主持人：青岛的各位朋友、嘉宾，请大家尽快落座，一会我们的媒体会即将开始。
各位青岛的媒体朋友以及我们今天到场的地产界的嘉宾，大家下午好。我是GVA衡信柏迪企业推广部的范玉梅，非常高兴今天邀请到大家参加衡信柏迪在北京、沈阳、青岛和宁波的媒体见面会，今天是我们媒体见面会的第三站，我们有幸请到荣华地产的闫总、袁副总到场，非常感谢他们的光临。接下来介绍一下GVA衡信柏迪的高层，首先是我们的行政总裁司徒建强先生、董事总经理周中文先生、董事总经理雷志超先生、商业部董事陈国辉先生、酒店部董事曹念国先生等。今天，因为今天也是一个比较特别的日子，是我们为玉树灾区的哀悼日，想借这个日子来表达我们对玉树灾民的哀情，请大家默哀一。首先有请司徒建强先生，为大家介绍衡信柏迪的发展和对未来的回顾，有请。
司徒建强：各位嘉宾、媒体朋友，大家上午好。很感谢各位朋友今天莅临GVA衡信柏迪媒体见面会。
GVA衡信柏迪行政总裁司徒建强
其实我来青岛次数也不是很多，但是从去年开始，我过来做过投资调研，看了整个山东省的情况，感觉山东省青岛附近的地方环境很优美。我跟英国、美国的那些同事也讲过，有机会一定要来青岛看看。
今天本来英国的负责人要过来，但是欧洲那边的航空都已经瘫痪，因为冰岛火山灰的地方，今天局部地方已经开放，但是已经赶不过来了，不好意思。
GVA衡信柏迪：世界六大房地产服务商之一
首先介绍一下GVA是一家什么公司。其实，GVA在1875年已经在英国成立，到目前为止已经100多年的历史了。到1994年就有很多的房地产公司进行全球合并，我们公司就跟美国一家公司合并。在2003年，我们在中国区域用“衡信柏迪”去经营。
这个是我们的全球网络，我们在28个国家，总部有3600多名员工，我们在美洲、亚洲、亚泰地区都有很多的写字楼，提供不同的房地产服务。最近两年，我们在全球的评比，2008年我们全球排名第10，2009年全球排名第6。今年因为我们在美国那边还有一个收购合并，我们相信我们合并后，今年再整理整个全球的业务，我们希望2011年排名比2009年还要高。
这个是我们整个大中华区的架构，我本身是行政总裁。上面还有很多的专业人士，我们的董事总经理周董和雷董。大家都从事了十几年了。整个中国区来讲的话总共分为五个区，华北、华东、西北、西南、华南这五个区域。我们提供什么样的服务呢？我们有中介服务，有机场管理服务，有酒店服务，有工业和物流服务，有营销服务，有调研、商业估价等服务。这是我们五个区的分布，青岛是属于整个华北区的范围。大中华区总部在北京，我们现在在整个中国区有八个写字楼，在北京、南京、上海、西安、成都、重庆、广州和深圳。其实今年来讲我们总共有十个写字楼，我们在青岛、沈阳、宁波已经设置了写字楼。我们在北京、上海提供全方位的服务。广州集中有一个物业，里面的话我们做五个领事。我们提供租赁等，有德国领事、澳大利亚领事、芬兰领事、印尼领事，还有五个领事总公司。
香港主要的功能是做投融资，支持我们整个大中华区的投资服务，因为我们本身跟很多的外资企业有联络，香港起到了很重要的作用。另外还有估价服务。所以，我们在中国区那边拓展业务不是很长时间，但是我们也很注重中国那边的要求。我们在过去两年时间主要拿了六个奖项等。
我们很州市我们的长远发展，最近我们在北京跟五个企业去合并，就可以全方位推广我们在中国区域的服务。
刚才讲了，我们在沈阳、宁波、青岛今年会开写字楼。所以在我们下半年的时间当中，我们是华中地区在武汉、长沙要拓展整个业务。另外我们今年的目标的话，在估价方面也会加大力度，我们现在提供的是外资公司和外资银行的估价服务，我们希望今年能够拓展大中华区本地企业的服务，可以拓展我们整个的版图和服务，另外还有酒店服务、零售服务、工业物流服务等等，不同的董事会跟大家分享他在中国区的经验，谢谢。
