房地产频遇调控,一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势,发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似,最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而,多位专家却表示,两地银行体系、人口结构、城市化程度不同,“崩盘”可能只是“预言”而已。
雷同
房价飞涨、货币面临压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。
日本国土交通省本月公布调查显示,日本地价在去年连续第二年下滑,商业用地价格跌至纪录低位。
经济起飞晚了近30年的中国,金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示,今年2月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,新建住宅销售价格同比上涨13%。
“现在的楼市,确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去,这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示,近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临压力等等,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
此外,中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面,中国也和以前的日本雷同。
差异
政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。
在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来,当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂,后果将会比日本更严重”。
戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为,内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样,央行对房地产信贷的控制力更强。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出,泡沫前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力,可以引导资金流向,出台政策打压房地产泡沫。
沈建光认为,另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点,城市化接近尾声;中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训,采取有效及有前瞻性的政策,历史就不会重演。
-专家视点
房价须建
容忍指标
去年底开始,从信贷到土地,从中央到地方,一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。
房地产调控
全世界都是失败者?
不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来,过去对房地产的调控,全世界的政府应该说都是失败者。不然的话,美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头,日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是,几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。
汤敏认为,内地以前如70/90这样的调控政策,大多过于微观,难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么?是保证人人有住房?还是人人有房住?目标很不清楚。
调控房价
建立房价指标体系
“要用调控通胀的机制来调控房价,首先要建立统一的房价指标体系,建立城市的普通住房价格指数。同时,设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标,一旦超过这一指标,相关部门就要马上启动调控机制,例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为,具体的调控手段可以再作探讨,中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。
“这一容忍指标也要设立下限,房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说,最理想的状态是通过这一体系,让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
日本房价未跌到位
日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年,中金公司的一份研究报告指出,居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险,资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振,遭遇“失落的二十年”。
不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位,但在大量欧美房产资金撤出后,日本众多房产项目停工、市场交易冷清,一些日本房地产中介开始把目光投向中国。（广州日报 赖伟行 ）
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加息加税,是否可以打压房价
从购房税费、银行利率、物业税、个人所得税返还和补贴等方面出台“组合政策”,严打“炒房”行为,有利于调控高房价,两会期间,不少非开发商代表都提出这一点。
深圳市南岭村社区党委书记张育彪的提案将这一点阐述得最为透彻。他建议对自住房和投资性住房拉大征税差距:首套购住房免税,而且利率打6折。而对于第二套住房上调5个点的契税税率,对购买第三套住房上调10个点的契税税率或者更多。
中国社会科学院世界历史研究所研究员俞金尧建议以住房资源税抑制投资性购房。与物业税不同,住房资源税不会给普通居民加重负担。
但开发商代表对“加息加税调控房价”做法投反对票。大连万达董事长王健林认为,加息加税房价只会越高。他的理由是在供求关系基本稳定甚至供不应求的情况下,所有增加的负担最后都是由消费者买单,所以这些措施和调控房价的目的终将背道而驰。
土地出让取消“价高者得”的模式,管用吗
两会上,“价高者得”的土地招拍挂制度也成为不少代表质疑的热点,开发商非开发商代表都有人提出改变这一模式。
中国德力西控股集团董事局主席兼CEO胡成中建议改变“唯有价高者得之”的土地招标模式。他认为,土地采用招标、挂牌出让和拍卖是市场经济的必然选择,但以出价确定中标人的方法,不可避免地导致高地价产生。应建立土地招标综合评标体系。地价仍然占有重要权重,同时增加土地使用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能等指标,确定廉租房、经济适用房等保障性住房在用地中的占比等,对这些指标进行科学合理的量化,形成相应的评标体系,不取高标取近标。
政协委员、著名经济学家厉以宁则认为,土地出让,应是“价低者拿地”他认为,理想的土地招标制度应该是,企业参与招标时不是报标土地价,而是报标房价或租房价,而出价者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的,政府将予以重罚。
记者注意到,在国土资源部近日出台的19条新政也提出,要按照提高土地开发利用效率的原则,探索综合评标的具体办法。在确定土地出让价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化标准,合理确定各因素权重,完善评标专家库,细化评标规则。
不过,杭州市国土局土地利用处处长祝军认为,综合评标只适用于一些特殊地块,但像房地产经营用地,只能完全市场化,才能避免暗箱操作。
二次房改,能解决老百姓的居住吗
人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入本次人大会议正式议案。
二位代表议案的核心内容是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”。
三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为:政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。
二次房改的意义是将夹心层人群也纳入了政策性住房的体系。对中等收入人群提供公共住房和公共租赁住房,可以彻底将为数的中等收入人群剔除出商品房的购买队伍,这样因为需求者的减少,房价的疯涨态势也会有所收敛。
问题是,二次房改的实施难度究竟有多大?二次房改的提案表示,公共住房和公共租赁住房的供应对象不受户籍限制,为符合当地政府规定的已经在该城镇连续工作和居住一定年限、有正当稳定经济收入的所有不具备居住保障性住房条件的“无房和住房困难家庭”;售价不得高于当地政府确定的该楼盘公共住房限价。暂且抛开它的“计划性”不论,地方政府是否有这样的财力和动力去做,目前还不得而知。
（钱江晚报 本报记者 张卉卉）
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