2009年，房地产市场先冷后热，市场快速回暖，房价迅猛回升。明年的房地产市场走势将成为政府、企业以及广大消费者的关注焦点。
一、2009年，房地产市场快速回暖，市场销售保持高速增长，主要是中国宏观经济复苏并企稳回升、政府出台的房地产优惠政策刺激消费，包括税收减免、贷款利率优惠、银行房地产信贷政策的宽松等举措，2008年累积的住房需求在2009年得到释放，政府4万亿投资的带动消费产生通胀预期、人们将通过购房保值增值及区域性的投机炒作等等诸多因素影响导致了住房市场销售快速回暖。
二、预测明年的房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善；再加上政府对保障性住房的建设力度会不断扩大。政府要强化保障性住房建设和管理，政府将持续地加强经济适用住房的建设，多渠道筹集建设资金,提高土地出让金中用于保障性住房建设的比重。政府有可能渐进地将分配性保障住房建设隐退，着重于廉租房建设，提升多方投资合作方式的建房力度。同时，政府将加强监管，提高保障性住房建设和管理过程中违规、违法行为的处罚力度。
三、明年政府将更关注房地产业，主动为房地产业服务的热情和积极性将得到大大加强，新一轮房地产开发建设高潮又会到来。“增加普通商品住房供给”是振国之宝，是本次中央明年经济工作会议决议的画龙点睛之笔，“增加普通商品住房供给”是为了夯实明年经济发展基础，是保障明年国民经济维持增长的重头戏之一。因而，可乐观预计，明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长将达15%以上。
四、明年地产龙头企业的盈利与估值双双提升。尽管09年下半年新房销售量继续创新高，但受制于年终或明年初政策调控的担心和地产公司盈利的滞后性，目前地产公司的市面盈利表象不显著，但2010年受益于经济的走好以及较低的利率水平，房地产市场仍将是实现稳定增长，主要是通过较好资本投入以及较快的存地周转来增加供给、增长业绩，从而实现明年地产业有较高的利润上升空间。具有持续增长潜力的重点是龙头地产企业，如金地、万科、保利等；以及区域龙头股房企，如首开股份、中华企业、栖霞建设；金融街、浦东金桥等。
五、明年的房地产市场形势是先在年初平稳调整，房价稍许稳定；中后期保持平稳增长，房价走势将是持续上升，平均房价涨幅极有可能超过8℅以上；且后期金融信贷再次开闸时，会产生部分区域地产市场进入新一轮小规模的过热中。
因此判定明年房价继续上涨是有充分理由的。因为影响明年房价走势，主要是看市场再次调整情形如何，而调整的具体时间和幅度主要影响因素是：宏观经济运行走势情况是否需进一步扩大市场流动货币而大幅增资或金融货币政策宽松程度（泛指货币政策）。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，但由于明年的国家经济还需要房地产继续对经济增长的支撑，而很多城市楼市尚未回暖，未来房地产刺激政策的退出将不会“一刀切”，而是采取逐步调整的措施退出。这可推测为政策引起房地产市场调整的幅度不会很大；从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，但政府主导型经济、资本投入型增长模式明年还会继续，虽然刺激政策应该逐步调整退出，但是退出的时间和力度取决于经济的后续稳定和资产价格上升的压力，政策总的趋势会根据经济走向逐步、慢行调整；况且明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。因而，总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年房市调整即房价和成交量大幅下降的可能性不大。所以，明年政府对房地产市场调控将会“稳”字当头，不会出台强硬的调控政策，那么，明年的房价持续上涨可以定调。
六、明年的购房者投资心态加剧，投资型消费将成楼市的重要力量。民间投资人抱团追涨，经过2008年的市场盘整和2009年的市场复苏，消费者的心态更加成熟，明年的投资性需求在今年基础上有所抬升，来自沿海城市的民间投资团体将会汇集更多的资金，对于一线重点城市的优质楼盘会趋之若鹜，看好其未来空间。其投资行为将会变得多元化，商业、写字楼、商务公寓、高端物业等都会成为投资者热衷的物业类型。
七、明年的地产营销更达至网络信息化等成熟手段来推广市场，其地产广告界更五彩缤纷、绚丽多彩。2010年房地产推广更重视创意、显溢价功能，从发掘需求到创造需求。营销商更加重视增生销售渠道，大力促进被动传播转变为主动传播能动性。开发商开盘为吸引购房者眼球，将提高楼盘推广档次和水平，明年大腕明星到搂楼盘销售现场捧场也许会蔚然成风，购房者将更有眼福欣赏精彩地产世界。
八、明年的炒房者虽沉默无声，但仍然有钱可赚。由于普通商品房供有量增加，加上住房转让时的营业税免征时间从原持有的2年调整为5 年，炒房者计划明年甩手的房子，其甩手机会已渺茫，炒房从短期投机变成长期持有来分享涨价之红利。因而，炒房者虽对炒房的前景感觉有些悲观，但趁楼市房价还在上升通道上之机会、还是有利可图的。：“动动脑筋就得年终奖 中南征名十万大奖等你拿”>>>点击查看详情
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房价会否下跌 明年哪买房？高房价下买房攻略
今年以来,北京房价出现了罕见的快速上涨,房价上涨幅度超过了2007年。那么,北京的房价还会不会再涨呢?