GVA衡信柏迪现场与荣华地产签约
主持人：谢谢。我们GVA衡信柏迪2003年进入中国市场以后，我们与国内外很多知名企业进行了合作，商业、酒店、资产管理等我们都有一些长足的发展。今天我们也有幸能够得到荣华地产的支持，今天我们将在这里进行我们与山东荣成市荣成房地产公司的项目签约仪式，我们将为湖悦成山项目提供全案代理和度假享受代理服务。湖悦成山项目占地120亩，规划建筑面积是10万平米，紧邻成山头，拥有非常优美的景观，旁边就是天鹅湖度假区，我们也相信，通过我们GVA衡信柏迪，通过我们与荣华房地产公司的合作，我们将为双方都提供一个价值的提升。接下来，我们将有请我们GVA衡信柏迪大中华区总裁司徒建强和荣华地产的袁总进行我们的签约仪式，有请礼仪小姐。
签约
袁总：尊敬的来宾，女士们先生们大家下午好。我们荣成市荣华房地产有限公司今天在这里与全球知名的企业衡信柏迪集团签订合作协议，我们感觉非常的荣幸和自豪。衡信柏迪先进的企业管理和卓越的企业经营理念，应该说是我们学习的榜样。在这里，我衷心的祝愿我们双方的合作取得圆满成功，谢谢。
主持人：非常感谢袁总的吉言，下面有请礼仪小姐为大家端上红酒，有请各位老总上台具备祝贺，有请。
非常感谢荣华地产，也感谢媒体朋友们。接下来我们休息五，一会我们将有请我们商业部的董事陈国辉先生、酒店部曹董和工业物流部董事邝福祥先生为我们介绍一下不同专业市场的一些信息和他们的感想，同时我们也会有请我们营销综合服务部的岳总为大家解读一下近期中国房地产市场的发展，以及重点解答大家对于中国房地产市场的一些问题。
主持人：各位媒体朋友，我们继续下半场的媒体见面会，请大家尽快入座。后面几位媒体朋友请尽快落座，谢谢你们。欢迎大家回来，我们继续衡信柏迪在青岛的媒体见面会。接下来我们会针对商业市场、酒店物流市场，还有我们最关心的中国整体楼市的发展，有请我们的四位董事给大家做一些经验的分享和媒体解答。
首先有请商业部董事陈国辉先生，为大家介绍一下商业定位方面的问题。陈国辉先生毕业于澳大利亚西南威尔士大学，93年开始就从事商业地产的服务，拥有非常丰富的经验，无论是在招商还是运营管理方面都有他独特的见解，接下来有请陈总为大家介绍一下商业地产定位方面的问题，谢谢。
GVA衡信柏迪看青岛商业地产
陈国辉：大家好，各位媒体好。
GVA衡信柏迪行商业部董事陈国辉
今天我谈的是商业定位成功的关键。可能我现在讲的比较简单一点，一个项目开始的时候，我会从整个项目的自身条件，延期的足够不足够，交通的定位，周密的设计以及精准的分析，充足的基金和合理的运营为商业的中心，但是里面细分的东西还有很多，但是如果展开的话这个时间可能就会比较长。
一个项目里面，营销商对地点、位置有什么需求，项目的特性、特制，开发商的目标和市场调整因素、市场供求，因为预估是每个项目一到两年后才会盖好，大概是什么类型，旁边的竞争对手跟自己有什么样的搭配或者是竞争。
消费者，一般来说他们的要求就是有良好的消费环境，市场大的品牌，或者现在比较关注的停车位，如果没有开车的话，他们的交通工具停车、打车位置方便不方便，品牌的足不足够，有没有特别的主体来吸引消费者过来。
一个营销商会考虑停车位是否一样，你看见营销商跟消费者都有一些共同的地方，营销商潜在的消费者量够不够，有一些消费者不考虑但是营销商会考虑。另外还有便捷的交通。
