[摘要] 面对政策的纷至沓来以及楼市前景的不明朗，开发商很难做到“岿然不动”，于是，武汉、杭州、海南等地楼市出现了不少“怪现象”，搜房网系列报道首先带你揭秘开发商的应市“伎俩”——
2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向，这也预示着2010年中国房地产业的政策大环境将出现大反转。随后，“国11条”、央行上调存款准备金率0.5%、二套房贷首付不低于40%等一系列宏调措施陆续出台，据此，不少业内人士站出来对2010年的楼市发展形势进行预判：有人认为，中国楼市要开始降温了，而且降温“序幕”已经拉开；也有人认为，高房价面前，政策或多或少显得有点疲软……
面对政策的纷至沓来以及楼市前景的不明朗，开发商很难做到“岿然不动”，于是，武汉、杭州、海南等地楼市出现了不少“怪现象”，搜房网系列报道首先带你揭秘开发商的应市“伎俩”——
武汉高端楼盘悄然隐身
近日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，通知提出了11项具体措施，也被称为“国11条”。调控内容涉及信贷、税收、土地、保障房建设、市场监管、地方责任等多个方面。其中，首次以家庭购买套数为标准，明确第二套房贷款首付比例不得低于40%。
“现在售楼中心冷清了好多，一天都难得接待几个客户。好在现在剩下的房源不是很多，可以悠着卖，不过，明年的情况怎么样还不太清楚。”徐东某楼盘售楼员称，进入1月份前来看房的购房者少了很多，而且很难见到几个投资客的身影。一位项目经理介绍，虽然他们项目已经具备开盘条件，但为了让项目在开盘时能充分展现小区的环境和配套，他们打算花一段时间好好完善各项设施，而开盘时间肯定要在年后的3月或者5月了。不过，就在国家货币政策出台没几天，该楼盘突然决定提前到春节前开盘。“货币政策突然收紧，二套房贷政策从严，我们已经不能安心等到年后开盘了。”该楼盘项目经理表示出对后市的担忧。
而在光谷的另一个项目，开盘时间却一推再推。“上次来看，售楼员说1月会加推，但元旦来后说还没定。”在该楼盘看房的一对老夫妇告诉记者，“现在快中旬了，我们又来问，他们却说可能要等到春节后才会加推”。记者咨询售楼人员为何房源断档这么久了，还不加推？售楼人员回答道：“公司的决定，原因不清楚。”
“从目前的调控政策来看，整个房地产市场受到影响是毋庸置疑的，但具体到各开发商，则会因为具体情况不同，形成的影响和态度各有不同。”业内人士对此认为，对于通过前期良好的销售拥有足够资金的开发商且楼盘的客户均为自住型购房人群的项目，完全不必担心政策的影响，因此年前或者年后推盘对他们影响并不大；而那些投资型或者改善型楼盘的开发商有可能受到影响。希望赶在政策正式实施前抢一拨客户也是正常的，这些都要因开发商具体情况而异。
据悉，行为“异常”的大部分为中偏高端楼盘。此类楼盘在节前选择悄悄隐身。“能在这时候出手的购房者，大多数都是以刚性需求为主。而受二套房贷政策的影响，这类楼盘的目标客户——投资型和改善型客户都选择观望，所以在资金并不紧张的前提下，推盘效果不好还不如不推盘，静观其变。”有业内人士认为，此时这些楼盘的选择就是“冬眠”熬过政策调控的“寒冬”。
点评：分析人士则认为开发商抢推盘或者推迟开盘也是基于对购房者心理的判断，他认为，已经下定决心买房并认筹了的人将会继续在高房价中抢房，还没有下决心买房者将会在国家调控背景下持币观望。所以，开发商或者赌前者，或者赌后者。
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不办预售证“投石问路”
1月初，“国11条”中提出：要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可；已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。1月21日，武汉市房地产市场预警预报工作小组表示，将严格执行“国11条”中的售房规定。
对于捂盘惜售，多数开发商都熟知这一“潜规则”。他们总是希望开盘卖得很好，现场很热闹，很多人通宵排队等等，而这些，都会令他们有动机进行捂盘惜售。武昌某楼盘销售经理表示，“先推一批房源，投石探路。”