我认为不会,房价下降的可能性很小,原因是:
1 .北京这几年住房供给面积甚至不增反降,据北京市统计局的数据,2005年至2008年北京市商品房施工面积一年比一年少,商品房竣工面积也是一年比一年少。在供给逐年减少的同时,需求却逐年增加,必然结果是供不应求程度逐年加剧,房价岂有不涨的道理。
2.估计政府部门不希望房价下降,因为地方政府从房价上涨中增加的财政税收很可观。北京土地整理储备中心的信息表明,截至2009年11月23日,北京市公开出让土地的收入达639.39亿元,仅此一项就占前11个月财政收入的33.8%,加上房地产交易税等相关税收,估计北京市财政从房地产业获得的收入占财政收入的比例超过40%。
3.在几十年一遇的金融危机的冲击下,北京房价也未见大幅下降,甚至从北京市统计局的统计结果看2008年的商品住宅价格涨幅高达12.8%,明年的房价又怎么可能下跌?
2009年6月,本人曾经说“别指望房价会大跌”,意在提醒那些正在观望、等待房价大跌的人。现在,本人还是提醒那些准备买房的人:明年房价不会下跌,后年也不太可能下跌,除非中国遇到了重大经济危机。
本人相信,中国的房价、北京的房价还会继续上涨。可是,北京的房价已经这么高了,(2008年)平均月工资收入只有4694元的北京人将要去哪里买房?答案是:高收入阶层在北京市区买房,低收入阶层在北京远郊买房,更低收入阶层只好离开北京到外地安家置业。
对于家庭月收入3万元的高收入家庭,买一套100平方米、单价3万元的房,每月收入的50%至56%(15000至17000元)要用于还房贷。同样,买一套100平方米、单价1万元的房,对于月收入1万元的家庭来说,每月收入的50%至56%(5000至5600元)将要用于还房贷。50%至56%的比例对于多数人来说不算低。而目前北京三环以内的房价在25000元至30000元之间,四环至六环的房价在20000元至10000元之间,所以,今后家庭月收入3万元以上的北京人将在三环以内买房,家庭月收入2万元至1万元的北京人将在四环至六环的区域买房,家庭月收入1万元以下的北京人将在六环外以及河北的香河县、大厂县、天津的蓟县等地买房。房价已经并将继续对中国每一个城市的人口按收入高低进行区域配置。这是一个残酷的、必然的、或许是合理的现实。(易秋霖)
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观点PK台:是涨还是跌 2010年房价涨跌大预测
编者按：楼市变幻莫测，时至年关，各位专家人士对2010年的房价走势作出了大胆的预测，有言论称10年房价走势将上5倍以上。那么，哪个专家预测会害了你？
奇迹般地复苏背后定有“妙法”，货币政策的魔棒点石成金以及房地产作为龙头的动力，终于让我们暂时脱离了危险区域。但货币政策不是妖术，房地产市场也没有魔法，后来的学术界必定为此书写更为浓厚的一笔。
货币政策不是妖术，在此次反危机中，起到了最为关键的作用。无论如何受到责难(主要是来自于无知者或者故意者)，但这一轮的全球一致性行动避免了经济滑向更深的深渊，这次行动最主要的特色就是各国政府开足了印钞机，为市场输入流动性，才避免了了“33年以后最严重的危机”发生。从整体上来说，这种策略无疑是次优的选择，既能救活整个经济，又能避免恶性通胀的发生，这样的成本实际上是的。
事实上，如果任由那些自由主义的乌鸦们的聒噪，经济不可避免地坠入黑洞。生产者看不到产品出售的希望，大量的货物囤积卖不出，而消费者也看不到收入增加希望，谨慎地捂住口袋，这个时候流动性已经枯竭，不干预就等于自己判死刑了。市场交易因为缺乏货币而受到了阻碍，这个时候，必须要开动印钞机印钱，让市场流动性流动出来，否则，这个经济就要死机。正是因为这样的因素，那种失控的出轨列车正要驶向悬崖的时候，还在与“通胀”恶战的货币政策才彻底扭转过了。
就是现在，我们还得不止一次地反击恶性通胀论，讳疾忌医的人宁愿不承认实体经济通缩的现实，还得了十足的“妄想症”。事实上，房地产价格上升不仅没有助推通胀，反而是在阻碍恶性通胀，放任国内游资流寇恶炒大蒜或者其他产品才会真正的推高成本推动型的通胀，这等于放虎归山。而国际资本如同秃鹫也云集于外，窥探复苏的深浅。中国人处于30年的改革开发经济迅猛增长的黄金时代，留给大家内心深处的是通胀。但随着过剩经济时代的到来，通缩将给我们留下更为深刻的印象。东南亚金融危机和十年后的2008年的全球金融危机带来的通缩和衰退，只是两根小小毒刺，让人们更加警惕通缩。不要被三十年的高增长冲昏了头脑，通缩也正在用自己的破坏力向世人立威。如果还是按着就有的货币政策来搞，价格一涨就紧缩货币政策，不去看看是因为钱多了还是因为成本涨了的病根，那十有八九还会遇到更为沉重的危机。在通缩期间算命通胀者无疑是“在孩子刚刚出生的时候，就预言该人肯定要死”。如果一个人还在健康的时候，你说你总是要生病的，如果他信了你的话(原因很多，比如你是医生或者名望很高的人)，结果无病也被怀疑有病，结果就真得因此生了病，你还得感谢这个先生的灵验。