09年青岛2009年的固定资产2458.9亿，增长达到29.3%，其中房地产开发投资达到了459.5亿元，增长了23.1%，消费品零售总额分布增长，消费品零售额1743.99亿元，较上年增长19.1%，分行业看，批发零售贸易业1407.82亿元，增长17.9%，住宿和餐饮业262.65亿元，增长23.4%。2009年青岛对外贸易降幅趋缓，高新技术产品出口实现增长，全年进出口总额439.9亿美元，下降了13.3%，降幅比上半年收窄了3.5%，其中出口269.2亿美元，下降10.3%，进口170.6亿美元，下降了17.6%。人平均和支出的收入增长，09年大概有22368元，比上年增长了9.3%，其中工资性收入增长7.9%，经营净收入增长16.8%，财产性收入增长1.1倍，专一性收入增长9.2%。所以我看青岛的增长比其他的城市相比是比较健康的，每个城市都有增长，健康的增长是的。
像台东的商圈、中山路的商圈以及比较远一点的李村商圈，它们几个商圈有部分的增长率是很快的，基本上青岛的商圈，之后我再仔细谈商业的部分，谢谢。
主持人：非常感谢陈总。我发现媒体朋友有很多的问题问到陈总，有请青岛的媒体做一些准备，事后会专门安排时间让大家提问。今天我们有请到了酒店部的董事曹念国先生，他是香港理工大学酒店管理系毕业，也是英国酒店专业管理协会会员，在酒店行业有超过25年的历史，同时他所经历过的酒店投资项目，或者说他管理过的酒店管理项目也都超过了三四十家，在这方面可以说是中国酒店行业的资深人士，有请曹总给大家做介绍。
GVA衡信柏迪酒店式管理理念：酒店式管理可以介入许多领域
曹念国：大家好，我今天不是来做什么报告，只是跟大家分享一下我过去的一些经验。
GVA衡信柏迪行酒店部董事曹念国
今天我想给大家谈的是酒店式服务在房地产这个行业当中怎么来应用。最近这几年，我们经常听到一些所谓的酒店式，包括酒店式公寓，酒店式管理，现在正在策划的一个酒店式的电影院。很多大浴场也叫酒店式大浴场，越来越多的都叫酒店式了。那什么叫酒店式呢？我在这里做了一个小小的研究。酒店式在客户的心目里面就是物业档次的标高档量尺，对投资者来说就是要多投点钱吧。
对于管理者来说的话，酒店式是比较严格的管理，对软件的要求也是比较高的。对员工来说，一个在酒店式物业工作的，你的行为规范就要注意了。其实，真的酒店式是什么东西呢？跟其它的物业有什么关系呢？酒店式是把硬件和软件完美结合的业态。酒店在硬件方面给人的感觉是舒适、高雅、安全的。而软件方面，酒店给市场的感觉是规范的、服务周到的，或者是很有效率的，它很重视私密的。这两者虽然要完美地结合在一起，我经常说是一种平台。硬件是一个平台，比方说投资者搭的一个台，软件服务的人员就是这个台上面的一张席，硬件就是软件的一个基础，它提供了一个平台给这些软件的人在这上面表演，但是关键是表演完了这个人必须要把这个舞台弄干净，而不是表演完了就走了。在中国，我们经常看见各类的物业在投资的时候盖的很漂亮，很豪华、很高档，但是往往经过三个月以后、半年以后，整个的情况会迅速下降。其实，最主要的就是缺乏了软件对于硬件这方面的维护。在这方面，酒店往往都是比较好的，因为它的软件对于硬件这方面的维护做的是比较足的。
酒店式包括了很多的元素。酒店当然有它专业的元素，包括客房、餐饮、娱乐、会务等。酒店有它自己的一些自然的元素，包括人际关系管理，酒店在人际关系管理方面是比较注重的，他很重视他跟他的员工之间关系，另外一方面是环境管理，酒店在它的硬件包括酒店的店内、店外的管理比较注重。酒店也很注重次序管理，你会注意到酒店里面的活动是井井有条、不会很乱。往往很多时候我们叫它保安，但是我们把它叫做次序管理，有很多的除了现场的保安以及现场的一种处理突发事情的手段以外，还有很多其他的，我们把它称之为次序管理。当然还有设施设备管理。
酒店都是通过管理的元素，把酒店的商业元素、资源元素有机地结合在一起，如果我们用一个自行车来比喻的话，这个管理元素就是自行车的方向把，它的商业元素就是这个自行车的支架，它支撑着整个企业。酒店专业的元素就是这个座椅。酒店的资源元素就是这个自行车的动力部分，使这个企业往前推进。
