[摘要] ：《2010一季度中国商业地产市场研究报告》于第五届商业地产年会发布。报告显示写字楼市场朝二三线市场转移趋势明显，宁波、青岛等或成投资重点。
搜房网讯 搜房网“聚智 聚商 聚天下”——2010第五届中国商业地产&写字楼年会5月7日13：00在京盛大举行，逾300位开发商和近100名商家莅临现场，三场主题演讲、两场互动论坛、近二十位业内资深嘉宾献言荐策，激辩商业地产新议题，共同见证商业地产发展新机遇！
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年会现场，中指研究院中国指数研究中心研究副总监何田发布了《2010年一季度中国商业地产市场研究报告》。
何田表示，从销售来看，2010年一季度住宅销售面积同比增长34.2，写字楼与商业用房一季度持续放大，住宅在今年一季度就开始放缓，比2009年全年下降9.7个百分点。我们看下面销售额方面的术语，可以看到一季度住宅、办公楼、商业用房的增速55.5、55.2等，写字楼和商业用房在一季度持续放大，住宅比2009年全年放缓。
价格上，写字楼因为区域结构的变化，均价下跌1.2，住宅在一季度上涨9.6，涨幅低于一季度商业用房。
投资方面，商业物业2010年一季度投资额增速在大幅度反弹，其中写字楼开发投资额在今年一季度同比增长43.6，增幅比09年提高25个百分点，商业用房增长30.6，住宅也是类似的。
新开工方面，写字楼和商业用房也是回升显著，但是增幅没有住宅高，一季度住宅新开工面积同比增长62.7。
竣工情况，在商业物业里面，商业用房竣工面积增长最为显著，在2010年一季度住宅办公楼、商业用房竣工面积分别同比增长9.8、11.6、25.7，其中商业用房在2009年全年同比下降，但是在今年一季度增长25.7，同比来看是非常高的数据。
从供求比来看，在2010年一季度写字楼和商业用房不一样，写字楼竣工面积、销售面积比是下降的，从09年全年1.06下降到2010年的0.86，也就是销售速度加快，市场存量越来越少。商业用房竣工面积、销售面积之比在2010年一季度来看，增长是连续的，由于企业投资进度的加快，市场存量在逐步下滑。
具体到城市，在一季度，写字楼市场多数重点城市销售增速都是高于水平，北京、上海、杭州规模突出。一季度上海、北京办公楼销售面积38.9万平米、37万平米。规模非常突出，从增长速度来看，杭州增速超过250%，二三线城市，像武汉、南京、南昌、西安等城市增速超过一倍，深圳、青岛增速在下降。
何田表示，近期的政策主要是调控的力度、密集程度都是空前的，中指院提醒，这次中央调控主要针对住宅市场以及热点区域，也就是2009年到2010年房价上涨过快的城市，其中重点的是新国十条，它的特点有几方面，一个是松地根，一个是紧银根。还有一点，增加有效供给。
具体的市场变化表现，中指院监测显示，35个城市，在4月19日到4月25日，有26个城市成交面积环比下降，北京、上海十个重点城市普遍下降，像北京、深圳、杭州下降明显，像北京、上海、深圳、广东住宅成交面积在今年十号文出台后的两周，成交量相对之前下降超过30%，而像深圳接近70%，广州降幅也接近10%。
何田表示，四月，因为中央政策从4月17日开始发布，从四月累计来看，35个城市有27个城市环比增长的，也就是成交量高于三月份，但是同比来看，今年四月与去年四月相比，除了武汉都是下降的，市场已经不如去年那么好了。成交量虽然下来了，但是从新房报价和成交均价来看，相对比较平稳，只是少数区域和项目出现了折扣促销现象。
何田认为，国十条政策，这一轮调控主要针对住宅市场，包括上涨比较快的重点城市，并没有包括商业地产，十号文给住宅市场带来了压力，但是在这样的环境下，商业地产市场应该迎来新的机遇。另外还有一点，随着众多品牌企业的进入，他们会逐渐成为商业地产的主流。
何田说，商业地产在2010年有比较好的发展，因为随着实体经济的恢复，城市化进程的加快，根据相关机构研究，可以看到商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关，像北京、上海这些城市商业地产在未来应该有比较好的发展空间。
《2010年一季度中国商业地产市场研究报告》显示，中指院对40个大中城市进行了分析，认为前十五名，长三角区域有上海、宁波、无锡等城市，天津、北京、大连、青岛等城市，都属于2010年房地产开发的前十名。具体的写字楼市场的开发投资，在2010年一季度，北京、上海2010年一季度销售额占比重超过40%，投资占30%以上。这与09、08年的趋势差不多，相信未来一段时间，写字楼市场朝二三线市场逐步转移的趋势不会发生变化，像苏州、宁波、青岛、成都这些城市是排在前十位的，这是未来写字楼市场投资的重点热点区域。
商业用房据报告显示，北京、上海商业用房在一季度销售额之和占比重接近20%，投资额占12%，中指院认为苏州、无锡、宁波、沈阳这些城市是20多年的热点城市。在城市分布里，从一线城市向二线城市转移，在具体城市方面，像北京，住宅和商业地产区域的变化不太一样，像北京是圈式发展，与轨道交通的轨迹发展，随着轨道交通的发展，住宅也面临着转移，那么商业也有足够的发展空间。
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