通货膨胀已经成了我们难以挥去的心理阴影，这样的心理显然很难厘清复杂的价格关系以及经济关联。我们必须要摆脱这种心理阴影，即使经济学教科书上没有这样的论证(这也是很多人反对救市的原因)，我们至少得有一个超越者角色来看待事实的真相。
另一个让中国人开始颇为不解的是，为什么要救臭名昭著的“房地产”。其实，房地产这个产业是不是真得像以前想象那样臭名昭著，随着论战的展开，人们逐步发现，房地产市场也是市场，不该承担不属于它自身的东西，更不该承担那些“妄想症”患者的压在这个产业头上的道德五指山，不尊重经济规律的结果是自己搬起石头砸自己的脚。这些年来，多头们不止一次地伤害“持币待购者”，空头们也不止一次地趾高气扬地宣告“道德讨伐”的胜利，但事实却深深地教训了很多人。
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从个人角度上来看，从2001年开始起，每一次口头上的胜利并不能掩盖事实上的失败，随从众多到因为踏空反戈相向的现象也越来越多，媒体上采访一位程先生很具有代表性，《谁的房价预测害了你？》是这样描述的：
程先生告诉记者，当时也有一些学者说楼市会涨而不会跌，而且当时北京的房价已经涨了很多，从感情上，房价还要涨的说法对有购房需求的人来说很难接受。2006年、2007年、2008年，北京的房价一年高于一年。今年年初，程先生在东四环一处新开的楼盘买了房，价格相比2005年已经翻了一番，随后的几个月，他发现自己买的房子还在涨。“现在想想，经济走势其实是非常难预测的，只听信专家的预测，没有自己的判断，真是不明智。”程先生说。
回顾一下这几年专家的诸多著名预测，会发现很多说法实际上与后来的现实并不相符。2003年，清华大学一位著名教授称，中国楼市马上就要雪崩，“如果房产不崩盘，我就去就跳楼”。2004年，国家发展和改革委员会中国宏观经济学会一位研究员表示，保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍，大胆地说，10年房价要涨5倍以上。同年，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家预计，中国房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年。2005年，一位专家发表博文《“房地产新政”会走向哪里》。文中说道：“上海及长江三角洲不少地方，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%。”
分析程先生的经历，我们很明显的感觉到，程先生显然不是一个理性投资者，因为他总是从感情上分析问题，“因为房价还要涨，就从感情上不能接受”，你是投资，不是听故事会，更不是看笑话。后来这位程先生才发现，“只听信专家的预测，没有自己的判断，真是不明智。”由于大多数的民众在买房这一块都是次，信息自然不对称，于是到处打探信息，但信息是需要鉴别的，有的购房者还参与了一场又一场的论战，忘了干正事，买房子。这是多么让人感到惋惜的事情啊，当一次又一次的阶段性买点到来的时候，自己没有把握住。还有的人不承认错误，反而埋怨别人怎么样怎么样，其实这个市场没有一个人能操纵，什么利益集团代言人等等这个理由那个原因，只不过是为自己在开脱而已，不认真反思自己的思维模式，还要吃亏。
当然，这里需要指出的是，一些评论者的评论仅仅是他们个人的“高见”，不能因为他是多么的有学问或者有名气就盲目相信，自己要调查，剔除很多无关的东西，认真研究价格趋势，才能自己找到自己的买点。
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2010年：中国的房价是涨是跌？
在说楼市之前,我们回顾一下同一时间段的中国股市。股市常常与楼市互为影子。
中国股市在2008年10月28日见底1664点后，展开了一轮波澜壮阔的大反攻，到2009年8月5日，见高3487点，涨幅超过了，然后展开了为期3个多月的中级调整，大跌近800点，至今仍在3100点一线徘徊。
股市历来比楼市反应灵敏，危机释放得快。
楼市也会像股市一样，一波一波，以正弦波的形势向前推进。有起有落，有跌有涨。涨跌有序，有规律可循。也可以画出它的K线图来。
让我们来看看2009年中国房地产的这个秋天。