我们了解完酒店的商业模式之后，我们也尝试把它引进别的行业当中。一个部队的医院委托了我们做了一个酒店式的管理，我就把这次经验跟大家分享一下我们是如何操作的。
首先我们了解了医院的商业模式，在商业元素方面跟酒店是一模一样，当然医院方面有自己专业的元素，门诊、住院等。我们在了解的过程当中也发现，医院具备了我们所需要的资源元素，包括人际关系、环境、设施设备的管理。往往在这几方面，他们没有酒店的那种投入，于是他们的做法出现了一些误差。于是，我们研究了这个情况以后，我们的情况就是，所谓酒店化医院模式，就是把资源元素从医院的做法改成酒店的做法，也就是说我们用酒店的模式来管理一个医院的人际关系，管理它的环境，管理它的次序和设施设备。但是，只有这些还是不足够的。
当我们引进了这个以后，通过这个影响，影响到专业元素方面，也影响到后期的一些商业元素。
如果按照我刚才说的自行车来说，就是把我们的轮子从一个医院的轮子换成一个酒店的轮子，结果会怎么样？你幻想一下，进到医院以后，有一个穿着很漂亮制服的女孩子给你拉门，让你去挂号登记，不是一个密封的柜台，而是一个很漂亮的女孩子帮你处理挂号的形式，有一个医生笑容满面的给你诊断。你去付钱的时候有一个人笑容满面的给你处理药方，最后再有一个亲切的笑容送你离开，如果是这样一个医院的话，我想大家都愿意多付一点钱去这个医院就诊吧。
在其他方面，我们会通过一些酒店管理的手段，把医院的卫生处理方法分成日间清洁、夜间清洁等等，同时在处理一些工程上等我们都有一些分别。
接下来给大家分析一下，我们怎么把酒店引进住宅当中。现在很多都标榜是酒店式管理，那酒店式管理带来的情况是怎样的？我们怎么来处理这个案子？首先，为什么我们说酒店式最主要？我们要提高卖价，有两方面，一个是发展商如何提高卖价，另外一个我们还有一个所谓长远的保值，也就是说这些小业主将来他怎么样来保持和提高它物业的价值，怎么通过酒店式的管理而体现到。首先我们通过提高高水平的服务，去告诉市场我们是怎样高端的物业，我们可以吸收高端的消费群投资和使用。这样我们就可以建立一个高端的社区，驱动一个良性循环。由于这个是高端的社区我们的租金会高一点，价值高一点有钱的人才会进来，我们这个叫良性循环。
最后算是我给衡信柏迪卖卖广告吧，在这个市场当中有很多所谓的物业咨询公司，他们都会提供这一类的服务。但是为什么要挑我们衡信柏迪呢？有几个原因，个我们是来自英国的，我们具有超过一百年的历史，在这一百年当中我们管理过很多高端的住宅。英国是提供英式管家比较出名的国家，我们比一些其它的物业管理公司提供更贴身、更高端的服务。
第二个方面，刚才给大家介绍过我们在座的这一帮我们高层的管理人员基本上都是来自三大行的高级管理人员，我们在中国具备了起码十多年以上的经验，我们目前只是瞄准高端市场，所以我们很清楚地认识到中国客户的需要。而我们公司的背景是国外的背景，我们很多的关系都是国外的关系，所以我们是处理中外文化差异方面是很有心得的。
第三方面，我们是众多咨询公司当中一家聘用酒店专业人士来处理酒店部的，其他公司基本上都没有做酒店的人，都是从事房地产的同业。我们这个公司，可以告诉大家我不是做房地产的，我是做酒店的，做了30多年，我们这个队伍当中已经包括三个做酒店的老总，我们提供的是来自酒店这方面的服务，而不是来自房地产这方面的服务。所以在这方面我们提供的是完全专业的服务。
最后一个，我们GVA已经很成功处理过不同酒店式的项目，包括住宅、公寓、商住两用项目、电影院等等。所以在这方面，如果我们让从事一个酒店式的管理的话我们是得心应手的，谢谢。
主持人：非常感谢曹总。接下来，我们将邀请到GVA衡信柏迪工业物流部的董事邝福祥先生，有请。他毕业于香港大学，拥有香港中文大学硕士学位，在业界拥有20多年的从业经验，也是非常资深的人士，有请邝总。
