外地人购房和贷款次数受新政影响
国家在26号下达了新的房产政策，青岛市市政府办公厅又发布了一个青岛市的十四条意见，在这当中，我想先和大家分享一下其中有几条比较重要的，在我们过往的贷款经历来看，外币和第二次及以上的贷款套数的客户所占的比重应该是差不多能占到一半左右，在这一半当中，外地人次购房的这个比重应该可能会占到30%，因为我们前期也关注了二手房的公司，也有一些合作，根据沟通来看，外地和投机性购房在青岛所占的比重应该有三成左右。所以新政的条，外地人贷款买房要先开证明，这一点青岛大部分银行对贷款次数的认定，都是以中心系统来认定。有的是套贷款，有的是以家庭为单位的，有的是以个人为单位的，国家规定的就是不以贷款的次数，也就是如果他名下没有房屋，我就可以认为他是次贷款。同样，以我们银行现在的数据来看，大部分买房者第二次买房名下都是有房子的，这一块可能会受到很大的影响。在新政发布以后，我们行先进签署的合同当中，二套房以上的比例降到了很低，就我们麦岛一家分行来讲，次贷款的客户，从新政到现在半个月的时间只签了两个，而且据了解这还是在新政以前就已经在中介签订了合作，所以新政对外地人的影响和对贷款次数的影响确实是很大的。
银行并没有完全停发放第三套及以上贷款
还有一个比较严格的限制，就是暂停发放第三套及以上贷款。都有一个前提，商业银行可以根据风险的状况酌情考虑，我个人认为，对于银行来讲的话，这一块可能会严格控制，但是能不能真正暂停发放不一定，因为目前为止，青岛地区的其他行对这个第三套及以上住房贷款的政策是有一个明确界定的，就是要提高首付比例，但是其他行已经定下政策了，并没有说就不发放第三套贷款了，因为这一部分客户在银行内部界定的话，很多客户是属于客户群体，毕竟他的资产都是属于比较好的客户，所以很多银行现在对首付款进行一定的限制，保证和国家政策的契合度，我个人认为暂停发放这个影响不会太大，但是对外地人一年以上房屋纳税证明和社保缴纳证明，这个规定可能会严格执行，在我们光大之前，我们也是对外地人有过类似的限定，当时的情况主要是为了保证资产质量，人员的流动性比较大，我们之前控制过一段时间，业务量也确实受到了影响。我们是在09年下半年的时候放开了这个基准利率，业务量差不多在三成左右，也就是外地人贷款占的比例还是很大的。
房价短期内不会下跌，观望的情绪很严重
另外，我也想从银行的这个角度来说一下现在对这个新政出台以后市场的分应，我们对客户的走访了解来看，客户都不认为房价短期内会下跌，但是观望的情绪确实很严重。我们曾经签了两到三个合同，客户已经申请贷款了，但是新政出台以后客户马上表示先暂停一下，但是也没有说这个单不签，只是先观望一下。在我们银行内部我也跟我们领导说了风险管理这方面，我们有这样的一个要求，就是说对青岛地区来讲，它有这个地域性，沿海城市、经济发达，环境优美，不管是本地人还是外地人，他购房的需求都是比较大的。相对于房价问题来讲，我们认为在东部沿海包括一些精准楼盘，市南、市北这个房价是不会出现过度下跌的，也就是说我们银行在做贷款的时候，这一部分的房源的价值就接近于市场价。至于像李沧、四方等一些边远地区，经过去年一年的价格上涨，我们可能在贷款上会区别对待，我们会根据它的价格来进行贷款，按照相应的比例比如说60%、70%，二手房银行可能会在价格上进行调整。我们的预期可能也是差不多的吧，好房子的价格我们银行也会认可的。
炒房方式多种多样 新政主要增加首付款
有这样一个观点，信贷加大了炒房的成本，这个成本应该来说并不大，青岛地区二手房市场，这个炒房一般不太会，或者大部分的炒房者不会采取跟银行贷款来购买这个房屋来进行炒房，除非是长期的融资，他们主要还会采取一些其它的形式，比如说采取公证过户等来做这一块，这一块对银行贷款的政策来讲，对他们的影响不会太大，这个信息说的加大炒房的成本，应该是针对于这种买房子对一首房已经没有办法来进行公证的贷款，只能对这一块会有影响。
我们整体感觉，对炒房来看要怎么增大，银行贷款的模式是多种多样的，我相信大家手里都拿到了我们一个还款方式的介绍，大家可以看一下，贷款买房子的人要选对方式，只要计算好成本就不会有太大的风险，他所要增加的这个成本应该是首付款。
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