该经理指出，一些开发商可以借没有预售许可证为名拒绝开盘，其实他们是可办理预售却迟迟未办。“‘国11条’只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种故意不办证的情况应该如何处理。”
1月15日，《中国消费者报》提出，“一次性公开全部房源重在提高执行力”。文中指出，“由于对开发商的捂盘行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府投鼠忌器，不愿打击违规开发商，导致对捂盘的打击在一些地方‘雷声大、雨点小’，问责板子高举轻放，一道又一道的捂盘禁令渐成空文。”
“在近十年的地产涨价史上，开发商通过营销手段带来的价格增值，是房价上涨中重要力量”，资深地产人士朱戈表示，“国11条”中关于预售许可证、明码标价对价格走势的控制的作用力只在信息对称上，而对房价控制的作用力并不直接。
而王攀认为，房地产销售是一种商业行为，就像股市一样，有涨有跌，由市场规律来调节其供求和价格的平衡，而不应该用各种人为的行政手段来达到调节房价的目的。
点评：素有房地产界“任大炮”之称的北京华远集团总裁任志强，其言论常常一出口就引来漫天讨伐，在2009年12月，他就对当下的房地产市场抛出犀利的观点，他认为明年上半年的房地产市场肯定供不应求，到时候开发商捂盘率将高达20%，希望不会一语成谶。 》》》[新闻中心] [名人专访] [热点专题] [大话地产] 》》》 热点新闻阅读：
开发商耍心机先抬价后让利
在13日国新办召开的“促进房地产市场平稳健康发展”发布会上，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行和银监会六部门负责人分别就保障房建设、土地供应、房贷政策等问题提出具体措施，以更好地落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，遏制部分城市房价过快上涨、维护房地产市场平稳健康发展。
根据1月第2周武汉市商品房销量排行榜数据显示，排名前3的楼盘，分别位于武昌中心城区、东西湖区及关山板块，均为老盘加推。与—年前相比，3个楼盘销售均价呈较大涨幅。特别是东西湖区与关山板块的楼盘，其价格较—年前每平方米上涨1000元以上。
数据显示，—月第2周，全市商品房成交均价为6291.8元/平方米，环比上涨165.69元/平方米，价格涨幅为2.7%。销售套数1262套，环比减少1267套，跌幅50.10%。
关山、东西湖区放量，且价格上涨。“国十—条”加上开年银行准备金率首次上调，此两个板块楼盘，理应趁政策发酵前弃价保量，为何选择涨价?
“受政策影响，光谷板块的楼盘大多会趁着这—拨放量潮，在春节前加推。”光谷板块某楼盘负责人表示，“然而，下调价格的可能性不大。”据其透露，从2009年初至今，之所以每次加推，销售均价都会以200元/平方米左右的价格上扬，主要是要给购买者树立信心，让他们知道自己购置的楼盘，—直在。更重要的原因，政策的发力，让楼市的后市充满玄机。“先将价格抬上去试探市场，如果销量不理想，再放出优惠。”
对此，受高房价所累的老百姓，并不买账。“地产开发商耍怎样的心机，我们不管。我们只会考虑，算上所有的折扣、优惠后，最终的楼价涨了还是跌了。”购房者陈女士说。日前，一份调查数据显示，44.70%的购房者表示，目前房价已经涨到了天花板上，想要不跌也难。
“目前地产企业与购房者双双看衰楼市前景。”中指研究院华中分院李国政说，“但两者的心态截然不同。开发商为防止后市走冷，当下急着为房价注水，确保利润化;购房者则希望房价赶快降下来。两者的拉锯战，将升级。”
点评：从开发商的营销措施来看，大部分开发商都在年底借机做促销，实际上却真正意义的降价行为。对此，业内人士提醒：“年末打优惠牌，开发商通常是想尽快回笼资金。是否给购房者带来真正的实惠，还需认真分析。” 》》》[新闻中心] [名人专访] [热点专题] [大话地产] 》》》 热点新闻阅读： 杭州南京等地频现退房潮 从2010年央行宣布加息，中央已经连续4次发出了黄牌警告，而调控的影响力在于信号作用，对房地产市场心态、房价预期、回报预期形成了有效的打击。一定程度上，“退房”现象说明中央抑制“投资性需求”初见成效，短线投资逐渐退场。 