GVA衡信柏迪工业地产：工业地产投资再活跃
邝福祥：08年的环球金融风波，对中国房地产的影响还是比较明显的，希望利用这几时间跟青岛的朋友们说说过去这几年中国房地产发生什么事情了。
GVA衡信柏迪工业物流部董事邝福祥
从2005年到2006年期间，以前中国是没有工业房地产的，从2005、2006年来看，陆陆续续许多外国的公司进入。美国的花旗银行原本不是做房地产，它本身有一个工业房地产基金，除了美国以外，澳大利亚在这方面也是比较厉害的，日本有新熙、三井等。意大利的Wailog，德国的德意志银行，荷兰的ING，中东的盖世理。香港的是汇丰银行和南丰银行基金。大部分都是国外的，但是在国内有一小部分，在深圳的宝湾，上海的绿地也有一部分。这基本上是05到06年开始，有很多外国的基金到中国来寻找不同的机会。
一开始的时间，基本上都是在一线城市，主要是北京、上海、深圳、广州这些城市当中寻找机会，这一方面风险是比较低的。但是一个问题是，仓库工业物流在中国那个时候还是不多的，所以到后期的时间，工业房地产基金就跟很多地方政府拿地，拿的地是比较大的。但是这当中也有问题，我们叫投机，一开始拿地没有租客，相对来说风险要大一点。所以到后期08、09年金融风波来了以后，在中国拿了很多地的基金方面就有了一个问题。
从08年9月份金融风波开始以后，一直到2009年基本上所有工业投机的活动基本上都停止了，一方面是基金本身的问题，另一方面拿的地还没有盖，但是政府逼他们要钱，要不然把地拿回来。所以在那个时间，有部分工业房地产基金在过去几年有圈地的说法。
到了09年，刚才说过了，活动基本上都停止了。在建的一部分项目很多因为基金的问题，也没有看清楚经济情况，所以在建的情况就停止了。后来经过我们了解，有一部分地给当地政府给拿回去了。日本的New City首当其冲关掉在上海的办公室，全面退出。其中有一个比较明显的问题是，美国的普洛斯，他们在全球也好，在中国也好，他们把他们在中国和日本的业务部分卖给了有政府背景的新加坡GIC。普洛斯在青岛也有投资，在靠近机场那边。另外他们已经不是属于美国普洛斯，所以英文名字就叫GIOP。在金融危机以后，因为现在全球不同人有不同的看法，现在究竟是危机以后还是危机中间，这个说法还没有一个定论，就叫中后，也许危机还没过去。
总的来说，二、三线城市基本上已经不投资了，集中在一线投资。同时，为了避免投资性开发，尽量以城市物业（）或定制为主。国内如果要在这方面再推的话，他们希望拓展在中国的房地产市场。国内的房地产市场是有商机的。普洛斯他们就只能利用这个机会。今天早上绿地刚刚跟我说，他们拿到了在苏州的一块工业用地。从09年底到现在，从我们GVA的工业客户来说，不管是在华南、华东，甚至在华北一带，总体很明显的，很多的工业企业现在已经重新再投资到这个市场当中了。不管是国外也好，国内也好可以很明显地看到现在已经有增长。
所以，未来还是有一定的风险。美国是一个工业企业，它要面对一个问题，一个是从08年、09年，他们不愿意也不能再投资，到现在经过过去这半年时间，很多的厂家已经重新开始有定单了。这个定单确实应付不了新的需求。究竟要多拿扩充土地、厂房，还是做更多新的投资，现在来说比较难确定，美国客户他们也有到中国来，到上海来，要再确定究竟他们要做一个长时间的投资，还是过渡性的投资，也要继续看清楚。
谢谢。
GVA衡信柏迪看政策：房价带来政府责任压力
GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢
