2010年01月26日， DTZ戴德梁行青岛分公司新闻发布会在香格里拉大饭店二楼青香阁隆重举行。在发布会现场，DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生发表了热情洋溢的致辞。随后DTZ戴德梁行华北区策略发展顾问部董事及主管王晨先生针对青岛市房地产市场进行了回顾与展望，并做了详细的专题报告。
在“环湾保护、 拥湾发展”和“打造山东半岛蓝色经济区”城市发展战略思想的指导下，青岛市环境改善、产业结构优化升级、投资额不断增加。2009年青岛总体市场呈现出三个主要特点。
首先，经济增幅减缓，发展压力隐现。前三季度，青岛经济运行持续良好，全市生产总值3,482.1亿人民币，同比增长11.3%，较前两年出现下降。同时，经济回升的基础还未稳固，对外贸易继续下降，前十个月，外贸进出口总额同比下降16.8%至364.15亿美元。
其次，房地产投资增速呈“W”型发展趋势，继08年投资增速下滑后，09年投资增速迎来大幅提高。前11个月，房地产开发投资425.4亿元，同比增长27%。预计未来，市场供给出现大幅增长，物业的市场价值亦会出现大幅增长，即量（供应量）与价（总市价）的共同增长。
此外，竣工面积平稳递增但保持自我节制。预计全年房地产竣工面积在650万平方米左右，同比增长1.55%（预计）
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为确保经济增速而加大的房地产投资力度，当面对持续自我保持节制的竣工量时，将有可能促使资产价格提升，进一步拉动投资型物业的价格上涨。
土地市场方面，价格攀升，供地结构深入调整，不仅向城市扩展区进发，更向城市核心区挖潜，城市核心区高容积率凸现，都市化进入新阶段。青岛市市内四区共出让住宅、商服用地43宗，共计土地面积864,452平方米。其中，四方区出让了12个地块，共计土地面积379,085平方米，占市内四区总出让面积的43.85%。龙湖、中海、万科等地产大鳄纷纷在城阳区、市北区拿地，看好青岛房地产市场。
写字楼方面，2009年第4季度，保时捷大厦交付使用，新增供应量11,658平方米，使得甲级写字楼市场的总存量增至455,283平方米。青岛网上房地产交易中心数据显示，2009年全市写字楼市场成交面积为315,014平方米。其中，市内四区的成交面积为148,604平方米。贸易、物流业需求放量，仍然是主要的需求群体，留学移民业、金融保险需求增长迅速。
因为保时捷大厦的入市，市南CBD甲级写字楼的空置率有所上升，崂山CBD甲级写字楼的空置率则出现了小幅下滑。目前全市甲级写字楼市场的平均租金维持在93.73元/平方米/月（不含物业费），出现了小幅下滑，这主要是因为经济回升的基础还不够稳固，外资客户需求下降，业主在租金要价方面仍保持比较谨慎的态度。因市场在售甲级写字楼项目较少，仅保时捷大厦、凯悦中心、天泰金融广场等三个项目，因此，个别项目的高价成交对平均售价影响较大。保时捷大厦的均价达到32000元/平方米，导致青岛甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米。
预计凯悦中心、青岛金融广场、万邦中心等项目将在2010年投入使用，市南区和崂山区的商务氛围会更加浓厚，但是供应量的大幅增加将导致市场的供需状况进一步失衡。需求方面，预计在国内外经济回升基础尚未稳定的情况下，写字楼市场的需求难以出现大幅增长。在供应量增加及需求回落的共同作用下，近期租金水平上涨空间有限，并且不排除下调可能。但是根据2007-2009年的整体租金情况分析，青岛甲级写字楼市场的租金水平仍将可能稳中有微升，而销售价格预计将会加快上涨，从而使得全市甲级写字楼市场进入一个快速的发展阶段。
住宅方面，市区高端住宅（公寓）价格持续走高。2009年，市南区新入市的高端住宅（万丽海景、万邦中心），均价超过30000元/平方米，直接带动区域市场高端住宅均价超过20000元/平方米；崂山区在上实海上海、柏林SELE等项目的带动下，高端住宅（公寓）的均价也达到18000元/ 平方米，从未来发展角度看，崂山区高端住宅的价格涨幅空间更大；市北区高端住宅（公寓）价格，主要是万达39克拉、锦绣华城等项目拉动均价走高。
改善型需求和投资型需求持续入市，外地房地产开发商开始进驻青岛，地铁、“中央居住区”的辐射效应渐强，这些因素导致了2009年青岛市住宅市场销售面积大幅增加、销售均价高位反弹。据青岛市房地产交易中心数据显示，2009年青岛市住宅市场成交套数和成交面积分别为86,491套和866.84万平方米。其中，市内四区共交易套数27,401套，交易面积约273.85万平方米。
12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施。新的政策规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。二手房营业税优惠政策的取消使购房成本大为增加，极大的刺激了二手房市场刚性需求的释放，成交量和成交价格均创“新高”。据青岛市房地产交易中心数据显示，2009年前10个月，市内四区二手住房成交面积为197.02万平方米，同比增长147%。
买卖双方心理博弈期出现。经过前期销售后，开发商资金充裕、存量减少；部分税收优惠政策和房贷优惠政策又即将到期，刺激了刚性需求的释放，房价持续上涨，部分购房者开始持币观望。2010年住宅市场保障性住房的供应力度将进一步加大，整体供应量相对充足。随着政府调控力度的加大，预计供不应求的形势有望得到缓解，价格的涨幅也会得到一定程度的遏制。
投资性需求是推动2009年青岛市房地产市场价格持续攀升的主要因素之一。针对其可能大幅拉高价格的特点，国家和地方及时出台了一系列有针对性的宏观调控政策来保证经济的平稳运行，促进房地产市场的健康发展。2009年12月7日举行的中央经济工作会议提出尽管部分优惠政策取消，但是政府仍将支持居民自住和改善性购房需求，并积极推进城镇化进程，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来发展契机。扩张楼市消费仍将是房地产调控政策的主基调。因此，让我们拭目以待宏观调控政策的实施效果及2010年青岛市房地产市场的发展。
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