中国城市的楼价比美国贵,这已经不是新闻了。但从趋势上看,中国的楼市还会涨,而且会涨得很离谱,因为物极必反,股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的,这是每个国家都经历过的非理性繁荣。
中美房价之比较
2008年10月我曾经在央视讲过一次美国楼市,那时还看不到止跌的迹象,一年之后,美国楼市已止跌企稳。以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准,目前价格最贵的城市（不含纽约市）多半都在加州:南加州海滨城市拉荷雅排名,售价2125000美元;好莱坞明星云集的比佛利排名第二,1981750美元;圣塔莫尼卡排名第五,1469120美元;旧金山第六,1363250美元。在统计比较的310个城市中,有84个城市的房价低于20万美元,其中的是密歇根州的格雷琳市,还不到11.3万美元。310个城市独栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元,折合人民币每栋约248万,每平方米约1.2万元人民币。
上述统计不包括纽约的公寓,而中国的城市住宅以公寓为主,可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三类,单间（Studio）50-60平米,现在售价约60万美元;一居室公寓的售价80万美元左右;两居室公寓的售价降到120万美元左右。这个价格低于北京CBD的高档公寓,和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。
美国家庭以独栋住宅为主,和中国楼市相比的差异是占地的所有权,因为中国的住宅用地是70年的租约,美国住宅的占地和房子都属于你。乍看起来是中国不合理,租地还卖这么贵!但美国的住宅要交财产税（PropertyTax）,美国加州是每年1.3%,新区还要再加上1%,合计是2.3%。中国的住宅只交物业费,大致相当于美国的社区管理费。房产的财产税1.3%看起来不多,若按复利计算,51年就超过了购房款,比70年的租约还要少19年。若以2.3%的税率计算复利,30年就接近购房款,比70年的租约少了近40年!所以还是中国的70年租约比较划算。
中美楼市另外一个很大的差别是住宅面积的计算,中国住宅的计价单位是建筑面积,别墅也不例外,车库和地下室都算面积。这和美国相比就有很大出入了,因为美国住宅的计价单位是“地毯面积”,类似于我们说的“套内面积”。独栋别墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内,一般说来,美国2200平方英尺的中等独栋住宅面积按中国的算法就是300多平米。
在美国加州的大洛杉矶地区,除了比佛利和新港市等豪宅区,一般中产阶层居住的房子并不很贵,以洛杉矶市为中心,在相当于北京五环至六环的位置,地毯面积三四百平米的别墅,占地1-2中国亩,房价比2007年的点下跌了一半左右,现在从银行手里接手下来的价格是30万-35万美元,折合80-100美元一平方英尺,换算成人民币就是每平米6000元左右。这样的独栋住宅,开车到市中心不堵车也就40多,有三个车库,4-5个卧室,有的还背靠高尔夫球场,可以在40-50平米的大阳台上享受球场绿荫,而同类可比的上海别墅（比如美兰湖）,价格就要高出3倍以上!在洛杉矶郊区可以和上海佘山地区相比的高尔夫别墅价格,低价位的在100万-120万美元,高价位的在300万-400万美元,在上海佘山可比的同类别墅就是3000万到一亿元人民币以上,也差不多是3倍以上的价格。加州是美国房价的地区之一,全美十大房价的城市中加州占了8个,所以用加州房价和上海房价比较是有代表性的。
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中美房价走势之比较
美国的住宅是消费品,在美国的消费物价指数（CPI）统计中,住宅占比高达42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大,据统计,全美用银行按揭贷款买房子的有1200多万户家庭,现在超过20%即250万户左右丧失了抵押品赎回权,成为银行的“法拍屋”和“短售屋”,这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”,即房价低于贷款额的住宅。
美国的住宅绝大部分是自住的,价格主要取决于租金和家庭收入。即使是在美国2007年房价之时,全美中等独栋住宅的房价也就是中等家庭年收入的4倍左右,现在下降到3倍以下。中等家庭的房贷支出占税前收入的比重在2007年平均为23%,现在下降到20%。今年下半年美国房市逐渐企稳,抄底买房的人多了一些,但依然是以自住为主,据统计,投资性购房的比例约为15%。按照租金计算,上述洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅现在月租金在2000-2500美元区间,即10-12年的租金投资。中国楼市就不同了,70个城市的平均租金投资约为30年,上海杭州地区更高达40年以上,所以有专家判断中国楼市暴跌在即,楼市泡沫已经是吹弹可破了。
的确,无论是从租金的投资还是居民的收入房贷比,我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看,决定房价的既不是本土的工资收入,也不是当地的租金水平,而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中,住宅的购买者近80%为外来人口,首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘,当日销售超过40亿,264栋千万级高档公寓在几个内一抢而空,刷新了世界房地产业的单日销售纪录。82%的购房者是年龄在45岁以下的人,77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题,35岁以下的占24%,36-40岁和41-45岁的各占28%,可想而知,这个年龄结构又不在上海工作的群体,主要是“富二代”、投资者或企业家!所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金决定的,而是由外来人口和外部资金的流入决定的,投资性购房的占比估计在80%以上。
美国的房地产是消费需求主导的,中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的,所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资的高低来判断房价走势,而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势,否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。
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09投资潜力城市出炉 青岛适合投资买房吗?
综合消息 2009中国特色魅力城市二百强高峰论坛1日在北京钓鱼台国宾馆举行。论坛公布了“共和国六十年中国投资潜力城市”名单，北京、上海、天津、重庆、香港、台北、高雄、广州、昆明等四十五个城市榜上有名。
入选“共和国六十年中国投资潜力城市”名单分别是：北京、上海、天津、重庆、香港、台北、高雄、深圳、广州、珠海、昆明、南宁、北海、厦门、福州、泉州、杭州、宁波、温州、南京、苏州、无锡、常州、青岛、济南、烟台、哈尔滨、齐齐哈尔、大庆、沈阳、大连、长春、吉林、石家庄、唐山、廊坊、郑州、开封、长沙、武汉、成都、合肥、南昌、西安、乌鲁木齐。
这次评选由美中经贸投资总商会、世界品牌组织联合举办。美中经贸投资总商会会长、和谐社会全球合作组织主席周茳钐钧说，本次推选是从六百多个城市中通过问卷调查方式，经过多轮筛选，根据城市的生态环境友好、城市管理水平、公众认知度等十个方面的指标由中外专家综合评定产生。
几个前提：一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异；二是即便现房价高也会有更大上升空间的；三是总体特点是现在都在蹲着，潜力表现在由蹲到站。
天津：
滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。
金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。
天津也将成为北京“漂置业投资阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
主政人员的稳定是良好保障。
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重庆：
笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想，腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。
主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。
贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。
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济南：
泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。
武汉：
气吞云梦泽。南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。
滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。
沈阳：
作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。
东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。
绵阳：
不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。
威海：
均价上涨一千元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价突破四千将在十七大后着陆。
中山：
中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势，较之当年的广州有过之而无不及。
宜昌：
作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！耐心给她三年时间。
西安：
一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸（阳）西（安）宝（鸡）连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。
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