主持人：非常感谢邝总。相信青岛的媒体在工业方面也会有一些关注，后面如果有问题也可以向我们的邝总提问。我们知道2009年中国整个楼市，国家对于抑制房价方面也推出了很多的政策。近期国务院重拳出击，也对抑制房价方面有了一个非常严厉的政策。针对这个方面，我们相信很多媒体也有问题需要问，下面请衡信柏迪中国营销部的岳总。岳总在房地产行业从事了近二十年的时间，他所从事的项目和合作过的房地产商也超过了30家，总共面积超过了1500万，有很多的媒体对他是非常熟悉的，首先有请岳总给我们讲几句。
岳锋钢：很高兴见到很多的老朋友。其实，2009年整个市场的价格的爆发、成交量的爆发给了各位很多的启示，也给了很多购买者收获，这个收获到今年来看，个别城市已经不可收拾的价格急增，这给政府的责任，也就是公共安全和公共健康的责任带来了很大的压力，这些压力相对来讲，政府应该做的一些事情，直接出台了一些严厉的政策。从我们的业务来说，按道理是没有责任去分析政府出台这个责任对与错，但是我们的目标是针对整个市场的发展趋势和现象做一些研究。当然，市场经济的运作有它的好处，也有它的弊端。美国是一个市场经济运行比较完整的国家，它也能够令整个市场运作公众受益的发展趋势，当然它也带来了一些危机，像国际金融危机由美国房地产市场爆发，从这个市场当中，政府不得不参与一些调整的策略和调整的机制参与进去来解决这些问题。当然我们可以感觉得到，任何一个市场它在整个运作过程当中，政府需要出面去把握它的方向，控制它的风险。
现在，政府出台了一些政策，我相信在这些政策当中，针对整个房地产的发展，还是希望它稳定、平稳的发展。但是市场化的经济运作也是市场化的前景。现在城市化进展不断发展，而且是飞速的发展。我相信在这当中住房的需求给大家带来了一个非常大的期望，现在我们有些城市发展的比较完整，包括我们青岛这个城市城市化进程相对也是比较完整的，这样让大量的人口进入，医疗、教育等都带来了很大的压力，政府将作出一个大青岛的计划，这些计划当中，我相信还是有很多需要房地产的发展才能够完善地解决。
下面，我可以跟大家共同探讨一下这个发展。
媒体提问精彩PK
主持人：非常感谢岳总做了一个精彩的开场白。有一些媒体需要问，位提问的将是哪一位媒体？
搜房网：尊敬的司徒先生，尊敬的岳总，我是青岛搜房网的记者。我想问一下，对于国家“414”新政对青岛的影响，您是怎么看的？
岳锋钢：这个话题很大。青岛是一个需求较为集中的城市。青岛在沿海城市当中算是比较先进的，而且自然环境的特殊体现也能够不断吸引周边的一些城市的需求者享受城市的环境和美貌。当然这些会给城市带来很大的压力。现在政府出台的政策，我相信对青岛也会有一定的直接影响，09年青岛的成交量飞速猛涨，跟北京、上海有一些共同点，我相信在这个过程当中无论是投资者还是购买者，都会有一些影响。购买者购买的一些成本会有一些增加，并不是说他购买的价格增加，这个成本本来有一些资金可以运用到做一些生意或者投资一些其他的产品，在这个购买过程当中，他的第二套房的首付要增加了，生活压力相对来讲会有一定的增加。但是这样是否会影响到市场的成交量呢？我个人认为，在这个过程当中相信城市化进程会吸引很大一部分的需求者和投资者，不断地涌入城市，而且是涌入有潜力、发展完善的城市。这个过程当中，我们可以做一个比喻，刚才司徒总也介绍，冰岛发生了火山爆发，令空中交通几乎停滞，它令陆路交通急速增加，造成了一定的压力。这些压力实际上并不是阻挡了这个火车只能拉走一半人。
其实城市的现代化进程带给了现在这些需求者的一些向往，这些向往随着经济的不断发展，我相信还是有很大的需求量会涌入具有吸引力的一些城市，我相信这是城郊方面的一些稳定的基础点。
在价格上，价格是整个供需的调节杠杆，这也是市场经济的规律。我相信在价格的城市建设比较完整的城市当中来说，像青岛、北京、上海类似这样的城市，价格相对还是稳定增长的。
