[摘要] 现在西海岸的产品同质化非常强，把销售提高上来，最重要还是在营销通路上。同时，户型、立面、景观设计这方面，也必须下大手笔，这是重中之重，是最重要的东西。
青岛奥润地产策划于经理
奥润地产：很高兴参加搜房网的活动。我把目前公司的情况介绍一下，目前主要在青岛地区开发，重心一个是青岛的西海岸，再就是在莱西我们开发的阜新家园（谐音），是莱西端的，也是个采用外墙花岗岩的，在莱西来讲定位比较高。国城的B项目，总共30多万平米，在临海项目立，目前也是西海岸比较高端的项目，因为一期八栋楼，已建的我们后期进行完善。二期在北区，全部规划小高层，刚拿下的B地块，全部规划为别墅、花园洋房，还有个别的小高层，主要是在别墅跟花园洋房这块，所以也是在海岸线离海最近的。这是我们的初衷，也是我们公司领导美好的愿景，希望能做好这个项目。我们跟凭海临风是一南一北离得比较近。
我们五一开盘，现在为止卖得也是销售过半以上了，还是不错。二期我们主要规划小户型。目前从客户群体来分析，跟宋经理讲得都是吻合的，我们可能跟业绩有关系，基本省内的客户占了2/3，青岛市内，胶南、开发区的客户稍微少一些，1/3，目前还不到，目前客户组成就是这样的情况。从我们营销的通路、渠道来说，我们有非常清晰地自己的看法，在胶南、西海岸这块，在通路方面我们要学习隆和水岸的做法，主要做省外，做得很好，卖得也很好。
我们可能在最近的时间，二期小户型马上开工。包括一些省外地区，我估计大家都是一样的想法，非常认同大家的看法，西海岸应该说未来更多的客户群体是来源于青岛市内、山东省内、中国，还有有可能我们卖到像日本、韩国这样的地方，像青岛的万丽海景，东海路9号这样的模式，我不敢分析他们做的怎么样，但是至少做了试探性的做法。给大家在营销模式上提供了一些有益的参考，下一步大家都要学习，我觉得个非常好。现在产品，像西海岸的产品同质化非常强，如何在产品过于同质化的情况下，每家把销售提高上来，最重要还是在营销通路上，这是我的看法，相信大家也认同这个看法，就讲这么多。
安泰信营销做得非常好，我们应该学习学习。隆和水岸做得好，我们应该研究研究，如何把一个镇上的房子这么快卖出去。你们的合力把它做好了，这一点，搞营销的值得学习，我们也在学习，但是没有学好。像胶州李哥庄的房子能卖得这么快，而且20多个省的人能买他们的房子，说明在营销渠道上，而且青岛市现在的报纸广告没有，外地的报纸广告也没有做。最有效的营销成本、营销费用抓取有效的客户，客户群体定位非常好。
我们的项目是一个高端楼盘，一期是这么一个情况，二期以小户型为主，所以景观园林没有打造出来，但是理念方面我觉得各位经理讲得非常好，值得我们借鉴，尤其对产品的追求，应该是最重要的。户型、立面、景观设计这方面，我们必须下大手笔，这是重中之重，是最重要的东西。产品做好了以后，如何把产品销售出去，这是营销人员应该考虑的问题。刚才跟张总说，前几天我看过他的博客，对我的触动比较大，博客比较火，讲的营销模式对我的触动比较大。营销模式重点是中低端的模式，高端产品还是应该按套路去做，比如说产品、景观，营销模式在这个基础上再做营销推广。高端产品，我们家一直在推广方面，最崇尚抱团推广，我们的投入也是比较大，虽然不出名，也是在报纸上经常露面。电视上也有，也跟青岛电视台合作。在别的模式上，觉得应该借鉴一下他们好的做法。像二期，40平米到120平米，120平米是我们的户型，这里面牵涉如何开发外地市场，隧桥时代来临，如何把青岛本地的客户，开发区、胶南、青岛本地市区的客户挖掘出来，我觉得这是当前我们最主要研究的一些课题。
07、08年造成的行业危机，对西海岸楼盘价格这块，从开发商的定位来说，应该有一个理性的思考，对价格来说有一个比较理性的回归。从2001年提出“挺进西海岸”战略以来，这么多年了，西海岸很多的开发商正在透支对桥隧开通的预期，很多开发商开始理性的判断产品的定位，非常理性地去看待西海岸在整个行业发展的趋势。所以我分析，现在这个时期是的一个时期，今年2009年初价格有稳步上涨，我觉得非常符合行业发展，去年下半年对我们将来开发区楼市压力非常大。但我们好的一点，我们都能够没有一个楼盘提出自己降价，在一些具体的优惠策略上不少，交两万抵几万，在具体销售策略上推了很多。今年有一个非常理性的回归，所以我们家二期和后续的别墅跟洋房的价格，肯定要有一个比一期非常大的调整，毕竟是一个非常高端的产品。这一点我也非常认同各位领导提到的想法，下一步我们的别墅区，就要是高价。
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