第三季度,特别是9月份,上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。在北京,9月份住宅销量出现大幅下滑,成交量达到今年3月以来的值。
与成交量下跌形成鲜明对比的是,房价却刹不住车似地向上涨。
在股市上，此种形态叫“顶背离”。是不容置疑的大跌前兆，是主力资金胜利大逃亡的集结号。
2009年这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从政策面看,国家积极的财政政策和适度松宽的货币政策发生奇效。为了烘暖中国经济，国家不得不如此。这一轮房地产迅速回暖的具体原因有三：
一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求，而按揭利率的优惠更是火上浇油；二是2008年房价的大幅下调，让许多购房者认为抄底时机已到,导致上半年的需求释放;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策，起到了刺激需求的效应。
但是，需要密切关注的，是政策面的变化，国家己经在密切关注通膨步伐在步步逼近。并且将严防通膨列为2010年重要的经济政策。在国外，澳大利亚的加息，瑞典的加息己预示，积极的财政政策和适度松宽的货币政策会在2010年转向。
2010年，中国银行业加息的步伐将肯定开始，估计会在2010年的二季度，不会拖到年底才开始。
2009年6月22日，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。
银监会要求：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由，放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市，都在叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。据杭州当地媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。
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在此次通知中，银监会特别指出：“最近，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’、‘二套房贷’标准放宽等问题，也开始有所暴露。”
银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。天量的新增贷款也是主管部门重申贷款风险管理的主要原因。
7月8日，央行公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币贷款新增1.53万亿元。这件事引起了监管层的高度重视。
同时，审计署6月25日发布审计报告指出，6家中资银行（工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行）违规贷款主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述6家中资银行违规贷款超过300亿元人民币，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。
不要低估了这一政策的威力
二套房贷政策出自于2007年9月27日，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被称为严厉的“9·27”信贷政策。
这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激2009年楼市的回暖，“9·27”政策在相继适度的放宽，部分城市私下废除了“9·27”，才引爆了2009年的楼市回暖。
2007、2008年中国楼市的现实表明，政府出台的对楼市的调控新政威力强大，成效卓然。
在这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于美国房地产的全球金融风暴，我们不能掉以轻心。
以此为据所作出的判断为：
2010年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率接近于零，小涨的概率为50％，大跌的概率也为零，中跌的概率小于10％，小跌的概率大于40％。
笔者结论是，2010年中国的房地产，不会像2008年那么惨，可也不会像2009年那么火。 （来源：观察与思考）
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