新浪网：尊敬的岳总你好，我是新浪网的记者，我想问一下，衡信柏迪公司进入青岛后将会有哪几个方面对青岛房地产市场带来影响和变化？谢谢。
岳锋钢：我们最主要是提供一个比较完整的房地产服务。这个服务当中，其实我们最主要针对的是市场这方面的一些研究。当然，我们这些研究有很多，有几位董事已经给大家介绍了范畴里面的一些业务，我们还有一些资产管理，还有一些估价。
我介绍一下营销企划方面的业务，大部分人需要什么，他愿意用什么样的眼光看将来的发展，直白地说他愿意掏钱买什么样的产品。我们在这些方面会做一些深入的研究，当然也会做一些在小部分的群体当中他需要什么样的产品，这些产品需要什么样的特点，他应该具备什么样的条件，我们怎么样去打造，它怎么体现出来，我们都会做一些研究。
当然研究是一部分，第二部分是一些产品，就是市场上现在普遍表现的一些现象，现有的一些产品是什么样的，我们做一个完整的统计。当然，发展是整个城市化的发展，也是一个市场经济带动的发展。在经济不断增长过程当中，财富积累生活品质和生活向往，需要什么样的产品，也是我们在这个过程当中借鉴国外的经验总结出来的规律，能够体现我们现在中国市场的生活条件能够适应的产品。这些产品当中，我们再来做一些研究。
当然，还有两个方面，一个方面就是我们知道客人需要什么，现有的产品是什么，怎么连接起来，就是在营销、包装、推广方面做的整个的业务发展。这些业务发展总结起来就是整个的品牌建立的完整过程，这个完整过程我们是希望在整个营销的过程当中压缩在短的时间内，让我们的客户能够享受到。
《财经日报》：你好岳总，我是《财经日报》的记者。我有一个疑问，您说新政对青岛影响的时候，一个您说价格相对稳定，您说稳定是相对于09年还是目前的房价？还有一个问题，您说的供需情况，您预测一下未来的供需情况是怎样的情况。
现在有人说新政对于地产的影响可能也就是三个月，它可以用屯房的方式化解这个风险，您认可吗？您预测的周期能有多长？谢谢。
岳锋钢：我们针对这个市场，是否了解这个市场，是否对这个市场的需求做一个针对性的产品供给，这个是关键的。当然如果一个政策对这个市场的长远影响能够做到这么深远，就是永远把一个市场价格封顶到一个程度的话，这是艰难的，或者是脱离市场运作规律的政策，这个我相信在中国已经走向完整市场规律的国家当中，我相信还是不会出现的。
当然，现在政策的出现很大一个原因是政府的责任，希望能够有一个稳定的环境，稳定的发展规律，能够在现在的发展里程当轴体现出来，为将来的市场运作做铺垫，尽可能的规避一些风险而作出的一些不得以的策略。这些策略是否能够在短时间当中有效？我相信每一步的策略不是单独的策略，而是一整套的策略。我们相信，在这之前有很多的策略是鼓励房地产发展的，能够在某些区域当中，甚至是鼓励区域当中的一些需求，提供一些优惠的条件，包括户口、入市，就是购买产品的时候带户口。有些市场是大的趋势，发展的这种趋向会带来一些风险的时候，我相信政府出台一些政策是制止的，比如说一些炒家、热钱可以在里面操作，令这个市场在发展规律上出现一些较大的风险。这些企业，我相信整个的价格和成交量平稳和发展是长远的，而不是三个月以后会是什么样的价格。
长远的发展不是说这个市场没有波动，尤其是我们北方城市四季比较明显，在冬季当中成交量减少，这个波动是市场规律的体现。在南方，冬季的成交量并没有什么太大影响，这也是在某些环节当中有不同的现象所体现的正常规律。我们现在可以总结到之前整个发展过程当中，整个房地产价格的发展、成交量的发展跟经济的发展基本上是同步的，所以在这个发展的过程当中，也有一些波动，但是这些波动都是锯齿型的，所以我们相信这个发展是总的向上。
搜狐焦点：你好岳总。我想请问一下在国家强烈的控制下，青岛的商业地产如果以后想取得一个双赢发展的话，要注意哪些问题？
