间。
西安：
一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸（阳）西（安）宝（鸡）连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。
更多新闻链接：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