近日“退房”两字频频出现在各大媒体的地产新闻中，首先爆出“退房潮”的是杭州，同时，南京网上房地产网的监测反映，在过去3个月中，有7个楼盘的退还房换手套次超过50次，其中，某商业广场以88套高居榜首，达到了日均退房一套的程度。 按照“温州炒房团”的说法，浙江炒房资金一直把杭州楼盘当做“首炒之地”。今年1月1日起，2009年的“杭州救市24条”自动取消，仿佛是—夜间，杭城楼市急速冰冻。据杭州余杭透明售房网显示，1月4日当天退房高达43套，高于余杭区去年12月份全月退房的总和。43套房源分属18个房产公司。一天就出现如此集中的退房现象，在以前几乎没有出现过。 上周，杭州商品房共成交249套，成交和预定仍处于低迷状态；二手房依旧不温不火，购房补贴的优惠政策，—定程度上稳定了购房者心态，但许多购房者和房东的心理却不尽相同，依然是观望、观望，表示春节后再做考虑。 有业内人士分析，楼盘退换房套次增加主要有3种可能：一是部分投资者担心房价会下跌而要求退房；二是部分楼盘为了捂盘、假按揭骗贷或制造热销而采用内部假认购，等房价抬高后再退掉重新销售；三是确实有部分客户要更名或因贷款办不下来而退房。该人士认为：“南京的退房情况和杭州的情况不一样，南京的退房只能以原价或低于合同价退，而不允许高于合同价格退，而且要公证摇号，今年的市场行情摆在这边，房子都能卖的掉，开发商还制造虚假交易有什么意义，所以南京的这种情况都应该排除，南京09年商品房销售超10万套，每个月10－20套的退房占销售的比例是非常低的，开发商今年的任务基本都超额完成，大部分开发商都早已休假了。” 点评：调控政策如果不触及制度本身，房价还是会照涨不误：“开发商现在没有看到政府调控的‘底牌’，他们就会涨价。而当市场‘投资游戏’没有结束，房价就会‘没有、只有更高’。” 》》》[新闻中心] [名人专访] [热点专题] [大话地产] 》》》 热点新闻阅读： 海南炒房热 1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略。若干意见共28条，明确了海南国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对海南省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。同时，为遏止国内外热钱借机在海南过度炒作房地产项目，海南省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。如此一来，现有项目就显得更加稀缺。 1月23日，三亚湾旁边一个被开发商定义为“一线海景产权式酒店”的楼盘克拉码头开盘，当天成交额3.67亿元，均价3.4万元/平方米。售楼小姐接到的命令是，从第二天开始一律不接受按揭贷款，所有购房者必须一次性付款。 这次“试水”激发起的购买热情超乎开发商想象。“有个浙江买房者，当天买了10套。”一个叫刘瑶的售楼小姐表示，开盘首日购房者中，浙江人占了四分之一左右，第二阵营是来自东北的购房大军，他们中的主力分别来自黑龙江、吉林和辽宁。这些购房者有一个区别：浙江购房者人数相对少一些，但人均购买比例高于东北购房者。 海南省定安县的一个楼盘昌茂中润温泉水城，很多购房者都是直接拖着装现金的行李箱去的，一位刘姓销售人员告诉本报记者，来自浙江的一位购房者，买下了其中的50多套房子。这是个“以量取胜”的典型案例，因为定安县房价相对便宜，目前每平方米3000元出头。这位刘姓销售人员透露，浙江购房者买下的基本都是小户型，50多套房总价在1500万元左右。 显然，从价格角度来说，越贵的楼盘资本表现得未必越集中。以当地最贵的凤凰岛项目为例，三亚凤凰岛发展有限公司的总经理陈璐向本报透露，到现在为止，凤凰岛一期的4号、5号楼签约还没有签完，来自各地的投资者都比较多，主要以浙江人、东北人为主，“从后面几天的情况来看，也有来自北京和上海的。” 点评：业内人士认为，鉴于上世纪90年代的海南房地产泡沫，在本轮投资中，政府应合理控制投资节奏和规模，防止因过度投资带来的新一轮泡沫。他表示，三亚市的五星级酒店有几十家，正在建设和规划建设的数量也十分可观，对此应该严格警惕。
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