岳锋钢：整个大的市场不光是我有信心，也被城市整体的面貌给吸引过来。青岛的商业发展是根据需求而来的，具体到整个的环节当中有什么样的表现呢？这个请我们专业的董事来回答。
陈国辉：青岛的商业地产，我觉得青岛的商业机会越来越好，比起其他的城市，不包含大的城市（上海、北京），我只是说二三城市。因为是青岛原先已经有一些优厚的条件，有很多的游客，但是以前有很多的说法，说青岛就是个旅游城市。但是近几年，青岛的工业已经发展的比较成熟了，对商业来说，商业最重要的是有人，整条就是工业多了工人就多了，工人多了就要住房，吃、住、行都是在本地的市场，本地的市场有消费，说明整个商业就会发展起来。商业分几个部分，个是日常的消费，第二个是奢侈品的消费，或者是娱乐、玩乐这种。所以今后青岛整个的商业环境我觉得是越来越好的，因为后面有两个点，一个就是整个工业的发展，第二个是旅游一直在支撑整个的商业市场。
新闻网 ：我有三个问题，个问题，请问衡信柏迪如何看待山东市场？第二个问题，衡信柏迪这次青岛的发布会是不是意味着进驻青岛市场？第三个问题，通过本次活动，衡信柏迪想向山东的客户和潜在客户传递怎样的信息？
司徒建强：首先我们看中国的市场也不只是看青岛。我们公司其实给其他外地公司比较晚一点，我们公司只有100多年历史，我们大概在2003年才过来，虽然公司过来时间不长，但是我们团队有十多年的时间了。我们觉得我们进入青岛是一步步来的，青岛跟上海、北京不太一样，我们会花几年时间把全部业务带入青岛。首先我们看好青岛的几块，一个是岳总的营销综合服务，一个是陈总的商业服务，还有一个是酒店式无管服务。大概就是这样的。
我们在青岛来讲的话，也不单单是看青岛，我们看整个山东的发展。我们也做过调研，有两个省份的经济体系是比较好的，一个是山东省一个是广东省。我看青岛有比较出名的品牌，像海尔、青岛啤酒，青岛对我们企业来说是一个重点市场。
搜房网：我是搜房网的记者。作为几大行入驻青岛市场，我们媒体比较关注的是，咱们作为这种国际一线经验的企业，如何克服这种在实操过程当中的本土化的问题，就是水土不服的问题，包括和本地的代理企业PK的时候，咱们有一些什么样的应对之策？
雷总：非常感谢您的问题。外资企业不代表水土不服，为什么这样说呢？刚才我在过去两天的媒体见面会当中，大家应该可以看到，我们团队有外国人也有中国人，其实团队的理念是，有一些本地的理念也有外国的理念。刚才你提的问题非常好，我们整个的团队加起来这么多人，应该说加起来有两百们的经验。我们的经验是没有怀疑的。
另外一个，这么多团队的成员当中，我相信曾经在国企干过的是我，我之前在中国海关工作过。所以整个团队从外到内，或者是从内到外，不管是招商引资还是现在有一定的优势在国外的团队做一些对接，把中国的经验引到外国去，也都是一样的。所以，我也是推荐一下我们周总，他对英国是很熟的。
所以，整个团队做哪个方向都可以，而且我们有一些成员是工作十年的，比如说我们的周总，他以前也是中海的。所以我们的组合比其他公司都要完整，我们有一些方案是一站式方案，还有一些比较独特的内容。但是我们是做什么？我们是做精品，我们的业务量可能不是很大，未来几年的结果怎么样，你可以看一些数据就清楚了。
主持人：谢谢雷总，雷总今天在回答最后一个问题以后，给媒体见面会做了一个非常完美的总结，我们也非常感谢青岛的媒体朋友对GVA衡信柏迪的关注，也感谢你们的出席，我们相信你们还有很多的问题想问，今天因为时间关系，我们的媒体见面会就举行到这里。接下来如果还想进行交流，我们的这些董事还会继续跟你们保持沟通。
再次感谢荣华地产的闫总和袁总的出席，感谢所有关心我们GVA衡信柏迪的客户，感谢青岛的媒体朋友，谢谢。
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